Herança de casa arrendada: direitos e deveres de senhorios e inquilinos

Sim. No entanto, quando um imóvel é vendido, o contrato de arrendamento não termina. O novo proprietário (a pessoa que lhe comprar a casa) ficará obrigado a respeitar o contrato de arrendamento vigente, nas mesmas condições, até ele terminar. Por sua vez, o inquilino mantém todos os seus direitos, incluindo o de continuar a residir no imóvel enquanto o contrato estiver em vigor. Tenha também em atenção que, se o arrendatário residir há mais de dois anos no imóvel, o inquilino tem o direito de preferência na compra.

Quando se herda um imóvel que está arrendado, o contrato de arrendamento mantém-se em vigor com as mesmas condições em que foi celebrado. O herdeiro assume o papel de novo senhorio e tem os mesmos direitos e deveres do senhorio anterior.

O contrato permanece válido face à mudança de propriedade, ou seja, o inquilino tem o direito de continuar a residir no imóvel nas condições previamente acordadas e que constam do contrato, desde que continue a cumprir todas as suas obrigações. Com a alteração de propriedade, o novo senhorio não pode “terminar” o contrato por sua livre iniciativa, exceto nos casos previstos pela lei  (como, por exemplo, quando há rendas em atraso).

Quem herdou o imóvel deve informar o arrendatário do falecimento do senhorio e da mudança de titularidade do imóvel. Deve fornecer os seus dados (informações de contacto) e, se a renda for paga por transferência bancária, é necessário informar o inquilino do novo IBAN.

A simples mudança de propriedade não confere ao herdeiro o direito de aumentar a renda. A morte do anterior senhorio não altera as condições do contrato de arrendamento. Este mantém-se em vigor nos termos em que foi celebrado – incluindo o valor da renda –, mesmo após a partilha.

A atualização da renda está normalmente definida no contrato de arrendamento. Se nada estiver definido no contrato, o novo senhorio pode atualizar a renda com base no coeficiente de atualização das rendas (um valor apurado pelo Instituto Nacional de Estatística e publicado em Diário da República todos os anos até ao final de outubro). Contudo, terá de notificar o inquilino com 30 dias de antecedência através de carta registada com aviso de receção.

Se o novo proprietário perceber que o inquilino tem rendas em atraso, tem o direito de exigir o respetivo pagamento.

O senhorio pode resolver o contrato caso o inquilino se atrase no pagamento da renda por período igual ou superior a três meses. O mesmo se aplica caso o arrendatário se atrase no pagamento superior a oito dias, por mais de quatro vezes (consecutivas ou não) num período de 12 meses. Contudo, o senhorio deve informar o arrendatário da intenção de terminar o arrendamento. Esta comunicação deve ser feita por carta registada com aviso de receção, depois do terceiro mês de atraso no pagamento da renda.

Ver minuta

Ao herdar um imóvel arrendado, a caução que o inquilino entregou quando celebrou o contrato deve ser restituída assim que o mesmo terminar. O novo senhorio é responsável por devolver essa caução ao inquilino (ou utilizar o valor se houver justificação, como no caso de danos no imóvel).

Se ainda não foram feitas partilhas, a herança permanece indivisível. Embora o cabeça-de-casal não seja o “senhorio oficial”, é ele que tem a responsabilidade de administrar os bens da herança indivisa até que as partilhas sejam feitas. Assim, a cobrança de rendas ou a representação dos restantes herdeiros na comunicação com o inquilino devem ser assumidas pelo cabeça-de-casal, que deverá também prestar contas aos restantes herdeiros.

Se o imóvel necessitar de obras de manutenção ou reparação, compete ao novo proprietário assegurá-las, uma vez que está obrigado a garantir a habitabilidade do imóvel. Da mesma forma, o inquilino deve cuidar das pequenas deteriorações que tenha provocado e que sejam da sua responsabilidade.

Se houver necessidade de obras de grande dimensão (por exemplo, reparação do telhado da casa ou das canalizações, devido a infiltrações), o novo senhorio deve ser informado pelo inquilino e proceder à respetiva reparação.