Arrendar casa: direitos e deveres de inquilinos e senhorios

Os contratos de arrendamento têm um prazo mínimo de um ano e, na primeira renovação, têm de ser mantidos por mais três anos, exceto se o senhorio precisar da casa para si ou para os filhos.

A proteção dos arrendatários mais vulneráveis com contratos habitacionais de prazo limitado celebrados na vigência do Regime de Arrendamento Urbano (RAU) encontra-se reforçada: só se quiser fazer obras profundas na casa – não é pintar as paredes ou mudar as loiças da casa de banho – ou demolir o edifício é que o proprietário pode opor-se à renovação ou denunciar o contrato de um inquilino com 65 ou mais anos ou grau de deficiência igual ou superior a 60% que lá resida há mais de 20 anos quando a lei entrou em vigor (13 de fevereiro de 2019).

E os senhorios que pressionem ilegitimamente os inquilinos (retirar as caixas do correio, por exemplo), para verem o imóvel desocupado podem ser punidos.

Regime fiscal para os senhorios

Quanto mais tempo durar o contrato de arrendamento, menor a taxa de IRS a aplicar às rendas obtidas. A taxa atual do imposto, de 28%, pode ser reduzida até 10 por cento. Basta que o contrato seja igual ou superior a dois anos para haver, logo no primeiro ano, uma redução de 2% no imposto a pagar sobre as rendas.

A cada renovação, pelo mesmo prazo, será aplicada nova redução de 2%, até ao limite de 14 por cento.

Os contratos de arrendamento iguais ou superiores a cinco anos e inferiores a dez começam por pagar menos 5% de IRS, ou seja, 23 por cento. Aqui, bastam duas renovações por iguais períodos para chegar ao limite de 14 por cento.

Quem celebrar um contrato com duração igual ou superior a 10 anos e inferior a 20 beneficia, logo no primeiro ano, da taxa de 14 por cento.

E há ainda um escalão de bonificação máxima, no qual a taxa de IRS aplicável é de 10%, para contratos de arrendamento superiores a 20 anos.

 

Renovar contrato de arrendamento: três anos, mínimo

Para os contratos de arrendamento assinados desde de 13 de fevereiro de 2019, há a garantia de renovação automática por três anos, caso a sua duração seja inferior a três anos e nada tenha sido estipulado em contrário (por exemplo, uma renovação por períodos de igual duração). Ou seja, se o contrato for de dois anos, este é, salvo decisão contrária, renovado por três anos. Se for de cinco anos, renova-se por cinco anos. E por aí fora.

E, a não ser que precise da casa para si ou para os filhos, o senhorio não pode opor-se à primeira renovação do contrato durante três anos.

Por seu lado, os inquilinos podem terminar o arrendamento em qualquer altura, bastando-lhes para tal dar conhecimento ao proprietário. Idealmente, no prazo legal, para evitar pagar as rendas correspondentes ao período de pré-aviso. Porém, em casos extremos, como desemprego involuntário ou outras situações graves (ver em baixo), podem ficar livres desta obrigação.

Caso o senhorio decida vender a casa, os arrendatários têm prioridade na compra. O prazo para poderem exercer o chamado direito de preferência é de dois anos.

O que diz a lei do arrendamento em 10 pontos

1. Mínimo de um ano de contrato de arrendamento

Os contratos de arrendamento para habitação permanente têm a duração mínima de um ano. No caso de serem celebrados por períodos inferiores, serão, automaticamente, alargados ao prazo mínimo.

2. Caução e antecipação de rendas

A caução assegura, por exemplo, a reparação de eventuais danos na habitação, não podendo ultrapassar o valor correspondente a duas rendas, ou seja, se a renda é 850 euros, a caução não pode ser superior a 1700 euros. Também é possível antecipar o pagamento de rendas, por acordo escrito, até dois meses de renda. 

3. Inquilino pode provar que usou a habitação

Os contratos têm de ser obrigatoriamente reduzidos a escrito. Porém, se tal não acontecer, serão válidos, desde que não tenha sido o inquilino o responsável pela falta de contrato no papel, e prove que usou a habitação com o acordo do senhorio e pagou renda durante seis meses. Antes, um contrato que não estivesse por escrito podia ser considerado nulo.

4. Indemnização de 20% por atraso de pagamento ao senhorio

Em caso de atraso por parte do arrendatário, a indemnização a pagar ao senhorio é de 20% do valor devido. Se a situação se prolongar, e houver fiadores, o senhorio tem 90 dias após o atraso para os notificar sobre as quantias em falta.

5. Obrigatório carta registada para senhorio terminar o contrato

O senhorio pode terminar o contrato em caso de atraso no pagamento da renda superior a oito dias, por mais de quatro vezes (seguidas ou não), durante 12 meses, mas tem de informar obrigatoriamente o arrendatário por carta registada com aviso de receção, após o terceiro mês de atraso no pagamento da renda, de que pretende terminar o arrendamento.

6. Renovação do contrato de arrendamento por três anos

Se os contratos para habitação permanente forem inferiores a três anos, e nada tiver sido fixado em contrário, consideram-se renovados por um mínimo de três anos. Se forem superiores, renovam-se por períodos sucessivos de igual duração.

7. Primeiro contrato? Senhorio tem de renovar

Na primeira renovação, o senhorio não pode opor-se à sua continuidade durante três anos, exceto se precisar da casa para si ou para os filhos.

8. Alívio para o inquilino em situações extremas

Em caso de desemprego involuntário, incapacidade permanente para o trabalho ou morte do arrendatário ou de pessoa com quem viva em economia comum há mais de um ano, o inquilino pode terminar o contrato sem pagar as rendas correspondentes ao período de pré-aviso.

9. Senhorio tem de justificar obras

O senhorio pode terminar o contrato de duração indeterminada por motivo de obras ou necessidade do imóvel para si ou para os filhos. Mas agora, em caso de remodelação, o proprietário tem de justificar que esta é de caráter profundo. Não pode apenas pintar a casa, por exemplo. Esta limitação abrange também os contratos de prazo limitado celebrados na vigência do Regime de Arrendamento Urbano (RAU) de inquilinos que vivam no imóvel há mais de 20 anos quando a lei entrou em vigor (13 de fevereiro de 2019), com 65 anos ou mais ou grau de deficiência igual ou superior a 60 por cento.

10. Direito de preferência para comprar casa ao senhorio

O inquilino pode exercer o direito de preferência, caso o senhorio queira vender a casa, ao fim de dois anos a viver em habitação arrendada.

Prazos para terminar contratos de arrendamento

Para terminar o contrato, basta comunicar ao senhorio a data em que vai fazê‑lo, através de carta registada com aviso de receção. Naturalmente, o inquilino terá de pagar a renda até ao final do último mês em que residir na habitação.

No entanto, o prazo para fazer esta comunicação depende do tipo de contrato.

Contratos a termo certo

Prazos legais para o contrato a termo certo ser terminado pelo senhorio

DURAÇÃO DO CONTRATO OU DA RENOVAÇÃO	ANTECEDÊNCIA MÍNIMA DA NOTIFICAÇÃO
6 anos ou mais	240 dias
1 a 6 anos	120 dias
6 meses e 1 ano	60 dias
Inferior a 6 meses	1/3 do prazo de duração inicial ou da renovação

Prazos legais para o contrato a termo certo ser terminado pelo inquilino

DURAÇÃO DO CONTRATO OU DA RENOVAÇÃO	ANTECEDÊNCIA MÍNIMA DA NOTIFICAÇÃO
6 anos ou mais	120 dias
1 a 6 anos	90 dias
6 meses e 1 ano	60 dias
Inferior a 6 meses	1/3 do prazo de duração inicial ou da renovação

Contratos de duração indeterminada

O inquilino pode pôr fim ao arrendamento após seis meses de duração efetiva, sem ter de apresentar uma justificação. Mas terá de comunicar a sua intenção ao senhorio, pelo menos, 120 dias antes do termo pretendido, se, à data da comunicação, o contrato durar há um ano ou mais, ou de 60 dias, se este tiver durado menos de um ano.

Lei contra assédio e discriminação no arrendamento

As alterações ao regime de arrendamento trazem suporte legal à correção de situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios, protegendo casos de particular vulnerabilidade.

Senhorios não podem criar “ambiente intimidativo”

Os senhorios que pressionem os inquilinos de forma ilegítima (arrancando as caixas do correio ou os corrimãos da escada do prédio, por exemplo), para verem o imóvel desocupado, podem agora ser punidos. A lei proíbe o chamado assédio no arrendamento – comportamentos que criem um “ambiente intimidativo” ou “hostil”, ou que impeçam ou prejudiquem “gravemente o acesso e a fruição do imóvel”.

Caso se sinta assediado, o inquilino pode intimar o senhorio a adotar as medidas necessárias para pôr fim a tais atitudes, como corrigir as deficiências no imóvel ou nas partes comuns do edifício que representem um risco grave para a saúde ou segurança de pessoas e bens.

O arrendatário pode ainda dirigir-se à autarquia competente e requerer uma vistoria ao imóvel para constatar as situações que possam estar a prejudicar a utilização da habitação.

Nenhum inquilino pode ser discriminado

O acesso ao arrendamento não pode ser vedado por motivos de sexo, ascendência ou origem étnica, língua, território de origem, nacionalidade, religião, crença, convicções políticas ou ideológicas, género, orientação sexual, idade ou deficiência.

Os anúncios para arrendar imóveis ou qualquer outra forma de publicidade não podem conter restrições, especificações ou indicar algum tipo de preferência, no que aos inquilinos diz respeito, baseado nas características mencionadas.

Inquilinos podem exigir valores que lhes sejam devidos

Para os casos em que, por exemplo, os inquilinos suportem despesas que não são da sua responsabilidade, como obras urgentes, a lei criou a injunção em matéria de arrendamento (IMA). Trata-se de um meio que permite ao inquilino exigir esses valores ao senhorio.

Na verdade, a injunção em matéria de arrendamento (IMA) é uma providência que confere força executiva ao requerimento que visa garantir os direitos do inquilino.

Nesse sentido, o requerimento deve ser apresentado no Serviço de Injunção em Matéria de Arrendamento – SIMA – que é a secretaria judicial com competência exclusiva em todo o território nacional.

Assim, compete ao SIMA atribuir força de título executivo ao requerimento, desde que o senhorio não se oponha ao mesmo no prazo de 15 dias. A entrada do requerimento não obriga a constituição de mandatário judicial.