Habitação: conheça os benefícios fiscais que vão entrar em vigor

Depois de meses de discussão, foi publicado o pacote fiscal que pretende estimular a oferta de habitação no País e que inclui medidas com impacto para senhorios, inquilinos e construtores de habitação.

Saiba que medidas fiscais para a habitação vão entrar em vigor.

IVA a 6% na construção de casas para venda ou arrendamento a preços moderados

Uma das medidas previstas no pacote fiscal é a aplicação de uma taxa de IVA mínima de 6% na construção de habitação para venda ou arrendamento a "preços moderados". Como tetos máximos para estes preços moderados, o novo regime estabelece:

• 2300 euros, no caso da renda mensal moderada (o limite de 2,5 vezes o valor da retribuição mínima mensal prevista para 2026);
• e 660 982 euros, no caso do preço venda moderado (o limite superior do 2.º escalão a que se refere a alínea b) do n.º 1 do artigo 17.º do código do IMT).

Se o imóvel adquirido não for utilizado como habitação própria e permanente pelo comprador, não será necessário devolver o imposto que beneficiou da taxa reduzida nem será aplicada qualquer penalidade. Nestes casos, caberá ao comprador pagar um agravamento do IMT, correspondente a 10% do valor tributável. O mesmo é aplicável se, nos primeiros seis meses após a aquisição, a casa não for utilizada como habitação própria e permanente. No entanto, ficam excluídas deste regime situações que resultem da alteração do agregado familiar devido a casamento, união de facto, divórcio ou aumento do número de filhos.

A taxa de IVA a 6% é uma medida provisória e aplica-se a todas as empreitadas de construção ou reabilitação desde 25 de setembro de 2025.

A DECO PROteste lembra que o alívio fiscal destinado à construção e à reabilitação de imóveis para habitação impõe cuidado redobrado na definição do âmbito temporal, uma vez que a construção e a reabilitação demoram algum tempo a licenciar e a concretizar. Segundo o Governo, precisamente para dar resposta à habitual demora nestes procedimentos, o licenciamento terá “menos controlo prévio para promover a decisão do investimento”, com prazos mais curtos. 

A organização de defesa do consumidor diz também que os bens e serviços que estarão abrangidos pela taxa mínima de IVA devem ser absolutamente claros e que é fundamental a clareza na definição dos requisitos relacionados com a respetiva faturação, para prevenir a possibilidade de os agentes económicos inflacionarem os preços, aumentando a sua margem, por via da redução do imposto.  

Aumento das deduções em IRS para rendas 

Outra das alterações que agora entram em vigor é um novo aumento do teto máximo das deduções das rendas em IRS. Assim, em 2026, este valor passa para 900 euros e, em 2027, para 1000 euros, valores acima do que estava já previsto para estes anos, de 750 euros e 800 euros, respetivamente. Já o limite da dedução mantém-se nos 15 por cento.

A DECO PROteste afirma que esta medida beneficia o arrendatário, sobretudo num contexto de rendas muito elevadas, mas não tem reflexo na redução mensal das rendas nem resolve, por si só, o principal problema estrutural do mercado: a escassez de oferta habitacional. Além disso, lembra que a dedução dos juros dos créditos à habitação contratados ou transferidos desde 2012, uma medida que a DECO PROteste há muito defende, continua a não ser possível, o que é uma situação injusta para estes consumidores.

Isenção de tributação de mais-valias para reinvestimentos em arrendamento moderado

O novo regime prevê também a isenção de mais-valias de IRS na venda de habitações caso o reinvestimento seja feito em imóveis destinados a arrendamento para habitação a preços moderados, ou seja, até 2300 euros por mês, no período de cinco anos. O objetivo é que esta medida permita reforçar o investimento e a disponibilização de oferta habitacional para o mercado de arrendamento.

Taxa de IRS para senhorios baixa para 10%

O novo pacote fiscal para a habitação reduz também a taxa de IRS aplicável aos senhorios que pratiquem rendas moderadas, de acordo com o valor máximo de 2300 euros por mês. Assim, estes senhorios passam a pagar 10% de IRS em vez dos 25% (taxa máxima) que se aplicavam até agora.

De acordo com o regime que estava até agora em vigor, quanto mais tempo durasse um contrato de arrendamento, menor seria a taxa de IRS a aplicar. A DECO PROteste afirma que importa agora saber se esse teto de 2300 euros não terá um efeito contrário ao pretendido, podendo contribuir para um aumento ainda mais significativo do valor das rendas até esse limite. Por outro lado, questiona se fará sentido que um valor de uma renda até 2300 euros possa ser considerado “moderado”, face aos rendimentos reais dos agregados familiares no contexto atual.

Criação de contratos de investimento para arrendamento

Com o novo regime fiscal para a habitação que entra agora em vigor são ainda criados contratos de investimento para arrendamento habitacional (CIA), com a duração de até 25 anos, que deverão dar acesso a vários benefícios fiscais.

Estes contratos, que serão celebrados com o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), em nome do Estado, destinam-se a promotores de construção (por exemplo, fundos ou sociedades imobiliárias) que afetem pelo menos 70% da área de construção a arrendamento habitacional a preços moderados por até 25 anos. Como contrapartida, o Estado dá acesso a vários benefícios fiscais, tais como:

• isenção de IMT e imposto do selo na aquisição de terrenos para construção e outros prédios urbanos para construção ou reabilitação de imóveis destinados a arrendamento habitacional;
• isenção do IMI por um período de até oito anos para terrenos para construção e outros prédios urbanos para construção ou reabilitação de imóveis destinados a arrendamento habitacional;
• isenção do adicional do IMI para os imóveis destinados a arrendamento habitacional ou arrendamento para subarrendamento habitacional durante a vigência do contrato;
• redução de até 50% da taxa de IMI no período remanescente de vigência do contrato de investimento para arrendamento habitacional;
• aplicação da taxa reduzida de IVA nas empreitadas de construção ou reabilitação dos prédios urbanos ou frações autónomas para arrendamento habitacional;
• restituição de 50% do IVA nos serviços de arquitetura e engenharia, projetos e estudos relativos à construção ou reabilitação destes imóveis;
• e redução de 50% do imposto do selo na proporção dos ativos afetos a arrendamento habitacional detidos por organismos de investimento alternativo.

Recorde-se que, em 2024, já tinham sido aprovadas várias medidas para facilitar o acesso à habitação por jovens até aos 35 anos. Entre as medidas de apoio à compra de habitação própria e permanente para jovens estão a isenção do IMT, do imposto do selo sobre a compra e dos custos dos registos da compra e hipoteca, e ainda a garantia pública na contratação de crédito à habitação. Veja, com os simuladores da DECO PROteste, a que apoios tem direito.

Conhecer apoios à habitação jovem