Amortização do crédito à habitação: esclareça as dúvidas
Até ao final de 2025, quem tiver um crédito à habitação com taxa variável está isento do pagamento de comissão por amortização antecipada. Se tem poupanças, a amortização do crédito à habitação pode ser uma boa solução para reduzir a prestação. Use o simulador para calcular quanto pode poupar todos os meses.
A significativa subida das taxas de juro, ocorrida entre o início de 2022 e o início de 2024, provocou um aumento das prestações mensais do crédito à habitação, deixando muitas famílias numa situação de aperto. Uma forma de atenuar estes aumentos passa pela amortização parcial ou total do crédito à habitação para quem possua poupanças. Nesse sentido, o Governo decidiu por uma isenção temporária da comissão de amortização antecipada de capital em dívida nos créditos à habitação com taxa variável, indexados à Euribor a 3, 6 ou 12 meses. Embora o fim do prazo da medida estivesse previsto para 31 de dezembro de 2024, aquele acabou por ser prolongado até ao final de 2025.
A DECO PROteste esclarece algumas dúvidas sobre a amortização de capital em dívida no crédito à habitação.
Há valores mínimos para amortizar antecipadamente o capital em dívida no crédito à habitação?
Não. A amortização pode ser parcial, no montante que tiver disponível, ou total. Contudo, quanto maior for o valor a amortizar, menor será o valor de juros a pagar e, consequentemente, menor será a prestação mensal a pagar ao banco. Use o ficheiro disponibilizado acima para simular o impacto da amortização de capital nas prestações mensais a pagar.
Quanto se paga de comissão de amortização antecipada?
Normalmente, a comissão a pagar ao banco pela amortização antecipada é de 0,5% para os créditos à habitação com taxa variável, ou seja, cinco euros por cada 1000 euros amortizados. Nos créditos à habitação com taxa fixa, esta comissão é de 2%, ou seja, 20 euros por cada 1000 euros amortizados.
No entanto, até ao final de 2025, os créditos à habitação com taxa variável não pagam comissão de amortização antecipada. Se tem algumas poupanças de lado, e um crédito à habitação com taxa variável, poderá ser uma boa altura para amortizar o capital em dívida pelo seu crédito.
Posso amortizar capital em dívida pelo meu crédito à habitação em qualquer altura?
Sim, pode amortizar capital em dívida sempre que quiser. Não precisa, por exemplo, de esperar pelo aniversário da escritura do imóvel.
O banco pode recusar a amortização antecipada?
Não, desde que não existam limitações do ponto de vista contratual. Embora seja raro, o contrato pode prever, por exemplo, que apenas seja possível fazer amortizações antecipadas alguns anos após o início do mesmo.
Há limite para o número de amortizações que posso fazer durante o prazo do empréstimo?
Não. Pode amortizar capital em dívida as vezes que quiser, nomeadamente, todos os meses. Porém, é preferível poupar uma boa quantia e fazer amortizações anuais. Se fizer amortizações mensais, estará a diminuir o capital em dívida de uma forma mais rápida. No entanto, se fizer uma amortização anual, a redução na prestação mensal a pagar será mais significativa.
Após a amortização, a prestação desce logo no mês seguinte?
Não necessariamente. O prazo para comunicar ao banco que pretende fazer uma amortização parcial do empréstimo é de sete dias úteis em relação ao momento em que a prestação é liquidada. Assim, se, no momento da comunicação, a sua prestação já tiver sido emitida ou calculada, terá de esperar mais um mês para ver uma redução no montante a pagar.
Amortizei a totalidade do capital em dívida pelo meu crédito à habitação. O que tenho de fazer a seguir?
Se já pagou a totalidade do capital em dívida pelo seu empréstimo, tem de pedir o distrate, um documento gratuito que comprova a liquidação do empréstimo ao banco. Depois, junto de uma Conservatória do Registo Predial deve pedir que seja retirado o ónus sobre o imóvel, uma vez que ao comprá-lo com recurso a crédito bancário o mesmo é dado como garantia.
Tenho dinheiro aplicado num PPR. Posso usá-lo para amortizar antecipadamente capital em dívida pelo meu crédito à habitação?
Normalmente, não. O PPR pode ser utilizado, por exemplo, para pagar prestações do seu crédito à habitação que estejam em atraso ou a pagamento, mas não para fazer amortizações antecipadas do capital em dívida pelo crédito à habitação. Contudo, até ao final de 2024, foi permitido o resgate deste instrumento de poupança para efeitos de amortização de capital em dívida, no limite de 24 vezes o valor do indexante dos apoios sociais (IAS), ou seja, de 12 540 euros.
Faltam apenas quatro anos para acabar de pagar o meu empréstimo a 30 anos. Devo amortizar?
Pode sempre amortizar se não tiver uma aplicação alternativa para as suas poupanças que lhe permita obter maior rentabilidade. Contudo, se lhe faltarem apenas quatro anos para acabar de pagar o empréstimo, já não estará a pagar um valor muito elevado em juros, e, por isso, o custo do crédito já não deverá ser muito elevado.
A amortização antecipada de capital em dívida tem efeitos no IRS?
Não. Atualmente, só é possível deduzir no IRS os juros de créditos contratados até 31 de dezembro de 2011. Os contratos celebrados após esta data não têm este benefício fiscal. Contudo, por representarem uma despesa significativa para as famílias, a DECO PROteste defende que, à semelhança do que já aconteceu no passado, seja possível deduzir em IRS os juros de todos os contratos de crédito à habitação.
A amortização reduz o capital do seguro de vida associado ao meu crédito à habitação?
Sim. Se o prémio do seguro de vida for atualizado automaticamente em função do montante em dívida, ao amortizar estará também a reduzir o respetivo prémio.
Em que situações pode compensar transferir o meu empréstimo para outro banco?
A transferência do crédito à habitação para outro banco só compensa se a TAEG da proposta do banco concorrente for inferior à TAEG do crédito que detém atualmente. Contudo, deve, ainda assim, confirmar se terá custos muito elevados a suportar com uma eventual transferência para outro banco. Se encontrar melhores condições para um crédito à habitação na concorrência, tente renegociar o empréstimo com o seu banco atual. Se o banco onde já detém o crédito não melhorar as condições ou se as mesmas continuarem a ser piores do que as da concorrência, pondere a transferência, procurando que o banco que vai receber o crédito suporte os custos inerentes. Atualizando as condições do seu empréstimo imobiliário, pode conseguir poupar milhares de euros em juros associados ao crédito à habitação. A DECO PROteste disponibiliza um simulador que permite avaliar se é vantajoso fazer a transferência do empréstimo para outro banco.
A isenção de comissão de amortização também se aplica às transferências de crédito à habitação?
Sim. Se quiser fazer uma amortização antecipada num crédito à habitação com taxa variável está isento de pagar comissão de amortização até ao final de 2025. Ao transferir um crédito, tal implica que o crédito anterior é amortizado antecipadamente, logo é abrangido por esta isenção.
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