Habitação: novo pacote de benefícios fiscais já foi aprovado

A Assembleia da República já aprovou na especialidade o pacote fiscal apresentado pelo Governo para estimular a oferta de habitação no País. Aguarda-se agora a votação final global no Parlamento, pelo que não se sabe quando poderá entrar em vigor. No entanto, já são conhecidos alguns detalhes. 

Saiba o que já se conhece sobre o novo pacote de medidas fiscais para estimular a oferta de habitação no País.

IVA a 6% na construção de casas para venda até 648 mil euros

Uma das medidas agora aprovada é a aplicação de uma taxa de IVA mínima de 6% na construção de habitação para venda ou arrendamento a "preços moderados". Como tetos máximos para estes preços moderados, o Governo estabeleceu os limites de:

• 648 mil euros, no caso de habitações para venda;
• e de 2300 euros de valor de renda mensal, no caso de habitações para arrendamento.

Se a venda ou o arrendamento das habitações forem concretizados por preços superiores aos tetos máximos, a taxa de IVA aplicável à construção continuará a ser de 23 por cento.

É nesta medida que entra uma das principais alterações propostas pelos partidos representados na Assembleia da República, uma vez que a taxa de IVA reduzida deixa de se aplicar se o imóvel não for usado para habitação própria e permanente ou se o seu comprador não viver lá durante, pelo menos, 12 meses. Ou seja, cabe ao comprador assegurar o cumprimento deste requisito. A exceção a esta regra é se este período não for cumprido devido a circunstâncias excecionais já previstas no código do IRS, como as alterações à composição do agregado familiar. A penalização pelo não cumprimento desta regra poderá ser um agravamento do IMT em dez pontos percentuais.

A DECO PROteste lembra que o alívio fiscal destinado à construção e à reabilitação de imóveis para habitação impõe cuidado redobrado na definição do âmbito temporal, uma vez que a construção e a reabilitação demoram algum tempo a licenciar e a concretizar. Segundo o Governo, precisamente para dar resposta à habitual demora nestes procedimentos, o licenciamento terá “menos controlo prévio para promover a decisão do investimento”, com prazos mais curtos. 

A organização de defesa do consumidor diz também que os bens e serviços que estarão abrangidos pela taxa mínima de IVA deverão ser absolutamente claros. Além disso, pede clareza na definição dos requisitos relacionados com a respetiva faturação, para prevenir a possibilidade de os agentes económicos inflacionarem os preços, aumentando a sua margem, por via da redução do imposto.  

Aumento das deduções em IRS para rendas 

Outra das propostas em causa é um novo aumento do teto máximo das deduções das rendas em IRS. Assim, em 2026, este valor poderá passar para 900 euros e, em 2027, para 1000 euros, valores acima do que estava já previsto para estes anos, de 750 euros e 800 euros, respetivamente. Já o limite da dedução vai manter-se nos 15 por cento.

A DECO PROteste afirma que esta medida beneficia o arrendatário, mas não tem reflexo na redução mensal das rendas, que é o principal problema que muitos inquilinos enfrentam neste momento. Além disso, lembra que a dedução dos juros dos créditos à habitação contratados ou transferidos desde 2012, uma medida que a DECO PROteste há muito defende, continua a não ser possível, o que é uma situação injusta para estes consumidores.

Isenção de tributação de mais-valias para reinvestimentos em arrendamento moderado

Avançará, ainda, a isenção de mais-valias de IRS na venda de habitações caso o reinvestimento seja feito em imóveis destinados a arrendamento a preços moderados, ou seja, até 2300 euros por mês, no período de cinco anos.

Taxa de IRS para senhorios baixa para 10%

O novo conjunto de medidas para a habitação inclui, ainda, uma redução da taxa de IRS aplicável aos senhorios que pratiquem rendas moderadas, de acordo com o valor máximo de 2300 euros por mês definido pelo Governo. Assim, estes senhorios deverão ver as suas taxas de IRS baixar, no limite, de 25% para 10 por cento.

Atualmente, com a lei em vigor, quanto mais tempo durar um contrato de arrendamento, menor será a taxa de IRS a aplicar. A DECO PROteste afirma que, por isso, é importante esclarecer como a redução será articulada com a regra que atualmente está em vigor.  Por outro lado, importa saber se o valor de 2300 euros (teto previsto para as rendas a preço moderado) não terá um efeito contrário ao pretendido, podendo contribuir para um aumento ainda mais significativo do valor das rendas até esse teto.

Criação de contratos de investimento para arrendamento

De acordo com a proposta apresentada pelo Governo, deverão ser ainda criados contratos de investimento para arrendamento habitacional, com a duração de 25 anos, que deverão dar acesso a vários benefícios fiscais. Para terem acesso aos benefícios fiscais, os promotores da construção devem garantir que, pelo menos, 70% da área de construção seja afeta a rendas moderadas.

Os benefícios serão:

• isenção de IMT e imposto do selo na aquisição de terrenos para construção e outros prédios urbanos para construção ou reabilitação de imóveis destinados a arrendamento habitacional;
• isenção do IMI por um período de até oito anos e redução de até 50% da taxa de IMI no período remanescente de vigência do contrato de investimento para arrendamento habitacional;
• isenção de adicional de IMI durante o período de vigência do contrato de investimento para arrendamento habitacional;
• taxa reduzida de IVA nas empreitadas;
• restituição de 50% do IVA nos serviços de arquitetura, projetos, etc.;
• e redução de 50% do imposto do selo na proporção dos ativos afetos a arrendamento habitacional detidos por Organismos de Investimento Alternativo.

Recorde-se que, em 2024, foram aprovadas várias medidas que pretendem facilitar o acesso à habitação por jovens até aos 35 anos. Entre as medidas de apoio à compra de habitação própria e permanente para jovens estão a isenção do IMT, do imposto do selo sobre a compra e dos custos dos registos da compra e hipoteca, e ainda a garantia pública na contratação de crédito à habitação. Veja, com os simuladores da DECO PROteste, a que apoios tem direito.

Conhecer apoios à habitação jovem