Comprar casa: de que valor precisa para impostos, comissões e entrada?
Mesmo que recorra a um crédito à habitação para comprar um imóvel, tem de dispor, antecipadamente, de uma quantia considerável. Entre comissões, entrada e impostos, saiba quanto deverá prever para adquirir uma casa de 250 mil euros.
Se está a pensar comprar casa e vai pedir um empréstimo, além das contas à prestação que passará a pagar ao banco, às quotas do condomínio, aos seguros e ao imposto municipal sobre imóveis (IMI), terá de prever uma longa lista de despesas e de adiantamentos a pagar até à transação se concretizar.
Da entrada às comissões, passando pelos impostos e pela escritura, os encargos podem totalizar algumas dezenas de milhares de euros. Se considerar um imóvel de 250 mil euros, financiado a 80% pelo banco, inicialmente, deve dispor de uma quantia superior a 60 mil euros.
Escolher o crédito à habitação
Comece por fazer uma autoanálise à sua situação financeira. Tem capitais próprios para fazer face aos encargos iniciais? Tem outros créditos contratados? Se as taxas de juro subirem, tem condições para encaixar no seu orçamento mensal o aumento da prestação?
Tenha especial atenção à sua taxa de esforço. Esta corresponde à percentagem do seu rendimento mensal que é canalizada para o pagamento de créditos (à habitação e outros) e que, idealmente, não deve ultrapassar os 35 por cento.
Se considerar que reúne as condições para avançar, comece por fazer simulações para encontrar as melhores soluções para o seu caso. Atenção que a opção mais vantajosa não é necessariamente a que apresenta a taxa de juro mais baixa. O indicador que deve ter em conta é a taxa anual de encargos efetiva global (TAEG), que reflete o custo total do empréstimo, e que inclui não apenas o valor da prestação mensal, mas também o das comissões bancárias (iniciais e de manutenção de conta, por exemplo), o imposto do selo e ainda os custos dos produtos subscritos para bonificar o spread, como cartões de débito e de crédito, e os seguros de vida e multirriscos‑habitação.
Comissões iniciais do crédito
Para obter condições de financiamento concretas junto de um determinado banco, terá de fornecer um conjunto de comprovativos de rendimentos e de despesas, como folhas de ordenado, extratos bancários e a nota de liquidação do IRS.
Nesta fase de aprovação do crédito, conte com os primeiros encargos: as comissões iniciais, cujo valor varia de banco para banco. Neste momento, a fatura pode ir de 543 euros a 1338,48 euros, dependendo da instituição.
Entre as comissões iniciais cobradas pelos bancos, encontra-se também a de avaliação do imóvel,que ronda, em média, os 250 euros. A avaliação servirá de base ao cálculo do montante que o banco concederá ao cliente, sendo que a maioria das instituições financia até 80% ou 90% do menor valor entre o da avaliação e o de aquisição. Isso significa que terá, necessariamente, de dispor do restante – para um imóvel de 250 mil euros, 50 mil euros, caso o banco empreste 80%, ou 25 mil euros, se financiar 90 por cento.
Sinal no contrato-promessa de compra e venda
Por altura da assinatura do contrato‑promessa de compra e venda, o CPCV, é habitual pagar-se ao proprietário do imóvel um sinal correspondente a 10% do valor da casa.
Embora não seja obrigatório, fazer o CPCV é altamente aconselhável, já que salvaguarda os interesses de compradores e vendedores, elencando as suas obrigações e prevendo penalizações caso o acordo não seja cumprido. Normalmente, quando há a intervenção de uma mediadora imobiliária, esta trata das formalidades. Se não for esse o caso, pondere contratar um advogado para a elaboração do contrato, bem como para o reconhecimento presencial das assinaturas, e junte à lista de encargos os honorários devidos.
Preferencialmente, o CPCV deve ser assinado somente quando tiver a certeza de que o banco lhe concederá o empréstimo. Se, eventualmente, não conseguir ter essa garantia, o contrato deve prever a possibilidade de a não-concessão do crédito inviabilizar o negócio, sem penalização para o comprador.
Escritura: vários impostos a pagar
Uma vez fechado o negócio, é chegado o momento da escritura. Nesta ocasião, terá de pagar, entre outras despesas, a que corresponde ao imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT). No caso de um imóvel para habitação própria e permanente, localizado em Portugal Continental, com um custo de 250 mil euros, o valor a pagar será de 7247,08 euros, acrescidos de 2000 euros de imposto do selo sobre a aquisição.
A escritura pode ser assinada num cartório notarial, por documento particular autenticado (comum quando há recurso a empréstimo bancário) ou através do Casa Pronta, um serviço do Ministério da Justiça. Todos são válidos e igualmente seguros, embora os custos variem de acordo com os valores praticados por notários, advogados ou solicitadores, exceto no Casa Pronta, em regra, mais barato, e onde um registo de compra e venda com financiamento bancário e outros registos custa sempre 700 euros.
A juntar a estes encargos há ainda o imposto do selo sobre o financiamento, que, num crédito de 200 mil euros (supondo um empréstimo de 80%), corresponde a 1200 euros.
Que valor tem de amealhar para comprar casa?
A lista é longa, mas quem compra casa não tem como fugir à maioria destas despesas, sobretudo se não puder dispensar a contratação de um crédito à habitação.
Como tal, se pretende adquirir um imóvel de 250 mil euros e obtiver um financiamento bancário correspondente a 80% desse valor, conte com os seguintes encargos.
- Comissões iniciais – entre 543 euros e 1338,48 euros;
- Sinal (contrato-promessa de compra e venda) – 25 000 euros;
- IMT e imposto do selo – 9247,08 euros;
- Escritura (Casa Pronta) – 700 euros;
- Imposto do selo sobre o financiamento – 1200 euros;
- Restante entrada – 25 000 euros;
- TOTAL – 61 690,08 euros (valor mínimo).
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