Crédito à habitação: descubra quais são os documentos que o banco vai pedir (para evitar atrasos e surpresas)

Para pedir crédito à habitação em Portugal, precisa de apresentar ao banco documentos pessoais, comprovativos de rendimento e informação detalhada sobre o imóvel. Esses documentos permitem à instituição avaliar a sua capacidade financeira para comprar o imóvel e confirmar que o mesmo é legal e habitável.

Prepare tudo com antecedência para acelerar a pré-aprovação e chegar à escritura sem surpresas.

Documentos necessários para a pré-aprovação do crédito à habitação

A fase de pré-aprovação serve para o banco analisar a sua situação financeira e calcular a taxa de esforço, ou seja, o peso das prestações no seu orçamento mensal.

Documentos pedidos pelo banco:

• comprovativos de rendimentos (recibos de vencimento ou de pensões, "recibos verdes", geralmente dos três meses mais recentes);
• declaração de IRS e nota de liquidação;
• identificação pessoal (cartão de cidadão ou bilhete de identidade e cartão de contribuinte).

Dica: Algumas instituições permitem submeter tudo online, mas os documentos obrigatórios são os mesmos.

Como o banco avalia a sua capacidade financeira

Com base nos documentos entregues, o banco calcula a sua taxa de esforço.

Tem de dividir o valor de todas as suas prestações mensais pelo rendimento mensal líquido do seu agregado familiar e multiplicar o resultado por 100. Obtém uma percentagem, que é a taxa de esforço:

• o ideal é que não ultrapasse os 35 por cento;
• se for superior a 50%, o crédito dificilmente é aprovado.

O banco apresenta-lhe, então, uma simulação personalizada, que inclui valor da mensalidade, taxa de juro e spread (a margem de lucro do banco). Se os critérios de concessão forem cumpridos, o crédito é pré-aprovado.

Como o banco avalia o valor do imóvel

Seguidamente, é preciso verificar quanto vale o imóvel pretendido e que vai servir de garantia do financiamento, através de uma avaliação.

A avaliação é realizada por um perito independente, que atribui um valor ao imóvel, considerando as suas características, a localização e o estado de conservação. Este valor determina o montante máximo que o banco pode emprestar – por norma, não vai além dos 90% da avaliação.

O crédito pode avançar se o montante de financiamento encaixar na capacidade financeira demonstrada pelo consumidor.

Documentos necessários para formalizar o crédito à habitação

Após a pré-aprovação, chega o momento de formalizar o pedido. Aqui, o banco precisa de confirmar os detalhes do imóvel e validar a documentação pessoal de todos os proponentes (no caso de vários futuros proprietários).

Documentos pessoais

• Cartão de cidadão (ou bilhete de identidade e cartão de contribuinte).
• Última declaração de rendimentos (IRS) e respetiva nota de liquidação.
• Últimos três recibos de vencimento ou comprovativos de rendimentos.
• Extrato bancário dos últimos três a seis meses da principal conta de movimentação.
• Declaração da entidade patronal sobre situação profissional ou comprovativo de atividade independente.

Documentos do imóvel

• Certidão permanente, que confirma a titularidade e registos do imóvel.
• Ficha técnica da habitação (incluindo as plantas).
• Caderneta predial, que comprova o valor patrimonial e a localização do imóvel.
• Licença de habitação (garante que o imóvel é legalmente habitável). 

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Documentos para a escritura de compra e venda com hipoteca

Para realizar a escritura, tem de acrescentar mais alguns documentos às listas já indicadas.

Fornecidos pelo comprador

• Propostas de seguro de vida e multirriscos-habitação assinadas.

• Comprovativos de liquidação do imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT) e do imposto do selo.

Fornecidos pelo vendedor

• Cartão de cidadão ou bilhete de identidade.
• Certificado energético do imóvel.
• Declaração de não-dívida ao condomínio.

Podem ser solicitados alguns documentos adicionais, em função da especificidade de cada processo de crédito e de compra. Por exemplo, no caso de um crédito para construção de habitação própria, pode ser necessário o projeto de construção e a respetiva licença, assim como um orçamento da empreitada.

Como organizar os seus documentos

Preparar antecipadamente os documentos evita atrasos na pré-aprovação e aumenta a probabilidade de conseguir melhores condições. Eis como pode organizar os documentos.

1. Crie uma pasta digital e outra física com os documentos. Guarde versões atualizadas de todos os ficheiros.
2. Certidões e licenças têm prazos de validade. Confirme a validade dos documentos antes de os entregar.
3. Atualize os documentos. Evite entregar comprovativos (de rendimentos, por exemplo) com mais de três meses.

Checklist rápida

Simule o melhor crédito à habitação

A compra de casa com recurso a crédito começa, geralmente, com uma simulação na página online de um ou, de preferência, vários bancos. A DECO PROteste também disponibiliza um simulador deste tipo, tendo apenas de indicar o valor do imóvel, o valor do financiamento e o prazo do empréstimo. Como resultado, obtém a lista de produtos com melhores condições para o seu caso.

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