Crédito habitação jovem: o que é e como escolher

Se procura crédito à habitação jovem, a melhor forma de começar é comparar bancos pela taxa anual de encargos efetiva global (TAEG), avaliar se prefere taxa fixa ou variável e garantir que a sua taxa de esforço não ultrapassa 35%.

Até ao final de 2026, existem condições especiais para jovens que cumpram determinados critérios, que podem levar ao financiamento de 100% do valor do imóvel e isenção de impostos.

Conheça todas as condições e passos essenciais para comprar a sua primeira casa com recurso a financiamento bancário.

O que é o crédito à habitação jovem?

O crédito à habitação jovem é um financiamento bancário destinado a pessoas entre os 18 e os 35 anos que pretendem comprar a primeira casa.

Com que apoios podem os jovens contar na compra de casa?

Desde 2024, foram introduzidos alguns apoios para ajudar jovens com idade até 35 anos a fazer face às dificuldades no acesso à habitação.

De acordo com o Banco de Portugal, o número de consumidores nesta faixa etária a comprar habitação própria e permanente com recurso a financiamento subiu de 40%, em 2024, para 56%, no primeiro trimestre de 2026.

Isenção de impostos e emolumentos

Os jovens até aos 35 anos (inclusive) que cumpram todos os requisitos e que comprem a sua primeira habitação própria e permanente até 330 539 euros, no continente, ou 413 174 euros, nas regiões autónomas, não pagam:

• Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT);
• Imposto do Selo sobre a compra;
• custos do registo da compra e da hipoteca.

Para imóveis de valor inferior a 660 982 euros, no continente, e 826 228 euros, nas regiões autónomas, a isenção é parcial, na parte que não excede 330 539 euros, ou 413 174 euros, respetivamente.

De acordo com a proposta de Orçamento do Estado para 2027, estes limites deverão aumentar 2,3 por cento. Por exemplo, no continente, estarão isentos do pagamento destes impostos imóveis até 338 141 euros.

Mesmo beneficiando destas isenções, existem custos que os jovens terão de suportar, como:

• Imposto do Selo sobre o crédito de 0,6% sobre o valor do financiamento;
• escritura;
• custos bancários.

Garantia do Estado no crédito à habitação

Permite aos jovens, que cumpram todos os critérios de elegibilidade e comprem a sua primeira habitação até 450 mil euros, solicitarem financiamento da totalidade do valor do imóvel.

Esta medida está garantida, para novos contratos, apenas até 31 de dezembro de 2026. Apesar de o respetivo prolongamento constar do relatório da proposta de Orçamento do Estado para 2027, o Governo ainda não tomou a decisão formal de a prolongar.

Como escolher o melhor crédito à habitação jovem

Antes de pedir qualquer empréstimo, há fatores a considerar.

1. Avaliar as finanças familiares

Analise a sua situação financeira, as evoluções previstas (por exemplo, se a família vai aumentar) e a estabilidade dos rendimentos (por exemplo, o tipo de vínculo à entidade patronal).

Se tem orçamentos muito instáveis, não é aconselhável que contrate um crédito à habitação, uma vez que dificilmente encontrará alternativas para cumprir as suas obrigações para com o banco.

2. Definir o tipo de taxa de juro

A escolha entre taxa fixa, taxa variável ou taxa mista tem impacto direto no risco e no valor da prestação.

Qual a perspetiva de evolução dos juros durante o prazo do contrato? Consegue lidar com as revisões periódicas da prestação? Estas são questões que devem ser colocadas antes de tomar a decisão.

3. Ponderar a contratação de produtos associados

Os bancos costumam oferecer spreads (a taxa de juro que corresponde à margem de lucro do banco) mais baixos se contratar também os seguros obrigatórios, cartões ou outros produtos associados.

Este desconto permite baixar a prestação mensal, garantindo-lhe condições mais competitivas no curto prazo.

No entanto, implica o pagamento dos custos referentes a esses mesmos produtos – por exemplo, anuidade do cartão de crédito –, e pode haver melhores preços fora do banco.

Em alguns casos, pode compensar não contratar os produtos associados ao crédito à habitação junto do banco, mas sim de forma independente, mesmo perdendo as bonificações associadas ao spread.

Compare sempre a TAEG com e sem produtos associados, e escolha a mais baixa.

4. Identificar a taxa de esforço

A taxa de esforço corresponde ao peso dos empréstimos nos rendimentos do agregado.

Para calcular este valor, existe uma fórmula:

(Prestações de crédito ÷ Rendimento líquido mensal) × 100

Comece por somar a prestação da proposta do crédito à habitação às restantes prestações fixas que tem. Seguidamente, divida a soma pelo seu rendimento líquido mensal. No final, multiplique o resultado por 100. Essa é a sua taxa de esforço.

A taxa de esforço não deve ser superior a 35%, caso contrário, a saúde financeira da sua família poderá ficar em risco.

Na página da Habitação Jovem, a DECO PROteste disponibiliza uma calculadora da taxa de esforço. Encontra ainda outras ferramentas, como o simulador de apoios por município e o simulador de apoios do Estado, que permite aos jovens saber se são elegíveis para a isenção de IMT e do Imposto do Selo, bem como para a garantia pública no crédito à habitação.

5. Calcular o valor da entrada

Se não se enquadrar nas condições preferenciais, atualmente em vigor para os mais jovens, os bancos não financiam todo o valor da casa. Atualmente, não podem financiar mais de 90% do valor do imóvel e muitos não ultrapassam os 80%.

Vejamos um exemplo prático de quanto precisará de dispor, à partida, para comprar a casa:

• preço do imóvel – 300 000 euros;
• financiamento máximo (90%) – 270 000 euros;
• entrada necessária – 30 000 euros.

Mas este não é o único valor de que precisa. Conte com um pé-de-meia suficientemente robusto para suportar as seguintes despesas:

• comissões iniciais do crédito (abertura, formalização, avaliação, etc.);
• registo da habitação;
• Imposto do Selo pela utilização do crédito;
• Imposto do Selo sobre a aquisição do imóvel;
• Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT).

Convém dispor de, pelo menos, um quinto do preço da casa (por exemplo, 300 000 € : 5 = 60 000 €).

Porque deve comparar a TAEG e o MTIC, e não apenas a prestação?

A prestação mensal é um indicador importante, mas não permite, por si só, identificar o crédito mais barato.

Para comparar propostas, deve olhar para a TAEG, que considera os principais custos associados ao crédito, e para o montante total imputado ao consumidor (MTIC), que mostra o montante total a pagar durante o contrato. 

Os bancos podem propor uma redução de spread ou da taxa de juro quando o cliente contrata outros produtos, como seguros, cartões ou domiciliação do ordenado.

Contudo, estas condições devem ser analisadas em conjunto com os custos dos produtos associados. Uma redução da taxa pode não compensar se os produtos contratados forem significativamente mais caros.

Por isso é que comparar a TAEG e o MTIC é tão importante, uma vez que estes refletem todos esses custos. 

Vá atualizando a sua pesquisa, pois podem existir ofertas promocionais muito boas em bancos sem condições específicas para jovens.

A DECO PROteste disponibiliza um comparador que ajuda a escolher o crédito à habitação mais adequado ao seu perfil. Aí será indicado o banco que tem a TAEG mais baixa e que cobra menos comissões. Terá, também, acesso a uma simulação de quanto vai pagar mensalmente de prestação.

SIMULE E POUPE NO CRÉDITO À HABITAÇÃO