Devolução de IVA na construção de habitação: quais as regras e como pedir?

Já está em vigor o novo regime de restituição parcial de IVA na autoconstrução de habitação, aprovado no âmbito do pacote de medidas fiscais para aumentar a oferta de habitação no País.

A medida permite recuperar a diferença entre a taxa normal de IVA aplicada às empreitadas de construção, de 23%, e a taxa reduzida, de 6 por cento. O objetivo é incentivar a autoconstrução de habitação própria permanente a preços moderados, reduzindo os custos suportados com as empreitadas.

Esclareça as principais dúvidas sobre a restituição parcial de IVA na autoconstrução.

O que é a restituição parcial de IVA nas empreitadas de construção?

Em maio deste ano, entrou em vigor um pacote de benefícios fiscais para a habitação. Entre as medidas está a redução do IVA de 23% para 6% na construção de imóveis para habitação permanente a “preços moderados”.

Atualmente, quem constrói a própria casa paga, por norma, a taxa normal de IVA, de 23 por cento. Contudo, com o novo regime de restituição parcial de IVA que agora entrou em vigor, é possível pedir a restituição à Autoridade Tributária (AT) da diferença de 17%, até atingir a taxa reduzida de 6 por cento. Trata-se de um benefício fiscal que permite aos particulares recuperar parte do IVA pago em obras de construção destinadas a habitação própria permanente.

Quem pode beneficiar deste regime?

A medida destina-se exclusivamente a pessoas que construam uma casa para habitação própria permanente.

Para aceder à restituição, é necessário:

• ser pessoa singular;
• contratar uma empreitada de construção;
• destinar o imóvel a habitação própria permanente;
• não atuar no âmbito de uma atividade empresarial ou profissional.

Empresas, sociedades ou investidores imobiliários estão excluídos deste benefício fiscal.

Que imóveis podem beneficiar da restituição de IVA?

Para que o contribuinte possa beneficiar da restituição parcial de IVA, os custos com a construção do imóvel não podem ultrapassar o valor considerado de preço moderado, atualmente fixado em 660 982 euros.

Para verificar este limite, é considerado o valor mais elevado entre:

• o valor patrimonial tributário inscrito na matriz do imóvel;
• e o valor do terreno acrescido dos custos de construção, excluindo o IVA, quando este montante for superior ao valor patrimonial.

Contudo, segundo a DECO PROteste, falta esclarecer de que forma a Autoridade Tributária conseguirá garantir que o valor total do imóvel construído não ultrapassou os 660 982 euros e pode, assim, beneficiar da restituição de IVA, uma vez que a aferição deste limite está dependente da apresentação das faturas da empreitada pelo próprio contribuinte. A organização de defesa do consumidor diz também que todos os bens e serviços que estarão abrangidos pela taxa mínima de IVA devem ser absolutamente claros.

Que despesas são elegíveis para a restituição parcial de IVA?

O regime de restituição parcial de IVA abrange os custos associados à empreitada de construção da habitação, como a estrutura e os acabamentos do imóvel, mas também os equipamentos ou partes acessórias que fiquem incorporados de forma permanente no imóvel, como, por exemplo:

• instalações sanitárias fixas;
• sistemas integrados de aquecimento e climatização (por exemplo, ar condicionado);
• cozinhas embutidas;
• ou outros equipamentos incorporados na construção.

A compra de materiais de construção dá direito ao benefício?

Não. A simples aquisição de materiais de construção não é elegível para restituição parcial de IVA. O benefício aplica-se apenas a serviços prestados no âmbito de uma empreitada contratada junto de um empreiteiro. Por esse motivo, os trabalhos devem ser formalizados através de contratos de empreitada e não como mera compra de materiais.

Quanto é possível recuperar?

O valor da restituição parcial corresponde à diferença entre as taxas de IVA de 23% e 6%, ou seja, equivale a 17% do valor tributável da empreitada pago pelo contribuinte.

A título de exemplo, numa obra com um custo de 150 mil euros, o IVA pago à taxa de 23% é de 34 500 euros. O IVA correspondente à taxa de 6% seria de 9000 euros. Neste caso, o valor de IVA a restituir é de 25 500 euros.

Quais os requisitos para que as despesas sejam aceites?

Para que sejam aceites, as despesas devem cumprir duas condições:

• corresponder a IVA suportado em empreitadas sujeitas à taxa normal, ou seja, a 23 por cento;
• estar tituladas por faturas devidamente comunicadas à Autoridade Tributária.

Como fazer o pedido de restituição parcial de IVA?

O pedido deve ser apresentado exclusivamente por via eletrónica, junto da Autoridade Tributária.

O prazo para apresentação é de 12 meses após a emissão da documentação de início de utilização do imóvel, de acordo com o previsto no Regulamento Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE).

Que documentos são necessários para pedir a restituição parcial de IVA?

Os contribuintes deverão apresentar os seguintes documentos:

• identificação do imóvel;
• identificação dos comproprietários, quando aplicável (a mencionar a respetiva quota-parte);
• contrato de empreitada;
• título de utilização do imóvel;
• comprovativo do valor do terreno;
• e faturas da totalidade dos custos de construção.

Quanto tempo demora o reembolso?

Depois de receber um pedido de restituição de IVA, a Autoridade Tributária tem um prazo máximo de 150 dias para efetuar a restituição.

O pagamento será realizado por transferência bancária para a conta registada junto da Autoridade Tributária.

Existem regras especiais em 2026?

Sim. Uma vez que este é o primeiro ano de aplicação deste novo regime, foram criadas normas transitórias.

Os pedidos de restituição de IVA relativos aos três primeiros trimestres de 2026 podem ser entregues a partir de 1 de outubro de 2026. Também por isso, o prazo de 12 meses para apresentação dos pedidos começa a contar a partir dessa data.

É possível perder o benefício?

Após receber a restituição parcial de IVA, o proprietário tem de cumprir determinadas condições, nomeadamente afetar o imóvel a habitação própria permanente no prazo de seis meses, atualizar a morada fiscal para o novo imóvel e manter essa afetação durante, pelo menos, 12 meses.

Por isso, sim, é possível perder o benefício caso os requisitos deixem de ser cumpridos. Nesses casos, a Autoridade Tributária poderá corrigir o montante de IVA restituído até quatro anos após a concessão do benefício, exigindo a devolução das quantias recebidas. Ainda assim, a lei prevê exceções em situações extraordinárias, como casamento, união de facto, divórcio ou aumento do agregado familiar.