IVA a 6% nas obras: quando pode pagar menos e o erro que faz subir para 23%

Nem todas as obras de reabilitação de imóveis seguem as mesmas regras de IVA. Para usufruir da taxa a 6%, é necessário cumprir regras como o tipo de obra, a existência de contrato de empreitada e, para determinado tipo de obras em Áreas de Reabilitação Urbana (ARU), é obrigatório que haja uma Operação de Reabilitação Urbana (ORU) aprovada para essa área.

A obrigatoriedade da existência de uma ORU foi, recentemente, clarificada num acórdão do Supremo Tribunal Administrativo (STA), que teve como finalidade uniformizar a jurisprudência sobre a aplicação da taxa reduzida de IVA de 6%, aplicável às empreitadas de reabilitação urbana.

Nestes casos, a taxa reduzida do IVA é aplicada ao valor global do orçamento, ou seja, aos serviços prestados e materiais usados.

Como é aplicado o IVA a 6% na reabilitação urbana?

Não basta o imóvel a reabilitar estar localizado numa área de reabilitação urbana. Para que se possa aplicar a taxa reduzida de IVA, é essencial que a autarquia tenha aprovado previamente uma ORU para a área do projeto.

O STA entende que o conceito de empreitada de reabilitação urbana não se esgota na realização de obras dentro de uma ARU. Para que uma empreitada possa ser qualificada como uma reabilitação urbana, é necessário que se integre numa intervenção urbanística estruturada e programada.

De acordo com aquele tribunal, a ORU é o instrumento que materializa essa programação estratégica, definindo objetivos, meios e prioridades da reabilitação urbana. Sem ORU previamente aprovada, não existe, do ponto de vista jurídico, uma verdadeira intervenção de reabilitação urbana.

Por essa razão, a simples delimitação de uma ARU não é suficiente para permitir a aplicação da taxa reduzida de IVA.

É indispensável verificar se existe uma ORU aprovada e em vigor à data da empreitada, ou seja, as certificações municipais genéricas ou a localização apenas do imóvel em ARU não são suficientes para que a obra beneficie de IVA reduzido.

Antes de começar a obra, devem consultar-se os serviços da câmara municipal competente. Não só para saber que licenças e autorizações são necessárias para avançar com a obra, mas também porque nem todas as ARU têm ORU aprovada.

Qual a diferença entre ARU e ORU?

Área de Reabilitação Urbana (ARU)

• Zona delimitada pelo município.
• Identifica áreas que precisam de reabilitação.

Operação de Reabilitação Urbana (ORU)

• Plano estratégico aprovado.
• Define objetivos, prioridades e intervenções concretas.

É possível beneficiar do IVA a 6% em geral?

Sim, é: no caso de empreitadas de beneficiação, remodelação ou conservação de imóveis afetos a habitação (própria e permanente ou não). E desde que se respeite uma regra crítica: os materiais não podem exceder 20% do montante global da obra.

Excedendo, o correto será individualizar os materiais e a mão-de-obra na fatura. Isto porque os materiais são taxados a 23% de IVA, mas a mão-de-obra é taxada a 6 por cento. Se for tudo englobado como um item só, o IVA aplicado é de 23%, e não é isso exatamente que o Fisco exige.

Exemplo prático

Quem pode beneficiar do IVA a 6%?

• Proprietário
• Inquilino (arrendatário)
• Condomínio

Contrato de empreitada é obrigatório

Só mediante a existência de um contrato de empreitada, com os itens necessários discriminados, é possível beneficiar da taxa reduzida do IVA.

Sem contrato:

• Não há enquadramento como empreitada.
• Pode perder-se o direito ao IVA reduzido.

Deve incluir:

• Identificação das partes (com NIF)
• Descrição detalhada dos trabalhos
• Materiais previstos
• Preço e prazo
• Penalizações

Que obras ficam excluídas do IVA a 6%?

Mesmo em habitação, não beneficiam de IVA a 6%:

• Limpeza e manutenção de espaços verdes

Obras em:

• Piscinas
• Saunas
• Campos de ténis, golfe ou minigolfe
• Instalações similares

Em que situações se aplica o IVA a 23%?

• Quando os materiais ultrapassam os 20% do total da obra e são discriminados na fatura.
• Compra direta de materiais.
• Falta de contrato de empreitada.
• Obras fora do conceito de reabilitação/conservação.

Erros mais comuns

• Assumir que todas as obras têm IVA a 6%.
• Não calcular o peso dos materiais no valor global da obra.
• Não discriminar mão-de-obra (6% de IVA) e materiais (23%) na fatura.
• Não celebrar contrato de empreitada.

E o IVA da construção?

No caso da construção de habitações para venda até 648 mil euros ou para arrendamento até 2300 euros mensais, está previsto aplicar IVA de de 6%, medida que estará em vigor até 2029, mas que ainda aguarda publicação.