IVA a 6% nas obras: quando pode pagar menos e o erro que faz subir para 23%

Nem todas as obras de reabilitação ou remodelação de imóveis seguem as mesmas regras de IVA. Para usufruir da taxa a 6%, é necessário cumprir regras como o tipo de obra, a existência de contrato de empreitada e, para determinado tipo de obras, se os imóveis se encontram em Áreas de Reabilitação Urbana (ARU).

Nestes casos, a taxa reduzida do IVA é aplicada ao valor global do orçamento, ou seja, aos serviços prestados e materiais usados.

É possível beneficiar do IVA a 6% em obras de remodelação?

Sim. A verba 2.27 da Lista I anexa ao CIVA prevê a aplicação de taxa reduzida no caso de empreitadas de beneficiação, remodelação, renovação, restauro, reparação ou conservação de imóveis afetos a habitação (própria e permanente ou não). Desde que se respeite uma regra crítica: os materiais não podem exceder 20% do montante global da obra.

Excedendo, o correto será individualizar os materiais e a mão-de-obra na fatura. Isto porque os materiais são taxados a 23% de IVA, mas a mão-de-obra é taxada a 6 por cento. Se for tudo englobado como um item só, o IVA aplicado é de 23%, e não é isso exatamente que o Fisco exige.

Exemplo prático

Quem pode beneficiar do IVA a 6%?

• Proprietário
• Inquilino (arrendatário)
• Condomínio

Contrato de empreitada é obrigatório

Só mediante a existência de um contrato de empreitada, com os itens necessários discriminados, é possível beneficiar da taxa reduzida do IVA.

Sem contrato:

• não há enquadramento como empreitada;
• pode perder-se o direito ao IVA reduzido.

Contrato deve incluir:

• identificação das partes (com NIF);
• descrição detalhada dos trabalhos;
• materiais previstos;
• preço e prazo;
• penalizações.

Que obras ficam excluídas do IVA a 6%?

Mesmo em habitação, não beneficiam de IVA a 6%:

• limpeza e manutenção de espaços verdes

Obras em:

• piscinas;
• saunas;
• campos de ténis, golfe ou minigolfe;
• instalações similares.

Em que situações se aplica o IVA a 23%?

• Quando os materiais ultrapassam os 20% do total da obra e são discriminados na fatura.
• Compra direta de materiais.
• Falta de contrato de empreitada.
• Obras fora do conceito de reabilitação/conservação.

Erros mais comuns

• Assumir que todas as obras têm IVA a 6%.
• Não calcular o peso dos materiais no valor global da obra.
• Não discriminar mão-de-obra (6% de IVA) e materiais (23%) na fatura.
• Não celebrar contrato de empreitada.

Como é aplicado o IVA da construção?

A verba 2.42 da Lista I anexa ao CIVA prevê a aplicação da taxa reduzida de 6% às empreitadas de construção ou reabilitação de habitações, nas seguintes situações:

• imóveis que se destinem à venda para habitação própria e permanente do adquirente ou imóveis que se destinem exclusivamente ao arrendamento habitacional. O preço de venda ou valor de renda mensal não pode exceder os limites legalmente estabelecidos (até 648 mil euros para venda ou até 2300 euros no arrendamento);
• prédios urbanos ou frações autónomas para arrendamento habitacional ou arrendamento para subarrendamento habitacional abrangidos pelo regime de contratos de investimento para arrendamento.

E como é aplicado o IVA na reabilitação urbana?

A verba 2.23 da Lista I anexa ao CIVA prevê a aplicação da taxa reduzida às empreitadas de reabilitação de edifícios e às empreitadas de construção ou reabilitação de equipamentos de utilização coletiva de natureza pública, localizados em áreas de reabilitação urbana (ARU).

De acordo com a jurisprudência recente do Supremo Tribunal Administrativo (STA), para beneficiar da taxa é necessário existir uma empreitada, o imóvel estar localizado numa ARU e existir uma Operação de Reabilitação Urbana (ORU) previamente aprovada.

Contudo, a redação da verba 2.23 foi recentemente alterada tendo em vista a sua clarificação: consideram-se empreitadas de reabilitação urbana todas as que sejam realizadas em imóveis ou espaços públicos localizados em ARU, independentemente da aprovação de uma operação de reabilitação urbana.

Qual a diferença entre ARU e ORU?

Área de Reabilitação Urbana (ARU)

• Zona delimitada pelo município.
• Identifica áreas que precisam de reabilitação.

Operação de Reabilitação Urbana (ORU)

• Plano estratégico aprovado.
• Define objetivos, prioridades e intervenções concretas.