Obras: quando pagar 6% ou 23% de IVA e como evitar erros no orçamento e no contrato

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Orçamento: que taxa de IVA colocar?

O mais provável é que os empreiteiros que vai contactar lhe apresentem o típico orçamento com um valor + "IVA à taxa em vigor", o que impossibilita saber de imediato quanto vai pagar, no total, pela obra. O impulso é adicionar ao montante orçamentado a taxa de 23% de IVA. Mas não é exatamente isso que lhe exige o Fisco.

As obras em edifícios inseridos em zonas classificadas pelos municípios como Áreas de Reabilitação Urbana (ARU), para as quais estejam previamente aprovadas Operações de Reabilitação Urbana (ORU), pagam 6% de IVA.

As obras nas restantes habitações, situadas em qualquer localização, também podem beneficiar da taxa reduzida de 6% de IVA. Desde que sejam empreitadas de beneficiação, remodelação ou conservação de imóveis afetos à habitação. Não há diferenças entre a casa ser ou não habitação própria e permanente.

Podem beneficiar desta redução o proprietário, o arrendatário ou o condomínio.

Os 6% de IVA só se aplicam, contudo, se o valor dos materiais não exceder 20% do valor global da obra. Excedendo, o correto é individualizar os valores: mão-de-obra para um lado (taxada a 6% de IVA) e materiais para outro (pagam 23% de IVA). Englobando tudo, a taxa de imposto aplicada é de 23 por cento.

Mesmo em habitação, não beneficiam de IVA a 6% os trabalhos de limpeza e de manutenção dos espaços verdes e as obras em piscinas, saunas, campos de ténis, golfe ou minigolfe ou instalações similares.

Como justificar e pôr no papel todos estes valores, para que as Finanças aceitem a taxa reduzida em tais empreitadas? Veja abaixo "Como fazer um contrato de empreitada" e "Abate nas mais-valias: o que é aceite pelo Fisco".

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Como fazer um contrato de empreitada

Só mediante a existência de um contrato de empreitada, com os itens necessários discriminados, é possível beneficiar da taxa reduzida do IVA.

As obras particulares acima de 20 mil euros obrigam à elaboração de um contrato de empreitada. Abaixo deste valor, não é obrigatório, mas aconselhável.

Segundo o Fisco, para que haja um contrato de empreitada, é essencial que o acordo tenha por objeto “a realização de uma obra, feita segundo determinadas condições e por um preço previamente estipulado”.

O documento deve ser elaborado “globalmente e não consoante o trabalho diário”. Do contrato devem constar a identificação das partes, os alvarás, os trabalhos a realizar e os materiais a utilizar, o valor da obra, o prazo da execução e ainda as penalizações em caso de atraso.

Quanto mais detalhado for o documento em relação aos trabalhos a efetuar e aos materiais a aplicar, mais defendido o consumidor fica e mais solidamente consegue justificar ao Fisco a tributação global (23% de IVA) ou parcial da empreitada a 6% de IVA.

O contrato é um importante meio de prova em caso de reclamação e necessidade de acionar a garantia.

Contacte o serviço de informações da DECO PROteste, para mais esclarecimentos.

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O que tem de saber sobre reinvestimento e faturas

Vendeu um imóvel, comprou outro e financiou as obras de reabilitação deste último com o dinheiro proveniente da venda da primeira casa? Significa que há reinvestimento.

O imóvel que vendeu era habitação própria e permanente e a casa que vai reabilitar também? Para efeitos de uma eventual isenção de mais-valias imobiliárias - ou seja, o lucro obtido com a venda de um imóvel e que o Fisco pode ou não isentar de imposto, consoante haja reinvestimento total ou parcial -, é possível aplicar o dinheiro na ampliação ou no melhoramento de outro imóvel, desde que este se destine a habitação própria e permanente.

Mas todo o rigor em provar que o reinvestimento teve, de facto, esse fim é pouco. Para as Finanças, não podem sobrar dúvidas de que o dinheiro obtido com a venda da casa anterior foi reinvestido na empreitada do novo imóvel. O contrato, com a identificação do proprietário, morada da obra, detalhes dos trabalhos efetuados e dos materiais usados, revela-se, mais uma vez, essencial.

Quanto às faturas, tanto da empreitada, como dos materiais que o proprietário compre por si, devem indicar claramente este último e o imóvel alvo de remodelação: nome, NIF e identificação e localização do imóvel. A DECO PROteste aconselha a inserir os dados que constam da caderneta predial.

A fatura da empreitada deve ainda ter a descrição dos trabalhos realizados e, diz o Fisco, o motivo justificativo da aplicação da taxa de IVA a 6%, se for caso disso, nomeadamente, através da menção “Taxa reduzida ao abrigo da verba 2.27 da Lista I anexa ao CIVA”.

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Abate nas mais-valias: o que é aceite pelo Fisco

Para efeitos de reinvestimento e acerto de contas com o Fisco relativamente às mais-valias, são aceites todas as faturas das despesas necessárias às obras a efetuar no imóvel?

A fatura da empreitada, contendo os elementos acima mencionados, é aceite. A dúvida maior prende-se com os materiais adquiridos pelo proprietário. Exemplo típico: as faturas de móveis de cozinha e dos respetivos eletrodomésticos comprados à parte são consideradas como reinvestimento pelo Fisco? Desde que provado que o destino desses materiais é o imóvel a recuperar, bem entendido? Imóvel esse que é habitação própria e permanente.

Para a DECO PROteste, a lei deixa muitas duvidas no ar, que urge esclarecer.

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Incentivos fiscais à reabilitação urbana

Para quem efetua obras de reabilitação urbana, há benefícios no IRS, no IMI e no IMT.

IRS

São dedutíveis a coleta, até 500 euros, 30% dos encargos suportados pelo proprietário com a recuperação de imóveis em áreas de reabilitação urbana e recuperados nos termos das respetivas estratégias de reabilitação, ou com obras de casas arrendadas cujas rendas podem ser atualizadas de forma faseada.

As empreitadas abrangidas são:

• obras sujeitas a controlo prévio (licenciamento ou comunicação prévia);
• obras isentas de controlo prévio, designadamente, empreitadas de conservação, exceto, por exemplo, obras de conservação em imóveis classificados ou em vias de classificação, ou inseridos em conjuntos ou locais classificados.

As obras de construção de edifícios novos estão excluídas destes incentivos. Isto, porque o conceito de reabilitação pressupõe uma preexistência de edificado, situação que não se verifica nos casos de construção nova. 

IMI

Os prédios urbanos ou frações autónomas situados em áreas de reabilitação urbana ou concluídos há mais de 30 anos e que sejam objeto de reabilitação urbanística podem, por decisão dos municípios, ficar isentos de IMI. O alívio fiscal é permitido durante três anos, a contar daquele, inclusive, em que as obras de reabilitação foram concluídas. Mas há requisitos a cumprir.

Estão abrangidas as obras acima referidas para os benefícios a nível de mais-valias e de arrendamento (rendimentos prediais), sendo as condições para atribuição as mesmas, como a necessidade de comunicação prévia e vistoria da câmara municipal.

A isenção, se assim decidida pelo município, permite a isenção de IMI por um período de três anos, a contar do ano, inclusive, de conclusão das obras de reabilitação. Por deliberação da assembleia municipal, e caso o proprietário o requeira, o período inicial de isenção do IMI pode ser renovado por mais cinco anos, desde que o imóvel esteja afeto a arrendamento para habitação permanente ou a habitação própria e permanente, e mantenha o estado de conservação aferido no momento do reconhecimento do benefício inicial.

Há, no entanto, outros requisitos cumulativos a cumprir:

• o imóvel tem de ser objeto de uma reabilitação de edifícios promovida nos termos do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana ou do Regime Excecional de Reabilitação Urbana;
• na sequência da intervenção, o estado de conservação do imóvel tem de subir dois níveis face ao nível aferido na vistoria inicial, e ter, no mínimo, um nível “bom”;
• devem ser cumpridos os requisitos de eficiência energética e qualidade térmica aplicáveis aos edifícios.

IMT

Os prédios urbanos ou as frações autónomas concluídos há mais de 30 anos ou em zonas de reabilitação urbana podem beneficiar de uma isenção, assim cumpram as condições para ficarem isentos de IMI. Ou seja, desde que:

• comprando para reabilitar, o proprietário inicie as obras no prazo de três anos a contar da aquisição;
• comprado já reabilitado, o imóvel tenha como destino ser habitação própria e permanente do proprietário, ou este o arrende igualmente para habitação permanente.

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Minuta para contrato de empreitada de imóvel

Quanto mais detalhado for o contrato de empreitada de imóvel, quanto aos trabalhos a efetuar e aos materiais a aplicar, mais defendido o consumidor fica. Use a minuta da DECO PROteste.

CONTRATO DE EMPREITADA DE IMÓVEL

 

ENTRE:

______________________________ (identificação do construtor, indicando denominação social, sede, n.º de pessoa coletiva), matriculada na Conservatória do Registo Comercial competente, sob o n.º _____, neste ato representada por _______________________ na qualidade de _________________, adiante designada por EMPREITEIRO, portador do alvará n.º ______, emitido pelo IMPIC, IP – Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção;

E
_________________________(nome, estado civil, morada, n.o de contribuinte), adiante designado por DONO DA OBRA, é celebrado o presente contrato de empreitada, que se rege pelas cláusulas seguintes:

1.ª
1. O EMPREITEIRO obriga-se a executar a obra definida no caderno de encargos, no imóvel propriedade do DONO DA OBRA, sito em _____________________________________ (morada completa).
2. O caderno de encargos é do conhecimento dos outorgantes e constitui anexo ao presente contrato, fazendo dele parte integrante.
3. Os trabalhos de execução da obra deverão iniciar-se em _______________ (dia/mês/ano).
4. Consideram-se incluídos na empreitada todos os trabalhos preparatórios ou complementares que forem necessários à sua execução.
5. As características, quantidade, ritmo de execução, valor dos trabalhos e materiais utilizados encontram-se definidos nos seguintes documentos que fazem parte integrante deste contrato:
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

2.ª
O preço a pagar pelo DONO DA OBRA é de ______________________ euros (por extenso) incluindo IVA à taxa legal em vigor, de acordo com o orçamento aprovado que faz parte integrante deste contrato.

3.ª
1. O preço será pago da seguinte forma:
a)___% no momento da celebração deste contrato;
b)___% quando estiverem concluídos 50% dos trabalhos;
c)___% na conclusão da obra;
d)___% no prazo de 30 dias após a entrega provisória da obra e caso não haja lugar ao acionamento da garantia de boa execução da obra, prevista na cláusula 13.ª.

4.ª
O DONO DA OBRA poderá recusar o pagamento do preço em qualquer dos momentos previstos na cláusula 3.ª quando:
a) a obra apresentar vícios de execução;
b) não for cumprido pelo EMPREITEIRO o estipulado no presente contrato e documentos anexos.

5.ª
1. Os trabalhos previstos na cláusula 1.ª e nos documentos anexos a este contrato deverão estar concluídos no prazo de _____ (dias/meses) a contar da data de celebração do presente contrato.
2. Os diversos prazos parcelares de execução da empreitada estão fixados no caderno de encargos anexo a este contrato.
3. O decurso do prazo referido no número anterior suspende-se em caso fortuito ou de força maior, desde que o EMPREITEIRO requeira e justifique a suspensão no prazo de três dias úteis sobre a cessação do evento que foi causa da referida situação.

6.ª
Se os trabalhos não se iniciarem na data prevista neste contrato, o EMPREITEIRO pagará ao DONO DA OBRA a quantia diária de _____________ (ou uma percentagem diária sobre o preço total da obra).

7.ª
A entrega da obra deverá ser notificada pelo EMPREITEIRO, ao DONO DA OBRA, por meio de carta registada com aviso de receção.

8.ª
A verificação final da obra será realizada no prazo máximo de ______ dias após a entrega da mesma.

9.ª
Após a verificação, o DONO DA OBRA poderá:
a) aceitá-la integralmente;
b) aceitá-la sob condição de serem reparados os vícios ou defeitos identificados;
c) rejeitá-la por inadequação aos fins a que se destina e, caso não seja possível a reparação, considerar incumprido o contrato, com as consequências previstas no mesmo e nas disposições legais em vigor.

10.ª
1. Às alterações à obra ou obras novas realizadas aplica-se o regime estabelecido nos artigos 1214.º a 1217.º do Código Civil.
2. Qualquer trabalho que acresça ao convencionado terá de ser autorizado por escrito pelo DONO DA OBRA.

11.ª
O EMPREITEIRO é responsável perante o DONO DA OBRA ou terceiros pelos factos imputáveis aos seus empregados, colaboradores ou subempreiteiros, pelas consequências resultantes de deficiente execução dos trabalhos ou má qualidade dos materiais ou utensílios utilizados.

12.ª
1. Em caso de abandono da obra por parte do EMPREITEIRO, o DONO DA OBRA tem direito à resolução do contrato e a ser ressarcido de todos os prejuízos sofridos.
2. Sem prejuízo do disposto nas cláusulas 5.ª e 6.ª, considera-se abandonada a obra se o EMPREITEIRO não executar os trabalhos durante um período superior a 15 dias.
3. Para efeitos de aplicação do disposto no n.º 1, são também considerados prejuízos todos os encargos e honorários decorrentes da contratação de terceiro para concluir a obra abandonada que excedam os montantes acordados no presente contrato e documentos anexos.

13.ª
1. Para garantia do integral cumprimento deste contrato, o EMPREITEIRO prestará seguro-caução no montante de __________________ euros (por extenso).
2. A garantia prevista no n.º anterior só poderá ser distratada após aceitação integral da obra.


__________, __ de ________ de 20__

O EMPREITEIRO, O DONO DA OBRA,

_________________ ____________________

NOTA: O caderno de encargos referido na cláusula 1.ª deverá descrever as obras a realizar, com indicação das zonas do imóvel intervencionadas, os materiais a utilizar, o preço da obra com especificação do preço dos materiais e da mão-de-obra, as condições de pagamento, o prazo de execução e as datas de finalização e entrega da obra.

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