IMT para não-residentes: quem paga a nova taxa agravada de 7,5 por cento?

A compra de casa em Portugal por cidadãos não residentes passou a estar sujeita a novas regras no imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT). A alteração estava prevista no pacote de medidas fiscais para a habitação, que prevê, entre outros benefícios fiscais, a restituição parcial do IVA para quem construa a sua própria casa ou uma taxa de IRS de 10% para os senhorios que pratiquem rendas a "preços moderados".

Assim, agora, a aquisição de imóveis destinados exclusivamente a habitação por não-residentes está sujeita a uma taxa agravada de IMT de 7,5 por cento. Mas existem exceções que permitem recuperar parte do imposto pago.

Esclareça as principais dúvidas sobre o IMT agravado para não-residentes.

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O que mudou no IMT para não-residentes?

Os cidadãos não residentes no País que comprem prédios urbanos destinados exclusivamente a habitação em Portugal passam a pagar uma taxa de IMT de 7,5%, sem acesso às isenções ou reduções normalmente previstas para este imposto.

Trata-se de uma taxa superior à que é aplicada na generalidade das situações e que representa um encargo fiscal adicional para quem compra habitação sem ser residente fiscal em Portugal.

Quando apresentou a medida, em setembro de 2025, o ministro das Infraestruturas e da Habitação, Miguel Pinto Luz, explicou que o objetivo é gerar receita e promover maior equidade no acesso à habitação em Portugal.

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Quando começa a ser aplicada a taxa agravada de IMT a não-residentes?

O novo regime de IMT para não-residentes é aplicável desde 25 de maio deste ano e para as aquisições realizadas a partir dessa data. Por isso, a data da escritura do imóvel é determinante para apurar qual o regime fiscal aplicável. Voltar ao topo

A taxa agravada de IMT aplica-se a todos os não-residentes?

Não. A lei prevê um conjunto de exceções para incentivar a fixação de residência em Portugal e aumentar a oferta de habitação para arrendamento. Voltar ao topo

Em que situações não se aplica a taxa agravada de IMT de 7,5 por cento?

O agravamento do IMT para os 7,5% não é aplicável quando:

• o comprador já seja considerado residente fiscal em Portugal;
• o comprador passe a ser residente fiscal em território nacional no prazo de dois anos após a aquisição do imóvel;
• o imóvel seja destinado a arrendamento habitacional com renda a "preços moderados", até 2300 euros mensais, no prazo de seis meses após a compra, mantendo-se arrendado durante pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos após a aquisição.

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O agravamento do IMT também se aplica a portugueses não residentes?

Sim. Aplica-se também a portugueses não residentes, uma vez que está em causa o critério da residência fiscal e não o critério da nacionalidade. 

Assim, um cidadão português emigrado que, na data da aquisição, não seja residente fiscal em Portugal fica abrangido pelo agravamento do IMT, salvo se estiver numa das exceções previstas na lei.

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É possível recuperar parte do imposto pago?

Sim. É possível recuperar parte do IMT pago nos casos em que o comprador não residente se torne residente fiscal em Portugal no prazo legal ou cumpra os requisitos de arrendamento previstos na lei. Os contribuintes nessa situação podem pedir a devolução da diferença entre o imposto pago à taxa de 7,5% e o valor que resultaria da aplicação das taxas normais de IMT.

Na prática, o não-residente paga inicialmente a taxa agravada, mas pode ser reembolsado mais tarde se cumprir as condições exigidas.

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Como pedir o reembolso do IMT?

Caso deseje reaver parte do imposto pago, a Autoridade Tributária deverá proceder à anulação da diferença de imposto, mediante a apresentação de um requerimento.

O pedido deve ser submetido após o cumprimento dos requisitos que dão acesso ao benefício, seja a obtenção da residência fiscal em Portugal ou a celebração de um contrato de arrendamento elegível.

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Qual o prazo para pedir a devolução do imposto?

O pedido de devolução do IMT deve ser apresentado às Finanças no prazo de seis meses a contar da data em que o comprador se torne residente fiscal em Portugal ou da celebração do contrato de arrendamento.

O incumprimento deste prazo pode levar à perda do direito ao reembolso da diferença de imposto. Por isso, os contribuintes abrangidos por estas exceções devem estar atentos aos prazos para não perderem o benefício fiscal.

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