Trocar de casa sem vender: descubra como funciona a permuta e se compensa
Quer mudar de casa, mas não consegue vender a sua? A permuta pode ser um atalho para trocar de imóvel rapidamente e com custos fiscais mais leves. Antes de avançar, é importante saber como funciona, quando compensa e quais são os riscos.
A permuta de casas é uma troca de imóveis entre proprietários que permite mudar de casa sem passar pelo processo completo de compra e venda. Na prática, cada parte entrega a sua propriedade e recebe outra em troca. A diferença de valores é acertada em dinheiro, se necessário.
Vantagens e desvantagens da permuta de imóveis
Prós
- Menos impostos, pois o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e o Imposto do Selo incidem apenas sobre a diferença de valores entre os imóveis
- A transação pode ser mais rápida, uma vez que basta o acordo entre os proprietários
- Possibilidade de manter o crédito à habitação, mudando apenas o imóvel como garantia (embora a maioria dos bancos prefira a celebração de um novo contrato de crédito)
- Ideal quando existe incerteza no mercado imobiliário, porque pode evitar meses à espera de vender a casa atual
Contras
- Difícil encontrar correspondência, pois é preciso que cada proprietário queira ficar com o imóvel do outro
- Fazer uma avaliação justa de ambos os imóveis pode gerar conflitos, em particular quando não há intervenção de um banco
Permuta é solução com menor peso fiscal
Por norma, o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e o Imposto do Selo são calculados sobre o valor patrimonial do imóvel.
Na permuta, este imposto incide sobre a diferença dos valores dos dois imóveis. Se um estiver avaliado em 200 mil euros e o outro em 270 mil, o proprietário que adquire o imóvel mais barato fica isento de IMT e de Imposto do Selo, mas o outro deve pagá-lo sobre a diferença, ou seja, 70 mil euros. Trata-se, indiscutivelmente, de uma vantagem fiscal importante.
A exceção: permutas técnicas
Existe uma limitação no cálculo do IMT, aplicável, por exemplo, à permuta técnica.
Ao contrário da tradicional, a permuta técnica implica a intervenção de três partes. Primeiro, decorre a permuta de dois imóveis entre dois intervenientes. Posteriormente, um desses imóveis é vendido a um terceiro interveniente.
Nestes casos, se, no prazo de um ano, o primitivo permutante (ou seja, quem permutou inicialmente a casa) vender o imóvel, fica obrigado a liquidar o IMT sobre a totalidade, no prazo de 30 dias a contar da data de transmissão.
Passo a passo para fazer uma permuta de imóveis
A primeira condição para fazer uma permuta de imóvel é, obviamente, ser proprietário de um. Confirmada a propriedade, há cinco passos a dar para concluir o negócio.
1. Procurar casas compatíveis
Encontrar um imóvel que corresponda à localização, tipologia e construção pretendidas pode ser árduo. Pesquise a secção de permutas nos sites das imobiliárias.
2. Fazer o contrato-promessa
Os proprietários oficializam o negócio através do contrato-promessa de permuta, no qual deve constar o valor dos imóveis. O montante a pagar é igual à diferença de valor entre as duas casas. Paga o proprietário do imóvel de menor valor.
3. Tratar da situação do banco
Caso tenham sido constituídas hipotecas, os proprietários têm de solicitar ao banco o documento (distrate) que comprove que o crédito se encontra liquidado.
4. Reunir os documentos
Os principais documentos solicitados são:
- identificação de ambas as partes;
- certidão de teor de todas as inscrições ou descrições em vigor do imóvel;
- caderneta predial urbana ou pedido de inscrição do prédio na matriz (modelo I do IMI);
- licença de utilização (para imóveis construídos após agosto de 1951);
- prova de pagamento do IMT.
5. Fazer a escritura
Após a assinatura do contrato-promessa, ocorre a permuta, que pode ser realizada através do serviço Casa Pronta, de cartório notarial ou de documento particular autenticado.
Permuta ou arrendamento: o que compensa mais?
Enquanto não conseguem vendê-la, alguns proprietários optam por arrendar a casa antiga, para financiar a nova. Conheça os prós e contras desta solução em comparação com a permuta.
Questões frequentes
Respondemos às principais dúvidas sobre permuta de imóveis.
Posso fazer permuta se ainda tiver crédito à habitação?
A permuta não implica necessariamente alterações ao contrato de crédito à habitação, dado que apenas muda o imóvel que serve de garantia.
Neste caso, o banco terá de aprovar a substituição do imóvel dado como garantia. Contudo, é um momento que pode ser aproveitado para renegociar as condições, no quadro de uma possível mudança da relação de financiamento.
Tenho de pagar mais-valias ao permutar um imóvel?
Não necessariamente. Como se trata de habitação própria e permanente, consoante os valores do negócio e dos montantes do crédito, o reinvestimento é uma hipótese.
Quanto a eventuais mais-valias, é preciso declarar os valores do negócio no anexo G do IRS. O Fisco faz as contas.
É possível fazer permuta entre imóveis de diferentes valores?
Sim, mediante um acerto financeiro no montante da diferença de valores entre os imóveis.
A permuta é segura?
Sim. A permuta só pode ser feita por escritura pública, documento particular autenticado ou serviço Casa Pronta, e tendo em atenção todos os cuidados necessários. É importante verificar a documentação do imóvel, incluindo os registos atualizados.
Onde encontrar casas disponíveis para permuta?
Nos principais portais imobiliários ou através de imobiliárias com bolsas de permutas.
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