Dossiês

Como reclamar de defeitos na casa nova

23 dezembro 2021
Casal sorridente na casa nova e com chaves na mão

A partir de 1 de janeiro de 2022, o prazo de garantia dos imóveis passa a ser de dez anos, mas apenas quanto aos elementos construtivos estruturais. Nos restantes casos mantém-se o prazo de cinco anos.

Muitas vezes, o comprador, recém-chegado à nova casa, descobre que existem fissuras nas paredes, ladrilhos rachados, instalações sanitárias com mau funcionamento e quartos com humidade, não detetados aquando das visitas antes da compra. A garantia protege os consumidores e abrange paredes, tetos, canalizações e outras partes estruturantes do imóvel, tais como o pavimento. 

A 1 de janeiro de 2022, a garantia relativa a elementos construtivos estruturais passa a ser de dez anos, mantendo-se, no entanto, o prazo de cinco anos para as restantes situações.

Características do imóvel

O consumidor deve receber o imóvel em conformidade com o contrato de compra e venda. O imóvel deve apresentar as características de qualidade, de segurança, de habitabilidade, de proteção ambiental e de funcionalidade. Estas características são as descritas na ficha técnica da habitação. Se o estado do imóvel não estiver de acordo com o que foi descrito pelo vendedor, presume-se que o mesmo não está em conformidade com o contrato.

Em caso de defeito, o consumidor tem direito a que a conformidade seja reposta, a título gratuito, através da reparação ou substituição, à redução proporcional do preço ou à resolução do contrato. O consumidor pode exercer qualquer um destes direitos, salvo se tal for impossível ou se traduzir numa situação de abuso de direito. No caso de reparação ou substituição, esta deve ser realizada dentro de um prazo razoável (tendo em conta a natureza do defeito) sem grande inconveniente para o consumidor. Além disso, no caso de substituição do imóvel, o construtor continua responsável quanto ao bem substituído.

O prazo de garantia (cinco ou dez anos, conforme os casos) é suspenso a partir do momento da comunicação do defeito e durante o período de tempo em que o consumidor estiver privado do bem. Ao contrário do que ocorre quanto aos bens móveis, cuja falta de conformidade presume-se existente apenas durante os primeiros dois anos após a aquisição, nos bens imóveis a falta de conformidade presume-se existente aquando da entrega do bem imóvel, ou seja, presume-se que o defeito existia à data da entrega do bem, exceto se for incompatível com a sua natureza ou com as características do defeito. 

Como acionar a garantia

No novo regime, foi eliminada a obrigação do consumidor denunciar o defeito dentro de um determinado prazo após o seu conhecimento, ao contrário do que resultava da antiga “lei das garantias” em que, a partir do momento em que o defeito era detetado, o comprador tinha o prazo de um ano para o comunicar ao vendedor. A comunicação deve ser feita pelo consumidor através de carta registada, correio eletrónico (aconselhamos o envio com recibo de leitura) ou qualquer outro meio suscetível de prova.

Comunicado o defeito, caso o vendedor não proceda, por exemplo, à reparação, o consumidor pode recorrer aos julgados de paz ou aos tribunais. Deve instaurar a ação antes do prazo de três anos a contar da comunicação do defeito. Se deixar passar este prazo, o vendedor fica livre da obrigação de reparar os defeitos do imóvel. 

Se, à data da compra do imóvel, tiver conhecimento de algum defeito, deve comunicá-lo (por exemplo, por carta ou e-mail), fixando um prazo ao vendedor para que este proceda à reparação. Desta forma, estará a aceitar o imóvel com reserva face ao defeito encontrado. Se não o fizer, o vendedor pode não ter obrigação legal de reparar o defeito.

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