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O que deve saber antes de contratar uma mediadora imobiliária

Se está a ponderar contratar os serviços de uma mediadora imobiliária, antes de marcar visita à agência, esclareça as principais dúvidas sobre as condições dos contratos, o regime de exclusividade e o pagamento de comissões.

16 agosto 2022
mediadoras imobiliárias

iStock

Contratar uma mediadora imobiliária para vender ou comprar um imóvel liberta os clientes de muitas burocracias. Além disso, põe à sua disposição uma rede de contactos a que, de outra forma, não teriam acesso. Mas os consumidores nem sempre estão cientes das obrigações em causa. Neste artigo, esclarecemos as principais dúvidas.

Se pedir ajuda a uma imobiliária para vender a casa, terei de assinar um contrato?

Sim. Terá de celebrar, obrigatoriamente, um contrato por escrito com a mediadora. Dele devem constar, entre outros elementos, a identificação e as características do imóvel, as condições de remuneração da mediadora (se é fixa ou percentual), a forma de pagamento da comissão e a taxa de IVA aplicável. Nos casos em que é acordado um regime de exclusividade – que determina que apenas a imobiliária em questão tem direito a promover o negócio –, as condições devem ser especificadas no contrato. Antes de assinar o documento, leia‑o atentamente e esclareça com a mediadora quaisquer dúvidas que tenha.

Por quanto tempo é válido o contrato de mediação?

Se o contrato for omisso quanto à duração, por lei, considera‑se válido por seis meses. Este prazo pode ser prorrogado de forma automática, se o cliente e a imobiliária assim o definirem inicialmente. Se, entretanto, o cliente quiser opor‑se à prorrogação, deve fazê‑lo com a antecedência estipulada no contrato. Caso contrário, continuará em vigor.

Quando terei de pagar a comissão à imobiliária e qual o valor deste encargo? 

Por norma, a comissão é paga aquando da conclusão do negócio, ou seja, no ato da escritura. Contudo, o contrato de mediação pode prever a remuneração na assinatura do contrato‑promessa de compra e venda (CPCV). Assim sendo, nessa fase, pode ser paga a totalidade da comissão ou apenas uma parte (e o remanescente na escritura). O valor da comissão é estipulado pela empresa, situando‑se, em média, nos 5% do preço de venda do imóvel.

Contratei uma imobiliária, mas desisti de vender a casa. Tenho de pagar a comissão acordada?

A remuneração do mediador depende da celebração do contrato, ou seja, sem transação, não há pagamento. Situação diferente são os casos em que foi assinado um contrato de exclusividade: se o negócio não avançar por causa imputável ao cliente (desistir da venda, sem razão, por exemplo), e desde que a imobiliária tenha feito as diligências para encontrar um comprador, terá de ser paga a comissão devida. Ainda assim, pode sempre tentar negociar uma solução alternativa com a mediadora.

Se não ficar satisfeito com os serviços prestados pela imobiliária, como posso reclamar?

A falha na prestação de informação essencial (como a existência de uma penhora sobre o imóvel, por exemplo) ou um mau acompanhamento ao cliente podem ser motivos para reclamar. Para tal, recorra ao livro de reclamações (físico ou eletrónico), que a mediadora é obrigada a ter, e ainda ao Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção, entidade que licencia e fiscaliza o exercício desta atividade, e que disponibiliza um serviço de reclamações online. Pode também fazer uso da nossa plataforma Reclamar.

Tenho um contrato de exclusividade com a imobiliária, mas, por mero acaso, encontrei um interessado. Posso ser penalizado se negociar diretamente com ele?

São frequentes os conflitos em tribunal por violação da cláusula de exclusividade. Mas, se é claro que este regime impede a contratação de outras mediadoras imobiliárias, quando o contacto é feito entre particulares, as decisões dos tribunais variam. No nosso entendimento, embora a cláusula de exclusividade impeça a contratação de outras mediadoras, o cliente deve poder aceitar propostas que lhe sejam apresentadas por particulares, desde que de forma espontânea e sem que o vendedor tenha contribuído para tal.

Estou à procura de casa. Também vou ter de pagar comissão?

Não. As mediadoras não podem ser remuneradas, em simultâneo, pelo vendedor e pelo comprador do imóvel. Por outro lado, se diversas mediadoras contribuírem para a transação, a comissão devida pelo cliente à agência que contratou é repartida pelas restantes, em função do contributo de cada uma. A partilha é da inteira responsabilidade das empresas envolvidas.

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