Transferir o crédito à habitação em 7 passos

Para fazer face ao aumento das prestações do crédito à habitação, muitas famílias têm optado por renegociar as condições dos empréstimos. Mas nem sempre a negociação dá os frutos esperados, pelo que a solução pode estar na transferência do crédito para outro banco que ofereça condições mais vantajosas. 

Embora seja um processo trabalhoso, já que, na prática, vai pedir um novo empréstimo e amortizar antecipadamente o crédito original, o esforço valerá a pena se lhe permitir pagar menos ao banco e sentir-se mais tranquilo.

Conheça as várias etapas e os custos inerentes ao processo de transferência de crédito.

Passo-a-passo da transferência de crédito

1. Comparar condições

Se não conseguir renegociar as condições do seu crédito, consulte a oferta de outros bancos. Faça simulações e compare as TAEG (taxa anual de encargos efetiva global) apresentadas pelas diferentes instituições - a de menor valor corresponderá ao crédito mais barato. A PROteste Crédito também pode ajudar no processo. 

Verifique ainda se há bancos com campanhas promocionais em vigor, pois, em muitos casos, suportam os custos da transferência.

2. Pedir o empréstimo

Escolhido o banco com as condições mais vantajosas, há que dar início ao processo para a concessão do crédito. Trata-se de um novo financiamento e, por isso, terá de entregar ao banco toda a documentação necessária à análise da sua situação financeira, como recibos de vencimento, declaração da entidade patronal com o seu vínculo laboral, declaração de IRS e respetiva nota de liquidação, planta do imóvel, entre muitos outros.

O banco solicitará ainda a caderneta predial urbana, que pode obter através da sua área pessoal no portal das Finanças, a certidão permanente, que também pode ser requerida online, no site Registo Predial Online, ou presencialmente, e que tem um custo de até 20 euros, e a cópia da escritura de compra e venda da sua habitação. Dependendo da instituição, pode ser solicitada documentação adicional.

Neste altura terá de pagar as comissões inerentes ao processo de concessão do crédito.

3. Avaliação do imóvel

Depois da pré-aprovação do crédito, é necessário fazer uma nova avaliação ao imóvel. O financiamento corresponde ao valor da dívida, não podendo ultrapassar os 80% ou, no máximo, 90% do valor de avaliação. Caso a compra da casa tenha ocorrido há menos de dois anos, esse limite é calculado com base no menor valor entre o montante que consta da escritura e o da avaliação. 

A legislação em vigor desde junho de 2023 estabelece que, sempre que haja um relatório de avaliação feito há menos de seis meses, e o cliente assim o desejar, o banco deve reutilizá-lo. Em caso de recusa, não pode cobrar ao cliente qualquer comissão pela nova avaliação.

4. Abrir conta

Depois de emitidas as cartas de aprovação do crédito, o consumidor deve abrir uma conta à ordem no banco para onde vai transferir o crédito. Consulte a oferta da instituição e opte pela solução que melhor responde às suas necessidades. Além dos encargos com a comissão de manutenção, há que contabilizar os custos dos produtos e serviços associados à conta, como cartões de débito, transferências, entre outros.

5. Cancelar a hipoteca

O banco de origem tem de ser informado da transferência do crédito com uma antecedência mínima de 10 dias úteis. Pode fazê-lo através do protocolo da Associação Portuguesa de Bancos, que, além do cancelamento da hipoteca, permite a troca de informações entre as duas instituições. Em alternativa, o cliente deve pedir ao banco de origem uma declaração com o saldo em dívida na data da escritura e o respetivo distrate.

6. Atualizar o seguro de vida

Para que a escritura se realize, o seguro de vida associado ao crédito deve passar a mencionar a nova instituição de crédito como "beneficiário irrevogável". Posteriormente, é necessário enviar à seguradora uma "carta de desinteresse" emitida pelo banco inicial, em que este ateste a sua dissociação da apólice.

7. Fazer a escritura

No dia agendado para a escritura, terá de fazer face às despesas notariais, no valor de algumas centenas de euros (veja abaixo). Terminado este passo, o processo de transferência está concluído.

Quanto custa transferir o crédito?

Embora haja bancos que cobrem os custos da transferência, os clientes podem ter de adiantar esses montantes. Conheça os valores médios:

• Comissões bancárias, como a de abertura e formalização do crédito: 600 €;
• Avaliação do imóvel: 256 €;
• Certidão Permanente: 20 €, se requerido presencialmente num Registo Predial, ou 15 €, se for solicitado no site Registo Predial Online;
• Comissão por amortização antecipada do crédito inicial: até 2% do montante amortizado (nos créditos com taxa variável, a comissão é de 0,5%, mas até ao final de 2024, os clientes estão isentos do pagamento desta comissão);
• Despesas com a nova escritura, através do serviço Casa Pronta: 375 €

Guarde todas as faturas, pois só mediante a apresentação dos comprovativos de pagamento o banco fará o reembolso das despesas, se este tiver ficado acordado com o cliente.