7 formas de renegociar o seu crédito à habitação

Desde novembro de 2022 que os bancos passaram a ser obrigados a renegociar os contratos de crédito à habitação, sempre que a taxa de esforço dos titulares atinja os 36 por cento. No entanto, no esforço de minimizar o impacto da subida dos juros nos seus orçamentos familiares, muitos consumidores com taxas de esforço inferiores tomaram a iniciativa de renegociar os seus empréstimos. 

Com a subida vertiginosa dos juros ocorrida entre o início de 2022 e o final de 2023, muitos consumidores tentaram renegociar o seu crédito. Desde então, apesar da descida dos juros, sempre que a taxa de esforço ultrapassar o valor recomendado, as famílias devem procurar melhorar as condições do financiamento. As alternativas são várias e podem passar pela redução do spread, pelo alargamento do prazo dos empréstimos ou até pela mudança para um contrato com taxa mista. Optar por cada uma delas vai depender das condições de cada caso concreto. 

De entre as várias opções de renegociação, e excetuando a amortização de capital, a redução do spread é a única inteiramente vantajosa, sem implicações indesejadas, como o aumento do custo total do crédito a longo prazo. Por outro lado, esta é uma consequência inevitável quando a solução encontrada é, por exemplo, o alargamento do prazo do empréstimo ou a fixação de um período de carência.

Conheça sete soluções em detalhe, saiba quanto permitem poupar mensalmente e, nalguns casos, em quanto aumentarão o custo total do crédito.

Veja um exemplo de quanto poderia baixar uma prestação de 577,91 euros, relativa a um empréstimo de 100 mil euros, com um prazo de 20 anos, indexado à Euribor a 6 meses e com um spread de 1 por cento. 

1. Amortizar o crédito

Se tem algumas poupanças, esta é a melhor solução para reduzir, de uma forma global, o peso do crédito da casa. Antes de avançar com a amortização, e se tiver esse dinheiro aplicado, compare a taxa de juro do empréstimo com a taxa de rentabilidade líquida do produto em questão. Se a taxa do crédito for superior, então, amortize. Ganha duplamente: não só reduz a prestação e o encargo global com os juros, como poupa no prémio do seguro de vida. A única desvantagem é que fica sem poupanças ou, pelo menos, sem uma parte. Uma nota importante: o Governo prolongou até ao final de 2025 a isenção da comissão de 0,5% sobre a amortização antecipada de créditos com taxa variável. 

2. Renegociar o spread

Excluindo uma eventual amortização, esta é a única solução de renegociação que lhe permite baixar o custo total do financiamento. Se tem um spread superior a 1,2%, com facilidade encontrará melhores propostas. Faça simulações noutros bancos e confronte a sua instituição de crédito. Caso o seu banco não queira acompanhar a melhor proposta da concorrência, pondere transferir o crédito para outra instituição. Se tem um spread abaixo dos 1,2%, também pode renegociá‑lo, embora a poupança obtida seja menor, devido ao atual nível de taxas de juros. 

3. Alargar o prazo

Para aliviar o peso da prestação no orçamento mensal, pondere alargar o prazo para pagamento do empréstimo. Tenha atenção aos limites máximos para a concessão de crédito, ou seja:

• 40 anos, para mutuários com idade até 30 anos;
• 37 anos, para pessoas entre 30 e 35 anos;
• e 35 anos, para quem tem mais de 35 anos.

Se optar por esta solução, logo que a sua situação financeira o permita, tente voltar a reduzir o prazo. Esta solução implica sempre um acréscimo de encargos com os juros. Neste caso, de mais 10 846,73 euros, até ao final do contrato.

4. Pedir um período de carência

5. Estabelecer um valor residual

Pode ainda transferir uma percentagem do capital em dívida para uma prestação única, no final do contrato, e assim reduzir o valor das prestações atuais. No entanto, assim que possível, tente ir amortizando o valor residual. Porque esta solução também resulta em mais dinheiro pago ao banco. Além de a prestação final ser de montante muito elevado, o encargo global com os juros aumentará substancialmente em 17 299 euros.

6. Mudar para taxa mista

Durante o período de forte subida das taxas de juro nos mercados, e para tentar atenuar o impacto nas prestações, os bancos apresentaram propostas competitivas de taxa mista, com um período inicial de taxa fixa de até dois ou três anos, seguido de um regime de taxa variável. Esta poderá ser uma boa solução para baixar a prestação da casa, se o valor proposto no período inicial for inferior às médias da Euribor. Mas, atenção, se, eventualmente, decidir amortizar o crédito no período de taxa fixa, terá a pagar uma comissão de 2% do valor amortizado.

7. Trocar o indexante

Os contratos de taxa variável são compostos por um indexante de referência (Euribor a 3, 6 ou 12 meses) a que acresce um spread, em função do risco do cliente. Normalmente, quanto maior for a maturidade do indexante, maior é, geralmente, o seu valor. Contudo, em períodos de descida das taxas de juro, pode ocorrer uma inversão neste princípio, tornando-se o indexante com maior maturidade aquele que apresenta o menor valor. Por isso, alterar o indexante para outros prazos gera uma poupança, no imediato. Contudo, esta solução implica, no entanto, uma alteração na revisão do valor da prestação.

Seja proativo e insista com o banco

Mesmo que o cumprimento do seu contrato de crédito não esteja em risco, deve verificar, periodicamente, se as condições do seu financiamento estão em sintonia com o que está a ser praticado no mercado. Se não for o caso, não hesite em renegociá-las. Se a resposta tardar, insista. Nenhum banco tem interesse em obter menos lucro com um crédito que já está contratado e, por isso, os bancos tendem a protelar as respostas a estes pedidos.

Mas não fique por aí. Use o comparador da DECO PROteste e solicite simulações noutras instituições, que podem ser bastante úteis para levar o seu banco a aproximar se, ou, até, a superar as propostas da concorrência.

Por último, não receie transferir o crédito. Mesmo sendo um processo burocrático e dispendioso, é frequente os bancos de destino assegurarem os encargos, nomeadamente com as despesas notariais e de avaliação do imóvel.