Posso vender uma casa de herança indivisa?

Quando uma pessoa morre e deixa bens aos herdeiros, a partilha nem sempre acontece de imediato. Enquanto isso não acontece, os bens integram uma herança indivisa, pertencendo em conjunto a todos os herdeiros.

Nestas situações, é frequente surgir a dúvida: é possível vender uma casa de herança indivisa? A resposta depende do acordo entre os herdeiros.

Enquanto a herança permanecer indivisa, nenhum herdeiro é proprietário exclusivo de um bem concreto. Cada um é titular apenas de uma quota-parte da herança, pelo que a venda de um imóvel depende, regra geral, do consentimento de todos os co-herdeiros.

A exigência do consentimento de todos os herdeiros resulta do facto de nenhum herdeiro poder, por si só, dispor de um bem específico da herança antes da partilha.

No entanto, estão a ser preparadas alterações ao regime das heranças indivisas, nomeadamente um mecanismo para desbloquear a venda de imóveis quando não exista acordo entre os herdeiros.

É possível vender uma casa e manter a restante herança indivisa?

Sim, é possível vender apenas um bem da herança, como uma casa ou um terreno, e manter o restante património por dividir.

Contudo, para que isso aconteça, todos os herdeiros têm de estar de acordo quanto à venda do imóvel. Enquanto a herança estiver indivisa, qualquer decisão sobre a venda de um bem específico depende do consentimento de todos os co-herdeiros.

A venda de apenas um dos bens não obriga à partilha dos restantes bens da herança, que podem continuar indivisos até existir acordo entre os herdeiros.

O que acontece se os herdeiros não estiverem de acordo?

Quando não há acordo para vender um imóvel da herança, existem duas alternativas:

• manter o bem na herança até existir consenso;
• vender apenas o respetivo quinhão hereditário.

Posso vender apenas o meu quinhão hereditário?

Sim, é permitido vender, mesmo sem o consentimento dos outros herdeiros, a quota-parte (quinhão hereditário) que um herdeiro tem sobre a herança.

Neste caso, não é o imóvel (ou outro bem) que é vendido, mas sim o direito que o herdeiro possui sobre a herança indivisa. O comprador passa a ocupar a posição desse herdeiro, adquirindo os respetivos direitos e deveres até que seja efetuada a partilha.

Por exemplo: existem três herdeiros e cada um tem direito a um terço da herança, que inclui uma casa. Se um deles vender o seu quinhão hereditário, o comprador passa a ocupar a posição desse herdeiro na herança, adquirindo os respetivos direitos e deveres até que seja efetuada a partilha.

Não há lugar ao pagamento de mais-valias pela venda do quinhão hereditário. O mesmo não se aplica caso a venda ocorra depois da partilha dos bens.

Como funciona o direito de preferência dos restantes herdeiros?

Embora seja possível vender a respetiva quota-parte, os restantes herdeiros beneficiam de direito de preferência sobre a venda.

Este direito garante que, antes de vender o quinhão hereditário a uma pessoa estranha à herança, o herdeiro dê prioridade aos restantes co-herdeiros, permitindo-lhes adquirir a quota-parte nas mesmas condições oferecidas a terceiros.

Para isso, quem pretende vender deve:

• comunicar aos restantes herdeiros a intenção de vender;
• indicar todas as condições da venda, incluindo o preço;
• aguardar o prazo legal de dois meses para que os restantes herdeiros possam exercer o direito de preferência. Só após o decurso deste prazo, sem que os co-herdeiros manifestem interesse em adquirir o quinhão, é que a venda a terceiros pode ser realizada.

Caso este direito não seja respeitado, os restantes herdeiros podem recorrer aos tribunais para exercer o respetivo direito, nos termos previstos na lei.

Como são declaradas as mais-valias no IRS?

Quando um imóvel pertencente a uma herança indivisa é vendido, as mais-valias são apuradas individualmente para cada herdeiro, de acordo com a respetiva quota-parte na herança.

Cada herdeiro deve declarar a sua parte da venda no IRS, através do Anexo G da declaração de rendimentos.

Para efeitos do cálculo das mais-valias, o valor de aquisição corresponde, regra geral, ao valor considerado para efeitos da transmissão por morte.

A este valor podem acrescer as despesas e encargos legalmente dedutíveis, desde que cumpram os requisitos previstos na lei.

O que acontece se um dos herdeiros falecer?

Se um dos herdeiros falecer antes da partilha da herança, a respetiva quota-parte transmite-se aos seus sucessores, de acordo com as regras gerais da sucessão.

Os novos herdeiros passam a ocupar a posição anteriormente pertencente ao herdeiro falecido, adquirindo os mesmos direitos e deveres relativamente à herança indivisa.

Se existirem vários sucessores, a quota-parte anteriormente pertencente ao herdeiro falecido é repartida entre eles, aumentando o número de titulares da herança.