Isenção de mais-valias para reinvestimento em arrendamento acessível: como funciona?

Com a entrada em vigor do pacote de benefícios fiscais para a habitação, os contribuintes que vendam uma casa vão poder beneficiar de isenção de tributação sobre as mais-valias em IRS sempre que reinvistam o valor do imóvel na aquisição de imóveis destinados a arrendamento habitacional com renda moderada. A medida estará em vigor até 31 de dezembro de 2029 e pretende estimular a oferta de casas para arrendamento em Portugal.

Descubra quais as regras e como beneficiar desta isenção sobre as mais-valias.

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Como funciona a nova isenção de mais-valias?

Com este benefício fiscal, as mais-valias obtidas com a venda de imóveis destinados a habitação podem ficar isentas de tributação em IRS, desde que o valor obtido com a venda seja reinvestido na compra de imóveis destinados a arrendamento habitacional com renda moderada.

Para que a renda seja considerada moderada não pode ultrapassar os 2300 euros por mês (o limite de 2,5 vezes o valor da retribuição mínima mensal prevista para 2026).

O benefício aplica-se a transmissões realizadas desde 1 de janeiro deste ano e até 31 de dezembro de 2029.

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Quem pode beneficiar desta isenção?

Podem beneficiar desta isenção todos os contribuintes que obtenham mais-valias com a venda de um imóvel e reinvistam o valor obtido com a venda na compra de imóveis em território nacional que se destinem a arrendamento habitacional com renda moderada.

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O valor da venda tem de ser reinvestido na totalidade para obter a isenção?

Não. O contribuinte pode deduzir o valor de um eventual empréstimo bancário que ainda possa estar associado ao imóvel vendido e reinvestir o restante valor obtido com a venda em arrendamento habitacional com renda moderada.

Se for reinvestida apenas parte do dinheiro obtido com a venda do imóvel, a isenção de tributação das mais-valias será proporcional ao valor reinvestido.

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Qual é o prazo para realizar o reinvestimento?

A lei prevê alguma flexibilidade. O reinvestimento em arrendamento habitacional com renda moderada pode ser efetuado nos 24 meses anteriores ou nos 36 meses posteriores à data da venda do imóvel que gerou a mais-valia.

Isto significa que o contribuinte pode comprar primeiro um imóvel que se destine a arrendamento com renda moderada e só depois concretizar a venda do imóvel antigo.

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É necessário comunicar a intenção de reinvestir?

Sim. A comunicação à Autoridade Tributária (AT) da intenção de reinvestir para este fim é obrigatória. O contribuinte deve declarar formalmente a intenção de reinvestir o valor obtido com a venda, ainda que apenas parcialmente. Sem este procedimento, não será possível beneficiar da isenção.

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Qual é o prazo para colocar o imóvel no mercado de arrendamento?

O imóvel adquirido deve ser arrendado, com a celebração de um contrato de arrendamento, no prazo máximo de seis meses.

Este prazo conta-se a partir da data do reinvestimento (compra do novo imóvel) ou da data da realização da mais-valia (venda do imóvel original), se esta for posterior. Contudo, se existirem motivos justificados, como a necessidade de realizar obras urgentes no imóvel, o prazo pode ser suspenso durante o período estritamente necessário.

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Durante quanto tempo o imóvel tem de estar arrendado?

O imóvel deve estar arrendado durante, pelo menos, 36 meses (três anos), consecutivos ou interpolados, nos primeiros cinco anos após o reinvestimento ou após a realização da mais-valia. Durante este período, podem ser celebrados vários contratos de arrendamento.

Se o imóvel não permanecer arrendando durante este período, o contribuinte perde o direito à isenção de mais-valias.

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O que acontece se a renda ultrapassar o limite definido?

Se, durante os primeiros cinco anos, a renda cobrada exceder os 2300 euros mensais, o contribuinte perde automaticamente o direito à isenção das mais-valias. E, nesse caso, deverá pagar o imposto sobre as mais-valias obtidas com a venda do imóvel original.

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A venda do imóvel pode levar à perda do benefício?

Sim. A venda do imóvel adquirido para arrendamento habitacional com renda moderada durante os primeiros cinco anos após o reinvestimento ou após a realização da mais-valia leva à perda da isenção e obrigará o contribuinte a pagar imposto sobre as mais-valias obtidas com a venda do imóvel original.

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E se existir um processo judicial que impeça o reinvestimento?

A legislação prevê uma salvaguarda para situações em que o reinvestimento num imóvel para arrendamento com renda moderada não possa ser concretizado por motivos alheios à vontade do contribuinte. Quando existe, por exemplo, um impedimento judicial, como um litígio relacionado com a propriedade do imóvel, o prazo para reinvestir fica suspenso até à conclusão da ação judicial. Voltar ao topo