IRS: isenção de mais-valias em segunda habitação exclui amortizações no estrangeiro

No âmbito do programa Mais Habitação, a venda de terrenos para construção ou de habitações secundárias beneficiou da isenção do pagamento de mais-valias, desde que o valor obtido com a transação fosse usado para amortizar créditos para habitação permanente, nos três meses seguintes. A amortização poderia ser feita pelo proprietário do imóvel vendido ou pelos seus descendentes (filhos ou netos). Mas a isenção do imposto aplica-se apenas a amortizações de créditos para a compra de habitações situadas em Portugal, esclarece agora o Fisco.

Em causa está uma informação vinculativa publicada no portal das Finanças, em resposta a um contribuinte que terá aplicado o valor da venda de uma habitação secundária na amortização de um crédito contratado para a aquisição de uma habitação própria e permanente de um descendente, referente a um imóvel "situado fora do território nacional mas dentro do Espaço Económico Europeu".

Regras das mais-valias de habitações secundárias são excecionais e temporárias 

Embora o Código do IRS refira expressamente a possibilidade de reinvestimento em habitação própria e permanente localizada noutro Estado-membro, a lei aprovada no âmbito do Mais Habitação não faz referência à localização. Por não o fazer expressamente, a Autoridade Tributária entende que “sai reforçada a convicção" de que a "amortização em imóvel situado fora do território nacional não está no âmbito da previsão legal do dito regime".

O Fisco acrescenta ainda que esta medida excecional teve como "finalidade política (...) intervir na resolução de desafios existentes no mercado habitacional português" e "apoiar as famílias que tenham a sua habitação própria e permanente em Portugal a reduzirem os seus encargos, o que implica que a sua aplicabilidade seja restrita aos casos em que a respetiva habitação própria e permanente esteja situada em território português e nele tenha sido contraído o empréstimo". 

Esta é também a razão pela qual o campo 19 do Anexo G da declaração de IRS apenas permite a inclusão de imóveis situados em território nacional, algo que o contribuinte que motivou esta informação vinculativa das Finanças questionava.

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Como declarar mais-valias de segunda habitação no IRS

Os contribuintes que tenham amortizado créditos para compra de habitação permanente na sequência da venda de segundas habitações ou de terrenos para construção, ao abrigo das medidas do Mais Habitação, devem preencher o anexo G, campo 19, para poderem beneficiar da isenção de tributação de IRS. A identificação do imóvel vendido, o valor e a data da amortização, bem como o número de identificação fiscal do descendente são alguns dos dados a serem inseridos na declaração.

Para a isenção ser aplicável, a amortização deverá ter sido concretizada:

• nos três meses seguintes à entrada em vigor da lei (7 de janeiro de 2024), para imóveis vendidos entre 1 de janeiro de 2022 e 6 de outubro de 2023;
• nos três meses seguintes à venda, para transações feitas a partir de 7 de outubro de 2023.