Arrendamento: revisão da lei prevê fim do limite às rendas e agiliza despejos

Depois de em março ter anunciado uma proposta para rever a lei do arrendamento e acelerar os despejos de inquilinos em caso de incumprimento no pagamento de rendas, o Governo voltou esta quinta-feira (9 de julho) a dar luz verde a uma revisão do Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU). Embora a proposta de alteração à lei ainda não tenha dado entrada no Parlamento, onde terá de ser discutida e aprovada pelos partidos, podendo sofrer alterações, o Executivo já revelou algumas das regras que poderão vir a mudar.

Em comunicado, o Conselho de Ministros diz que a revisão à lei do arrendamento pretende reforçar a oferta de habitação, a autonomia contratual das partes, assim como a confiança no arrendamento. De acordo com o ministro das Infraestruturas e Habitação, Miguel Pinto Luz, a revisão do Novo Regime de Arrendamento Urbano vai incidir, sobretudo, sobre os limites às rendas antecipadas, a duração dos contratos, o controlo das rendas em novos contratos e os despejos.

Veja o que já se sabe sobre esta revisão à lei do arrendamento.

Fim do limite de 2% nos aumentos de rendas e descongelamento de rendas anteriores a 1990

A revisão à lei do arrendamento pretende acabar com o limite de 2% nos aumentos anuais das rendas nos novos contratos de arrendamento. Com esta alteração, as rendas de casas que se encontravam arrendadas passam a "ser definidas entre as partes".

Além disso, se for aprovada, a lei irá descongelar as rendas de contratos anteriores a 1990. Mas a alteração dependerá da idade e dos rendimentos do inquilino. Quem tenha mais de 65 anos e um rendimento anual inferior a 64 400 euros poderá ficar a pagar a renda estabelecida no contrato celebrado antes de 1990. Contudo, quem tenha rendimentos superiores poderá ver a renda atualizada para 1/15 do valor patrimonial tributário da habitação.

Subida do número de rendas antecipadas para três

Outra das grandes novidades é o aumento do limite de rendas antecipadas que o senhorio pode exigir num novo contrato. Atualmente, são duas rendas, mas, se esta proposta de alteração à lei for aprovada, passarão a ser três rendas antecipadas. Ou seja, num cenário de renda moderada de 2300 euros, o arrendatário deverá antecipar 6900 euros, o que significa um encargo significativo para os agregados familiares.

O valor da caução exigida pelo senhorio ao inquilino também deverá mudar. Atualmente, esta está limitada a duas rendas de caução. Com a proposta de alteração, as cauções deverão passar a ter um valor ilimitado, podendo o senhorio definir quanto quer exigir no arrendamento. Para a DECO PROteste, esta alteração é "um claro retrocesso, já que o limite do valor da caução foi criado, precisamente, para pôr termo a cauções excessivas (por exemplo, o valor de um ano de renda)."

"Por norma, a par da caução, os senhorios exigem fiador aquando da celebração do contrato de arrendamento, sendo certo que estes são igualmente responsáveis no âmbito do arrendamento. A fim de salvaguardar os interesses das partes (inquilino e proprietário), a DECO PROteste defende a contratação de seguros de renda, que continuam a não ter grande expressão no nosso país. Defendemos que esta é uma alternativa a considerar nesta matéria", acrescenta a organização de defesa do consumidor.

Senhorios passam a poder recusar renovação automática

A lei atual estabelece que o senhorio pode opor-se à renovação do contrato de arrendamento após três anos da celebração do contrato. Contudo, as propostas do Governo pretendem que seja possível ao senhorio recusar a renovação automática do contrato mediante comunicação prévia, sem qualquer limite de tempo, o que, de acordo com a DECO PROteste, poderá significar uma menor estabilidade no arrendamento. Recorde-se que a taxa de 10% de IRS recentemente aprovada é aplicada a contratos de arrendamento com rendas moderadas até 2300 euros, independentemente do prazo do contrato.

Já no que diz respeito ao prazo mínimo dos contratos com prazo certo, o Governo pretende manter o que está na lei atualmente em vigor: estes não podem ser inferiores a um ano nem superiores a 30 anos.

Despejos em caso de incumprimento mais ágeis

Relativamente aos despejos de inquilinos em caso de incumprimento no pagamento das rendas, o que se sabe, para já, é que o Governo pretende tornar os procedimentos mais ágeis. Assim, o senhorio poderá passar a poder despejar o inquilino por atrasos no pagamento de rendas após dois meses de incumprimento. Atualmente, só após três meses de atraso no pagamento de rendas é possível acionar uma ação de desejo.

Além disso, atualmente, o senhorio pode pedir o despejo dos inquilinos caso o atraso no pagamento de rendas seja superior a oito dias, por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de um ano (12 meses). O Governo pretende que três vezes com atrasos superiores a oito dias, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses, ou quatro vezes em 18 meses, seja o suficiente para que o senhorio possa avançar com os procedimentos de despejo.

Atualmente, é possível despejar um inquilino sempre que exista fundamento para a resolução do contrato de arrendamento, como, por exemplo, em situações de incumprimento reiterado do pagamento de rendas. Nesses casos, o senhorio pode recorrer ao procedimento especial de despejo (PED). Contudo, esta via só é possível quando existe um contrato de arrendamento e desde que o imposto do selo tenha sido pago.

Fundo de emergência habitacional para inquilinos em situação de vulnerabilidade

Ainda não se conhecem muitos detalhes sobre esta medida, mas, já em março, o ministro da Presidência, António Leitão Amaro, tinha revelado que este fundo pretende garantir que a responsabilidade e a solidariedade social são suportadas pelo Estado e que os inquilinos não ficam sem teto após uma ação de despejo. 

O fundo de emergência habitacional será gerido pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), em colaboração com a Segurança Social, a Entidade do Tesouro e Finanças, a Autoridade Tributária e a Comissão para a Cidadania e a Igualdade de Género, e deverá apoiar quem fique sem casa devido a ação de despejo por incumprimento no contrato de arrendamento ou devido a situações de violência doméstica.

Este apoio será cumulativo com outros apoios sociais ao arrendamento e destina-se a quem tenha rendimentos inferiores a três vezes o salário mínimo nacional (2760 euros, em 2026). De acordo com o ministro das Infraestruturas e Habitação, este apoio para despesas de alojamento até 2300 euros poderá chegar ao valor do indexante dos apoios sociais (IAS), que, em 2026, é de 537,13 euros, durante seis meses.

Recorde-se que, também este ano, tinha já sido aprovado um pacote de alterações fiscais que pretende estimular a oferta de habitação no País. Entre as medidas está a redução do IRS para senhorios ou a isenção de mais-valias para reinvestimentos em arrendamento acessível.

Em 2024 já tinham sido também aprovadas várias medidas que pretendem facilitar o acesso à habitação por jovens até aos 35 anos. Entre as medidas de apoio à compra de habitação própria e permanente para jovens estão a isenção do IMT, do imposto do selo sobre a compra e dos custos dos registos da compra e hipoteca, e ainda a garantia pública na contratação de crédito à habitação. Veja, com os simuladores da DECO PROteste, a que apoios tem direito.

Conhecer apoios à habitação jovem