Despejo: o que é, como funciona e quando pode ser feito sem tribunal

O despejo de uma casa decorre sempre que é necessário "desalojar" os arrendatários de um imóvel, com base num determinado fundamento. É um processo que tem de seguir os devidos procedimentos legais para proteção dos interesses do senhorio e do arrendatário. No entanto, dependendo do caso, nem sempre há necessidade de recorrer aos tribunais.

O que é uma ação de despejo?

Uma ação de despejo é uma ação judicial (ou seja, decorre num tribunal) desencadeada quando existe um fundamento para a resolução do contrato de arrendamento, como nos exemplos seguintes.

• Violação, por parte do inquilino, de regras de higiene, sossego, boa vizinhança ou de normas constantes do regulamento do condomínio.
• Utilização do prédio contrária à lei, aos bons costumes ou à ordem pública.
• Uso do local arrendado para fim diverso daquele a que se destina, ainda que a alteração do uso não implique maior desgaste ou desvalorização para o prédio.
• Se a casa não for utilizada por mais de um ano, salvo nas situações previstas na lei (por exemplo, situações de força maior ou doença).
• Cedência, total ou parcial, temporária ou permanente e onerosa ou gratuita, do gozo do prédio, quando ilícita, inválida ou ineficaz perante o senhorio.

Procedimento especial de despejo: despejo sem tribunais

O procedimento especial de despejo (PED) dispensa o recurso aos tribunais. Mas só é possível recorrer a esta via quando existe um contrato de arrendamento, e desde que o imposto do selo tenha sido pago.

A entrega do requerimento pode ser feita por via eletrónica, em todo o território nacional, no Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS). Para iniciar ou consultar um procedimento deste tipo é necessário aceder à área reservada do BAS, mediante a autenticação da chave móvel digital ou do cartão de cidadão. Também é possível entregar o requerimento em papel. 

Este procedimento é uma forma de cessar o contrato de arrendamento sempre que o inquilino não desocupe a habitação na data prevista na lei ou na data fixada por convenção entre as partes. 

Casos em que o PED se aplica:

• revogação do contrato de arrendamento;
• caducidade pelo decurso do prazo fixado no contrato de arrendamento;
• cessação por oposição à renovação do contrato de arrendamento;
• denúncia do contrato pelo senhorio ou pelo arrendatário;
• resolução com fundamento em mora do pagamento de rendas (com três meses ou mais meses no atraso do pagamento da renda, este procedimento também pode servir para pedir a liquidação da dívida);
• resolução com fundamento na oposição do arrendatário à realização de obras.

Assim que o pedido é submetido, é criada uma referência para pagamento da taxa de justiça (sem prejuízo da concessão do pedido de apoio judiciário). Se o valor do procedimento for igual ou inferior a 30 mil euros, a taxa de justiça corresponde a 25,50 euros; se o valor for superior, o valor da taxa de justiça é de 51 euros.

Como calcular o valor do PED

Para saber o valor do procedimento especial de despejo basta multiplicar o valor da renda de dois anos e meio, acrescido do valor das rendas em dívida.

Passos do procedimento especial de despejo

1. O processo começa com a apresentação do requerimento de despejo no BAS.
2. Depois, o arrendatário é notificado para, em 15 dias, desocupar a casa (e quando for caso disso, pagar a quantia em dívida), ou deduzir oposição ao pedido.
3. Se não houver oposição por parte do arrendatário, é emitido um título de desocupação do local arrendado. 
4. Se houver oposição do inquilino, o processo segue para tribunal, e, neste caso, é necessário recorrer a um advogado.