Imóvel sobrelotado: quantas pessoas podem viver numa casa?

A presença de muitas pessoas numa casa, seja uma fração de um prédio ou uma moradia, pode suscitar dúvidas e, por vezes, conflitos entre vizinhos. Ruído ou utilização intensiva dos espaços comuns, no caso dos condomínios, são alguns dos problemas que podem surgir.

Mas viver com várias pessoas na mesma casa não é, por si só, ilegal. É preciso perceber quando se considera que um imóvel está sobrelotado, que poderes têm os vizinhos ou o condomínio e a quem recorrer perante uma situação irregular.

O que é considerado um imóvel sobrelotado?

Um imóvel está sobrelotado quando não dispõe de divisões suficientes para as necessidades de quem vive no mesmo. A avaliação depende da composição do agregado e das características da habitação, não apenas do número de moradores.

Segundo a definição utilizada no Programa 1.º Direito – que se dirige, entre outras situações previstas na lei, a pessoas que vivam em "condições habitacionais indignas" e não tenham capacidade financeira para suportar o custo de uma habitação adequada –, existe sobrelotação quando faltam duas ou mais divisões, tendo em conta a composição do agregado e o número de divisões da casa.

A Lei de Bases da Habitação estabelece que existe risco de promiscuidade quando não é possível garantir:

• quartos de dormir diferenciados;
• instalações sanitárias que preservem a intimidade dos moradores.

O documento determina também que todos têm direito a uma casa com dimensão adequada, condições de higiene e conforto, e que preserve a intimidade pessoal e a privacidade familiar.

Quantas pessoas podem viver numa casa arrendada?

A lei não estabelece um número máximo geral de pessoas que, no mercado privado, podem viver numa casa arrendada. O Código Civil determina, contudo, quem pode partilhar a habitação com o inquilino.

Além do arrendatário, podem viver na casa:

• as pessoas que com ele vivam em economia comum, como o cônjuge, a pessoa com quem mantém uma união de facto e os familiares próximos;
• até três hóspedes, salvo se o contrato de arrendamento estabelecer uma regra diferente.

A Lei de Bases da Habitação também reconhece as chamadas unidades de convivência, ou seja, pessoas que partilham habitualmente uma casa, embora possam não viver em economia comum, como amigos ou colegas.

Na habitação pública com renda calculada em função do rendimento (arrendamento apoiado), a lei fixa a tipologia mínima e máxima adequada a cada agregado. O objetivo é evitar sobreocupação (casas pequenas demais) e subocupação (casas grandes demais).

Alguns exemplos de tipologias consideradas para diferentes agregados:

• uma pessoa – tipologia mínima é o T0 e máxima o T1, que correspondem a um estúdio e a uma casa com um quarto;
• três ou quatro pessoas – o mínimo será um T2 e o máximo um T3 (dois e três quartos, respetivamente);
• nove pessoas ou mais – a tipologia mínima considerada é o T5 e a máxima o T6.

O senhorio pode proibir a partilha da casa?

O senhorio não pode impedir o inquilino de viver com pessoas que legalmente integrem a sua economia comum.

Já a cedência total ou parcial da habitação a terceiros sem autorização válida do senhorio, por exemplo, através do subarrendamento de quartos, pode constituir fundamento para resolver o contrato.

No caso do alojamento local, a capacidade do estabelecimento, incluindo quartos, camas e utentes, tem de estar declarada no registo municipal. Explorar alojamento local sem o respetivo registo é ilegal.

Quando é possível agir perante um imóvel sobrelotado?

É necessário que a utilização da habitação prejudique a segurança, o sossego ou a normal utilização de um edifício pelos restantes moradores.

Uma fração destinada a habitação não pode ser utilizada para uma finalidade diferente da prevista no título constitutivo da propriedade horizontal. Por exemplo, não pode funcionar como dormitório comercial sem a autorização legalmente exigida.

Se houver perturbações reiteradas ou indícios de utilização indevida da fração, o condomínio pode tomar algumas ações, descritas a seguir.

Não pode, contudo:

• expulsar moradores;
• entrar na habitação;
• mudar fechaduras;
• cortar a água ou a eletricidade;
• impedir a entrada de pessoas ou acesso à garagem;
• divulgar dados pessoais dos ocupantes.

Como denunciar uma situação de sobrelotação?

Se suspeitar de uma situação irregular, comece por:

• registar factos concretos, como datas, horários, ruídos e perturbações;
• guardar fotografias ou vídeos dos espaços comuns, desde que não invada a privacidade dos moradores.

Consoante o problema, pode:

• contactar o administrador do condomínio, para que o assunto seja levado à assembleia de condóminos;
• informar o proprietário da fração, no caso de estar arrendada, se houver indícios de cedência não autorizada da habitação ou violação das regras de boa vizinhança;
• contactar a câmara municipal, para comunicar problemas de habitabilidade, segurança ou salubridade;
• chamar a PSP ou a GNR, em caso de perturbação da ordem pública ou suspeita de crime, como a exploração de pessoas.

Se as diligências anteriores não resolverem o problema, pode ainda recorrer aos tribunais.

Quem vive num imóvel sobrelotado pode receber apoio para mudar de casa?

Sim. A sobrelotação é uma das quatro situações de condições habitacionais indignas previstas no Programa 1.º Direito. As restantes são a precariedade, a insalubridade e insegurança, e a inadequação.

Quem vive nestas condições e se encontra em situação de carência financeira pode candidatar-se a apoio público para aceder a uma habitação adequada. Os pedidos são, em regra, apresentados junto da câmara municipal da área de residência.

Muitos regulamentos municipais de habitação social também dão pontuação adicional, na ordenação das candidaturas, a quem vive em sobrelotação, desde que a casa pretendida seja adequada.