O que pode mudar com a revisão da lei do arrendamento?

Já deu entrada na Assembleia da República a proposta de lei do Governo aprovada em julho em Conselho de Ministros para rever o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU). A proposta prevê uma revisão profunda na lei do arrendamento para, entre outras medidas, acelerar os despejos de inquilinos em caso de incumprimento no pagamento de rendas ou acabar com o limite de 2% nos aumentos anuais das rendas.

As alterações à lei do arrendamento terão agora de ser discutidas e aprovadas pelos partidos na Assembleia da República, podendo ainda sofrer alterações.

De acordo com o Governo, a revisão à lei do arrendamento pretende reforçar a oferta de habitação, a autonomia contratual das partes, assim como a confiança no arrendamento.

Veja quais as principais alterações previstas na lei do arrendamento.

Fim do limite de 2% nos aumentos de rendas e descongelamento de rendas anteriores a 1990

A revisão à lei do arrendamento pretende acabar com o limite de 2% nos aumentos anuais das rendas nos novos contratos de arrendamento. Com esta alteração, as rendas de casas que se encontravam arrendadas podem passar a "ser definidas entre as partes".

Além disso, se for aprovada, a lei poderá descongelar as rendas de contratos anteriores a 1990. Mas a alteração dependerá da idade e dos rendimentos do inquilino. Quem tenha mais de 65 anos e um rendimento anual inferior a 64 400 euros poderá ficar a pagar a renda estabelecida no contrato celebrado antes de 1990. Contudo, quem tenha rendimentos superiores poderá ver a renda atualizada para 1/15 do valor patrimonial tributário da habitação.

Subida do número de rendas antecipadas para três

Outra das grandes novidades é o aumento do limite de rendas antecipadas que o senhorio pode exigir num novo contrato. Atualmente, são duas rendas, mas, se esta proposta de alteração à lei for aprovada, podem passar a ser três rendas antecipadas. Ou seja, num cenário de renda moderada de 2300 euros, o arrendatário deverá antecipar 6900 euros, o que significa um encargo significativo para os agregados familiares.

O valor da caução exigida pelo senhorio ao inquilino também deverá mudar. Atualmente, esta está limitada a duas rendas de caução. Com a proposta de alteração, as cauções deverão passar a ter um valor ilimitado, podendo o senhorio definir quanto quer exigir no arrendamento. Para a DECO PROteste, esta alteração é "um claro retrocesso, já que o limite do valor da caução foi criado, precisamente, para pôr termo a cauções excessivas (por exemplo, o valor de um ano de renda)."

Por norma, a par da caução, os senhorios exigem fiador aquando da celebração do contrato de arrendamento, sendo certo que estes são igualmente responsáveis no âmbito do arrendamento. A fim de salvaguardar os interesses das partes (inquilino e proprietário), a DECO PROteste defende a contratação de seguros de renda, que continuam a não ter grande expressão no nosso país. Defendemos que esta é uma alternativa a considerar nesta matéria", acrescenta a organização de defesa do consumidor.

Senhorios passam a poder recusar renovação automática

A lei atual estabelece que o senhorio pode opor-se à renovação do contrato de arrendamento após três anos da celebração do contrato. Contudo, as propostas do Governo pretendem que seja possível ao senhorio recusar a renovação automática do contrato mediante comunicação prévia, sem qualquer limite de tempo, o que, de acordo com a DECO PROteste, poderá significar uma menor estabilidade no arrendamento. Recorde-se que a taxa de 10% de IRS recentemente aprovada é aplicada a contratos de arrendamento com rendas moderadas até 2300 euros, independentemente do prazo do contrato.

Já no que diz respeito ao prazo mínimo dos contratos com prazo certo, o Governo pretende manter o que está na lei atualmente em vigor: estes não podem ser inferiores a um ano nem superiores a 30 anos.

Inquilinos só terão direito de preferência na venda se residirem na casa há três anos

Se a proposta de lei do Governo for aprovada, o prazo para o exercício do direito de preferência pelo arrendatário em caso de venda do imóvel poderá sofrer alterações, passando de dois para três anos.

Assim, apenas os inquilinos que arrendem o imóvel há mais de três anos poderão exercer esse direito. Atualmente, com o regime em vigor, os arrendatários beneficiam do direito de preferência na venda do imóvel desde que este se encontre arrendado há mais de dois anos.

Despejos em caso de incumprimento mais ágeis

Relativamente aos despejos de inquilinos em caso de incumprimento no pagamento das rendas, o que se sabe, para já, é que o Governo pretende tornar os procedimentos mais ágeis. Assim, o senhorio poderá passar a poder despejar o inquilino por atrasos no pagamento de rendas após dois meses de incumprimento. Atualmente, só após três meses de atraso no pagamento de rendas é possível acionar uma ação de despejo.

Além disso, atualmente, o senhorio pode pedir o despejo dos inquilinos caso o atraso no pagamento de rendas seja superior a oito dias, por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de um ano (12 meses). O Governo pretende que três vezes com atrasos superiores a oito dias, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses, ou quatro vezes em 18 meses, seja o suficiente para que o senhorio possa avançar com os procedimentos de despejo.

Atualmente, é possível despejar um inquilino sempre que exista fundamento para a resolução do contrato de arrendamento, como, por exemplo, em situações de incumprimento reiterado do pagamento de rendas. Nesses casos, o senhorio pode recorrer ao procedimento especial de despejo (PED). Contudo, esta via só é possível quando existe um contrato de arrendamento e desde que o imposto do selo tenha sido pago.

Fundo de emergência habitacional para inquilinos em situação de vulnerabilidade

Ainda não se conhecem muitos detalhes sobre o fundo de emergência habitacional, mas, em março, o ministro da Presidência, António Leitão Amaro, tinha já revelado que a medida pretende garantir que a responsabilidade e a solidariedade social são suportadas pelo Estado e que os inquilinos não ficam sem teto após uma ação de despejo. Na proposta de lei que agora deu entrada na Assembleia da República não há qualquer referência a este mecanismo.

Segundo o Governo, o fundo de emergência habitacional será gerido pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), em colaboração com a Segurança Social, a Entidade do Tesouro e Finanças, a Autoridade Tributária e a Comissão para a Cidadania e a Igualdade de Género, e deverá apoiar quem fique sem casa devido a ação de despejo por incumprimento no contrato de arrendamento ou devido a situações de violência doméstica.

Este apoio será cumulativo com outros apoios sociais ao arrendamento e destina-se a quem tenha rendimentos inferiores a três vezes o salário mínimo nacional (2760 euros, em 2026). De acordo com o ministro das Infraestruturas e Habitação, Miguel Pinto Luz, este apoio para despesas de alojamento até 2300 euros poderá chegar ao valor do indexante dos apoios sociais (IAS), que, em 2026, é de 537,13 euros, durante seis meses.

Recorde-se que, também este ano, tinha já sido aprovado um pacote de alterações fiscais que pretende estimular a oferta de habitação no País. Entre as medidas está a redução do IRS para senhorios ou a isenção de mais-valias para reinvestimentos em arrendamento acessível.

Em 2024 já tinham sido também aprovadas várias medidas que pretendem facilitar o acesso à habitação por jovens até aos 35 anos. Entre as medidas de apoio à compra de habitação própria e permanente para jovens estão a isenção do IMT, do imposto do selo sobre a compra e dos custos dos registos da compra e hipoteca, e ainda a garantia pública na contratação de crédito à habitação. Veja, com os simuladores da DECO PROteste, a que apoios tem direito.

Conhecer apoios à habitação jovem