Preferência na compra e venda de imóveis: como funciona e quem tem direito?

O direito de preferência traduz-se na possibilidade de uma pessoa ser escolhida, em primeiro lugar, como compradora de uma casa ou de um terreno, desde que pague o mesmo preço e aceite as mesmas condições que o vendedor negociou com outro potencial interessado.

A DECO PROteste explica como se concretiza este direito e quais os deveres de quem vende.

Sou inquilino. Tenho preferência na compra da casa arrendada?

Se o senhorio quiser vender uma casa que esteja arrendada há mais de dois anos, o inquilino tem direito de preferência.

O senhorio está obrigado a comunicar a intenção de venda ao inquilino, por carta registada, com aviso de receção. Do documento, devem constar as seguintes informações:

• identificação do prédio;
• identificação dos potenciais compradores;
• preço;
• condições de pagamento.

O inquilino tem 30 dias para responder, a contar da data em que receber a carta. Se estiver interessado, e aceitar as condições, poderá informar o senhorio de que pretende exercer o direito de preferência.

O senhorio não respeitou este direito?

• O inquilino tem seis meses, a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da venda, para dar entrada a uma ação em tribunal que obrigue o senhorio a reconhecer-lhe a preferência.
• Deve depositar o preço nos 15 dias seguintes à entrada da ação.
• Nesta ação, também pode pedir uma indemnização.

As entidades públicas têm preferência na compra de imóveis?

Algumas entidades públicas também podem exercer o direito de preferência, se o imóvel estiver classificado, ou em vias de classificação, ou estiver situado numa área protegida ou de reabilitação urbana.

As entidades são:

• Património Cultural (ex-Direção-Geral do Património Cultural);
• câmaras municipais;
• regiões autónomas;
• Estado.

Para que tais entidades possam exercer o direito de preferência, os proprietários devem publicar um anúncio online no site Casa Pronta.

Caso exista mediação imobiliária, em princípio, estas formalidades são garantidas pela agência.

O anúncio, cuja publicação tem um custo de 15 euros, deve indicar os seguintes elementos:

• o vendedor e o comprador;
• a localização do imóvel;
• o valor da transação;
• a data previsível do negócio.

Publicado o anúncio, as entidades têm dez dias úteis para se manifestarem. O anúncio fica disponível durante um ano, e deve ser consultado para saber se houve alguma resposta.

Se não houver resposta, o vendedor e o comprador podem avançar com o negócio.

Como saber se as entidades públicas têm preferência na casa que quero vender?

Para saber se o imóvel está localizado numa zona onde o município ou outra entidade pública possam exercer o direito de preferência, contacte a câmara municipal ou informe-se junto de entidades como o Património Cultural.

Fica dispensado desta tarefa se publicar o anúncio com as condições da venda no site Casa Pronta.

Também há direito de preferência na compra de um terreno rústico?

Quem é dono de um terreno rústico que confine com outro que esteja à venda tem direito de preferência na compra, desde que cumpra diversos requisitos.

• Deve tratar-se de um terreno rústico, e não de um prédio urbano.
• A transferência do terreno deve ocorrer por venda ou dação em cumprimento (se o terreno for entregue para pagar uma dívida).
• Os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência.

O que é uma unidade de cultura?

Trata-se da superfície mínima que, por lei, um terreno deve ter para ser gerido de forma viável.

A legislação proíbe o fracionamento de propriedades abaixo deste limite, que varia com a região, para evitar a excessiva divisão das terras.

Que área é considerada?

A questão da área tem gerado discussão. Basta que um dos terrenos (o vendido ou o confinante) apresente área inferior à unidade de cultura, ou é preciso que ambos a tenham?

A jurisprudência, por norma, tem considerado que não há direito de preferência se um dos prédios tiver área superior à unidade de cultura. Vejamos dois casos.

• O Tribunal da Relação de Guimarães, em acórdão de 20 de fevereiro de 2025, afirmou que o legislador “foi claro ao estabelecer no art.º 1380.º do C. Civil que ambos os imóveis (o confinante e aquele que foi transmitido) teriam de ter área inferior à unidade de cultura para que aquela preferência pudesse ser exercida”.
• Também o Supremo Tribunal de Justiça defendeu, em acórdão de 13 de dezembro de 2022, que, para haver direito de preferência entre proprietários de prédios rústicos confinantes, é necessário que ambos os prédios tenham área inferior à unidade de cultura, salvo situações especiais legalmente previstas, como projetos de emparcelamento ou determinadas situações ligadas à Reserva Agrícola Nacional.

O que fazer se houver vários interessados num terreno?

Se vários vizinhos estiverem interessados, a lei estabelece uma ordem:

• no caso de terreno encravado (sem acesso à via pública), pode exercer a preferência o proprietário do terreno onerado com a servidão, o dito "prédio serviente";
• nas restantes situações, a preferência recai sobre o proprietário que, ao juntar o terreno ao que irá ser vendido, ficar com a área mais próxima da unidade de cultura fixada para a zona;
• se houver empate, abre-se licitação entre os interessados.

Quando o terreno pertence a várias pessoas em compropriedade, e um dos donos quer vender a sua quota, os restantes têm preferência, que se sobrepõe à dos confinantes.

Da mesma forma, se o terreno fizer parte de uma herança ainda não partilhada, quem quiser vender o seu quinhão deverá dar preferência aos co-herdeiros.

Quais as obrigações de quem pretende vender um terreno?

Depois de encontrar um comprador que aceite as condições, o vendedor deve comunicar, a cada pessoa com direito de preferência, a intenção de venda e as cláusulas.

A comunicação deve indicar, pelo menos:

• a identificação do terreno;
• o preço;
• a forma e os prazos de pagamento;
• a identificação do comprador;
• a data prevista para a escritura;
• outras condições relevantes.

Quem é detentor do direito de preferência tem oito dias, a contar da receção da comunicação, para dizer se quer comprar nas condições expostas.

Se não responder no prazo, ou recusar, o direito caduca, e o proprietário pode vender ao comprador indicado nas condições comunicadas.

Na eventualidade de as condições mudarem (por exemplo, se baixar o preço), deve ser feita nova comunicação.

E se o vendedor do terreno não respeitar o direito de preferência?

Se a pessoa com preferência não for avisada, ou lhe forem indicadas condições diferentes das reais, pode levar o caso a tribunal, para lhe ser reconhecido o direito.

Tem seis meses a contar da data em que teve conhecimento dos elementos da venda, devendo depositar o preço nos 15 dias seguintes à entrada da ação.

Se, na escritura, for declarado um preço superior ao real para afastar os vizinhos, ou inferior para pagar menos impostos, a situação configura simulação de preço. Podem, então, surgir litígios sobre o preço a pagar por quem detém o direito de preferência. Declarar o preço verdadeiro é a forma mais segura de evitar problemas.

Para identificar os proprietários de terrenos confinantes e preparar a transação, o vendedor deve reunir documentos como:

• a caderneta predial rústica (obtida no Portal das Finanças);
• a certidão permanente do registo predial (no Predial Online ou numa conservatória);
• a planta ou representação gráfica georreferenciada do terreno (no Balcão Único do Prédio, conhecido como BUPi).

Na celebração de escritura ou na autenticação de documento particular, o notário ou outra entidade costuma pedir o comprovativo de comunicação a eventuais detentores do direito de preferência.

Guardar a prova das comunicações e das respostas (ou da falta delas) protege tanto o vendedor como o comprador.