Comprar casa para férias: o que ter em conta?

Comprar uma casa de férias ou de segunda habitação é o sonho de muitos consumidores. No geral, o processo é semelhante ao da compra de casa para habitação própria e permanente, mas existem diferenças a registar.

Crédito para compra de casa de férias

Com frequência, a compra de uma casa de férias ou de segunda habitação não é feita exclusivamente com capitais próprios, sendo necessário recorrer a financiamento. Muitas instituições de crédito têm à disposição produtos específicos para este tipo de aquisição.

A taxa de esforço, percentagem do rendimento total do agregado familiar que serve para pagar os créditos, não deve ultrapassar o limite definido pelo banco, mas cada banco define a taxa de esforço até à qual aceita contratar. Apesar disso, a DECO PROteste recomenda que os créditos todos em conjunto não ultrapassem os 35 por cento.

O crédito para comprar uma casa secundária pode apresentar pequenas diferenças relativamente aos empréstimos para aquisição de habitação principal.

Spread mais alto

O spread é a taxa de juro aplicada pelos bancos que corresponde à margem de lucro que auferem. Algumas instituições de crédito podem propor um spread mais alto para compra de casa de segunda habitação.

Para os consumidores que já detêm um crédito para habitação própria e permanente, também é mais comum o spread do segundo financiamento ser superior. Tal acontece porque a taxa de esforço do comprador será maior, aumentando também, na perspetiva dos bancos, o risco de incumprimento.

Menor valor de financiamento

Nos créditos para habitação própria e permanente, o limite máximo do financiamento é de 90% do valor do imóvel. Para segundas habitações, este valor diminui para 80%, e muitas instituições bancárias reduzem ainda mais esta percentagem, chegando aos 70 por cento.

Exemplo: se comprar um imóvel por 150 mil euros para habitação principal, pode conseguir até 135 mil euros para financiar a transação. Mas, se a casa se destinar a férias, o montante máximo do financiamento desce para 120 mil euros ou, em alguns bancos, 105 mil euros.

Impostos de uma casa de segunda habitação

Se no caso da compra de habitação própria e permanente podem existir algumas vantagens fiscais, como a eventual isenção de IMI nos primeiros anos, ou mesmo a isenção de IMT e imposto do selo para os jovens até aos 35 anos, a aquisição de habitação secundária não conta com o mesmo tratamento.

IMT tem sempre de ser pago

Em termos gerais, para o cálculo do imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT) importa considerar se o imóvel é rústico ou urbano, se está localizado em Portugal Continental ou nalguma das regiões autónomas, bem como a finalidade do imóvel.

A compra de casa para habitação própria e permanente pode estar isenta de IMT em determinadas circunstâncias. As habitações secundárias não contam com as mesmas isenções. Acresce, ainda, a necessidade de liquidar imposto do selo sobre o eventual financiamento.

Não existe isenção de IMI

O imposto municipal sobre imóveis (IMI) é pago anualmente, em uma ou mais prestações, consoante o valor em causa e a vontade dos proprietários de imóveis. Em
determinadas circunstâncias, pode haver lugar a isenção.

A maioria das isenções só é aplicável à habitação própria e permanente, sem prejuízo de haver algumas menos comuns, que também podem incidir sobre outro tipo de habitações (por exemplo, em edifícios históricos).

Atenção ao AIMI

O adicional ao imposto municipal sobre imóveis (AIMI) é devido quando o consumidor detenha património imobiliário (casas, terrenos com licença de construção e heranças indivisas) superior a 600 mil euros. Ao aumentar o seu património comprando uma casa de férias, verifique se ficará nesta situação.

No caso das pessoas singulares, ao valor tributável são deduzidos 600 mil euros. Este valor duplica no caso dos casais casados ou unidos de facto, que optem pela tributação conjunta.

Mais-valias da venda

A venda de um imóvel tem sempre de ser comunicada à Autoridade Tributária na declaração anual de IRS do ano seguinte à transação. Se o valor de venda for superior ao de compra, pode ter de ser liquidado imposto, mas é o Fisco que calcula o que é considerado mais-valia financeira (ou seja, o lucro).

Tratando-se de habitação própria e permanente, desde que reinvista todo o lucro que realizou com a venda na compra de outra casa com o mesmo fim, fica isento de pagar imposto. Atenção: a compra de nova casa deve ser feita nos 36 meses seguintes à venda da antiga, ou ter sido feita nos 24 meses anteriores.

Se vender uma casa de segunda habitação, caso realize lucro, esta isenção não existe, tendo de pagar imposto sobre as mais-valias apuradas pelo Fisco. Mantém-se, no entanto, a possibilidade de abater os encargos com a manutenção e conservação, com o certificado energético, e eventuais comissões ao mediador imobiliário, entre outras deduções. 

Faça contas antes de investir numa segunda casa

Antes de investir numa segunda habitação, é importante fazer algumas contas, sobretudo se tiver de recorrer ao crédito. Na prática, terá de possuir um montante superior em capital próprio. Lembre-se também de que, além dos custos iniciais com a compra (comissões, imposto do selo, IMT, etc.), uma casa, mesmo fechada, tem despesas fixas: água, luz, IMI, seguros, entre outras.