Permilagem: como calcular a proporção de cada fração no condomínio

A permilagem consiste na determinação do valor de cada apartamento, ou fração autónoma, em relação à totalidade do condomínio. Chama-se assim quando a divisão é feita por mil. Esta também pode ser feita por cem, caso em que se chama percentagem.

Como é definida a permilagem de cada fração?

A permilagem é um valor atribuído a cada fração aquando da realização da primeira avaliação do prédio para inscrição na matriz predial urbana. Tal avaliação é feita a partir dos dados fornecidos, em regra, pelo construtor ou por um agente imobiliário.

Considere que a um edifício é atribuído o valor de 1000 unidades. A cada fração do edifício irá corresponder parte dessas 1000 unidades. É a esta parte que se chama permilagem da fração, estando a mesma definida no título constitutivo da propriedade horizontal.

Essa atribuição tem por base uma série de características próprias de cada fração, tais como a área e o tipo de utilização (habitação ou comércio). Em regra, a frações de áreas iguais corresponderá a mesma permilagem ou percentagem. No entanto, certos condicionalismos (maior ou menor acessibilidade, por exemplo) podem originar casos em que frações com áreas iguais têm permilagens diferentes.

Para que serve a permilagem?

É mediante a permilagem (ou percentagem) que se define o número de votos atribuído a cada condómino em assembleia geral de condomínio. Imagine que à fração do rés-do-chão direito cabe a permilagem de 76,8. Isto significa que o proprietário dessa habitação irá ter 76 votos numa assembleia. Mas porquê 76 e não 76,8? De acordo com a lei, os números que ficam à direita da vírgula não contam em termos de votos, contando-se apenas as unidades inteiras.

É ainda em função da permilagem que se obtém a quota-parte a pagar por cada condomínio no que diz respeito às despesas do edifício. Nestas incluem-se as intervenções que garantem a manutenção e a conservação das partes comuns do condomínio, o pagamento de serviços comuns (água, luz, elevadores, limpeza, etc.), assim como a comparticipação na realização de obras (pintura, reparação do telhado, etc.).

Não é obrigatório que o condomínio siga esta divisão. Pode, por exemplo, haver um acordo entre os condóminos para que a repartição seja igual para todos, independentemente da permilagem. Para que tal ocorra, a decisão tem de ser tomada mediante disposição do regulamento de condomínio e aprovada, sem oposição, por maioria dos condóminos que representem a maioria do valor total do prédio.

É possível alterar a permilagem atribuída?

Caso um condómino não concorde com a permilagem atribuída no título constitutivo, existem duas vias.

• Pode proceder-se à alteração do título constitutivo, por escritura pública ou documento particular autenticado. Para tal, é imprescindível haver acordo de todos os condóminos. Nesta questão, em que um condómino poderá ficar beneficiado em prejuízo de outro, será pouco provável que se consiga a unanimidade.
• A outra via é a judicial. Quem entenda que a avaliação não reflete a verdadeira proporcionalidade entre as frações pode recorrer aos tribunais e fazer prova disso, pedindo que as permilagens sejam alteradas.

Outra situação é quando se procede à junção ou à divisão de uma ou mais frações, o que a lei permite desde que sejam contíguas.

• Em caso de junção, não é necessária autorização dos restantes condóminos.
• Para haver divisão, é imprescindível autorização, através do título constitutivo ou pela assembleia de condóminos, sem qualquer oposição. Nestes casos, as novas frações resultantes terão uma permilagem diferente e isso refletir-se-á, em princípio, nos direitos e nas obrigações dos seus proprietários.