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Administrador de condomínio tem de aceitar cargo?

29 dezembro 2022
pessoas sentadas em reunião de condomínio

Ao comprar uma casa, o proprietário assume várias obrigações. Saiba como é eleito, as funções e como é exonerado um administrador de condomínio.

Cabe à assembleia de condóminos eleger o administrador (basta uma maioria simples). Se não for bem-sucedida, qualquer condómino pode pedir ao tribunal para nomear um administrador. Até lá, o cargo será desempenhado, provisoriamente, pelo proprietário da fração com a maior permilagem (regra geral, aquele que tem a casa com maior área).

Se houver mais do que um condómino em igualdade de circunstâncias, a escolha será por ordem alfabética (fração A, por exemplo). A assembleia pode optar por recorrer a uma empresa de gestão de condomínios.

Formas de eleição do administrador 

1. Administração sucessiva

Neste tipo de administração, o primeiro mandato é exercido pelo proprietário da fração A, o segundo pelo da fração B e assim continuamente.

2. Administrador suplente

O condomínio pode optar por nomear um administrador suplente, para colmatar ausências do principal responsável por férias, doença, etc.

3. Imposição do cargo

Os condóminos são obrigados a exercer a função de administrador apenas numa situação provisória e de exceção. Ou seja, sempre que a assembleia de condóminos ou o tribunal não conseguirem eleger um administrador. Entendemos que o cargo não deve ser imposto a quem não se candidatou ou não o pode exercer por qualquer motivo (por exemplo, doença).

Nenhum condómino é obrigado a aceitar a eleição contra a sua vontade. Até porque seria contrário aos interesses do condomínio. Para incentivar os condóminos a assumir o cargo, a assembleia pode, por exemplo, definir uma remuneração ou isentar o administrador de pagar as quotas.

Competências do administrador 

As responsabilidades do administrador estão previstas na lei. Isso não impede a assembleia de condóminos de acrescentar outras, que têm de ficar registadas em ata.

1. Responsabilidades definidas por lei

  • Convocar a assembleia de condóminos;
  • Elaborar o orçamento anual, o relatório e contas do ano anterior e submetê-lo à aprovação;
  • Verificar a validade do seguro contra o risco de incêndio;
  • Cobrar as receitas e pagar as despesas comuns;
  • Verificar se existe um fundo comum de reserva; 
  • Exigir a quota-parte nas despesas aprovadas (incluindo os juros legais ou sanções pecuniárias);
  • Regular o uso dos bens comuns de acordo com a deliberação da assembleia de condóminos (acesso à piscina ou aos jardins, por exemplo) e a prestação dos serviços de interesse comum (não tem de mudar a lâmpada que se fundiu, mas tem de providenciar para que seja substituída); 
  • Executar as deliberações da assembleia que não tenham sido impugnadas, no prazo de 15 dias úteis, ou no prazo fixado, exceto em situações devidamente fundamentadas;
  • Representar os condóminos perante autoridades administrativas;
  • Prestar contas à assembleia;
  • Informar os condóminos das citações e notificações, por exemplo em processo judicial ou autoridades administrativas (câmara municipal, etc.);
  • Executar o regulamento de condomínio e aplicar  sanções ou “multas” a condóminos  ou que façam mau uso dos bens comuns;
  • Guardar todos os documentos do condomínio;
  • Informar a cada seis meses sobre o desenvolvimento dos processos em tribunal, injunções etc.
  • Emitir a declaração de dívida de um condómino que tenha a sua fração à venda, no prazo de dez dias;
  • Atuar em todas as situações de urgência, convocando de imediato assembleia extraordinária.
  • Apresentar no mínimo três orçamentos no caso de obras de conservação extraordinária e inovações.

O administrador é civilmente responsável em caso de incumprimento das suas funções, podendo ainda existir responsabilidade criminal (quando aplicável).

2. Regulamento do condomínio

Compete à assembleia de condóminos elaborar o regulamento, ou seja, definir as regras para uso e conservação das partes comuns. Se não o fizer, o administrador pode submeter uma proposta a votação.

3. Legitimidade para agir

O condomínio é representado em tribunal pelo administrador, no âmbito das funções que lhe competem ou quando é expressamente mandatado pela assembleia. 
No caso de quotas em atraso, o  administrador deve intentar uma ação em tribunal contra um condómino no prazo de 90 dias após o primeiro incumprimento. 

A apresentação de queixas-crime relativas a partes comuns (por exemplo, uma situação de furto de equipamentos do condomínio) não necessita de autorização da assembleia. 

Exoneração do administrador

Se o desempenho do administrador não agradar, mas a conduta não for grave (por exemplo, não reuniu a assembleia de condóminos na primeira quinzena de janeiro, como prevê a lei), os condóminos devem, numa primeira fase, mostrar o seu descontentamento e tentar obter uma solução. Se nada se alterar e a situação for grave, há duas opções para o destituir do cargo.

Convocar a assembleia de condóminos

É necessário que um grupo de condóminos, que representem, pelo menos, um quarto do valor do edifício, convoquem uma assembleia, por meio de carta registada ou e-mail (quando aplicável), com dez dias de antecedência. Pode haver apenas um aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que seja assinado pelos condóminos. A intenção da exoneração deve constar da ordem de trabalhos. Para afastar o administrador, basta uma maioria simples, e registar o resultado na ata, elegendo-se um novo administrador.

Recorrer ao tribunal

Quando estão em causa irregularidades, designadamente fraude, furto, desfalque, etc., qualquer condómino pode requerer ao tribunal a exoneração do administrador. Este pode ser condenado a indemnizar o condomínio, ou algum condómino. É essencial reunir provas que demonstrem a sua culpabilidade. Os julgados de paz são uma via alternativa de resolução.

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