Como travar o sobre-endividamento

Quando a única dívida em incumprimento é a do crédito à habitação, a forma aparentemente mais fácil de resolver o impasse é a dação em cumprimento, mas não é tão fácil nem frequente quanto possa parecer. Consiste na extinção da dívida através da entrega da casa ao banco, mas são raros os bancos que a aceitam. Tenha em conta que, caso o valor da casa não seja suficiente para cobrir o montante em dívida, ainda terá de pagar o remanescente.

Para a dação em cumprimento avançar, o banco e o cliente têm de estar de acordo, o que raramente acontece. Trata-se de uma solução de último recurso para ambos, pelo que os bancos só ponderam ficar com a casa do cliente quando não há outras soluções (por exemplo, fiadores que assumam a dívida). As características e a localização da casa pesam na decisão. O imóvel só será "apetecível" se a probabilidade de o banco o vender rapidamente for grande. Já os clientes, por aquela ser uma hipótese remota, devem esgotar todas as alternativas antes de tentarem esta alternativa (por exemplo, renegociar o plano de pagamentos ou avançar com a consolidação de créditos).

A Lei de Bases da Habitação determina que a dação em cumprimento da dívida, extinguindo as obrigações do devedor independentemente do valor atribuído ao imóvel para esse efeito, é admitida sempre que tal esteja contratualmente previsto. O problema é que, na esmagadora maioria dos casos, não existe essa previsão.

Obrigatório reavaliar a casa

Para analisar o pedido de dação, o banco exige a reavaliação do imóvel – apesar de este ter sido avaliado quando o crédito foi concedido. A nova avaliação determinará o valor de mercado que o imóvel tem à presente data. Tenha em atenção que o valor do imóvel pode não cobrir o montante em dívida.

Nesses casos, a grande vantagem da dação – o consumidor deixar de pagar a prestação – não se verifica na totalidade. Além de ficar sem casa, o devedor só reduz a dívida ao banco (não a elimina). Terá ainda de pagar o remanescente, em regra, através da contratação de um crédito pessoal, e pagar os custos do processo (como a abertura de dossiê), a avaliação, a escritura ou o certificado energético. Lamentavelmente, o inverso não acontece. Quando o valor da avaliação ultrapassa o montante em dívida, os bancos também deveriam devolver ao cliente a diferença. Quando a casa vale o mesmo ou até mais do que o montante em dívida, o cliente vê o empréstimo terminado, pagando apenas os custos do processo, que variam de acordo com o banco.

Apesar desta realidade, há casos em que tribunal decidiu que a entrega da casa ao banco extinguia a dívida na totalidade. Porém, essas decisões recentes ainda podem ser alteradas, porque as partes recorreram.

Contratar um crédito pessoal para pagar o resto da dívida

Quando o valor da avaliação é inferior ao da dívida, o cliente tem de pagar o restante. Se não tiver capitais próprios, o que é provável por estar a sentir dificuldades em assegurar os compromissos financeiros, terá de pedir um empréstimo ao banco onde contratou o crédito à habitação, já que dificilmente cumprirá os requisitos de avaliação de risco noutra instituição. Provavelmente passará pela contratação de um crédito pessoal, a não ser que haja soluções específicas. Questione o banco sobre a sua existência. Para estimar os custos e a prestação, use o nosso simulador de crédito pessoal.

Se optar pelo crédito para pagar o remanescente, tente encontrar uma prestação ao seu alcance. Caso contrário, arrisca-se a ficar, mais tarde, em nova situação de incumprimento. E, nessa altura, poderá não ter qualquer bem para negociar. Usada com maior frequência, esta é uma forma a tornar a resolução das dívidas em incumprimento mais rápida do que é na prática. Além da rapidez, esta solução apresenta grandes vantagens em termos de custos. Embora não implique despesas relacionadas com a escritura, uma hipotética ação executiva e as inerentes custas são sempre mais dispendiosas do que a dação.