Renegociar o crédito à habitação: 10 soluções para baixar a mensalidade

O conflito no Médio Oriente veio desestabilizar o mundo, a confiança das bolsas, o valor do petróleo e dos combustíveis, a disponibilidade de fertilizantes para a agricultura e o preço dos alimentos... e, inevitavelmente, o orçamento das famílias. As taxas de juro refletem a conjuntura internacional e, como tal, estão a aumentar. Incidindo sobre os empréstimos à habitação, reduzem a liquidez mensal dos agregados familiares.

Qual o melhor banco para um crédito à habitação?

Não entre em incumprimento antes de ter um plano. Contacte o banco para encontrarem uma solução. É melhor negociar novas condições para o empréstimo enquanto não está em risco. Pode renegociar as condições e até mudar de banco. As hipóteses são diversas, e pode adotar várias ao mesmo tempo. Analise as dez hipóteses de encurtar a mensalidade do crédito à habitação e veja qual (ou quais) a melhor para o seu caso. 

Casal com empréstimo a 20 anos: como reduzir o encargo

O cenário de partida é um casal com 45 anos que deve 120 mil euros ao banco, a pagar em 20 anos. Escolheu taxa variável, um spread de 1% e a Euribor a 12 meses. Com estas condições, o casal paga 699,97 euros por mês. O que podem fazer para reduzir este encargo?

1. Amortizar antecipadamente parte da dívida

É o melhor cenário para poupar: reduz a prestação e o custo total do crédito. Caso tenha dinheiro, pondere amortizar o capital em dívida. Se os juros que recebe do dinheiro investido forem inferiores aos que paga no crédito, amortizar pode ser a melhor hipótese, a fazer em qualquer altura e com qualquer montante. Mas mantenha um fundo de emergência.

Se tiver taxa variável, os bancos podem cobrar, no máximo, 0,5% (5 euros por cada mil euros) do montante amortizado. Caso a taxa seja fixa, a comissão será até 2% (20 euros por cada mil). Solicite a amortização por escrito, no mínimo, sete dias úteis antes. Se for parcial, ocorre no dia em que paga a prestação. E não é só a prestação que reduz. É também o prémio do seguro de vida.

• Valor da amortização: 20 mil euros
• Nova prestação: 583,31euros
• Redução do encargo mensal: 117 euros
• Custo da amortização antecipada (com imposto do selo): 104 euros

Poupança

• Nos juros totais pagos ao banco: 7999 euros
• No primeiro ano: 1404 euros

2. Alterar para taxa mista

Considere alterar para a taxa mista, caso tenha variável, e também se as oscilações das taxas de juro lhe causam inquietação. Nos primeiros anos do contrato com taxa mista, a taxa é fixa e a prestação sempre igual. Quando a taxa passa a variável, fica-se sujeito às alterações da Euribor. Existem muitas opções de taxa mista. Consoante o banco, há diferentes combinações de tempo nos dois períodos. Por exemplo, num crédito de 20 anos, pode fixar a taxa nos primeiros dois e passar a variável nos 18 anos seguintes. Ou fixar durante cinco anos e adotar a taxa variável nos restantes 15. Opte pela oferta com uma taxa de juro, no período fixo, inferior à soma do spread com a Euribor. Desta forma, conseguirá uma poupança superior.

Período fixo de dois anos, mantendo o spread de 1%

• Taxa anual nominal (nos primeiros dois anos): 2,25%
• Nova prestação (nos primeiros dois anos): 621,37 euros
• Redução do encargo mensal (nos primeiros dois anos): 79 euros
• Nova prestação (ao passar para taxa variável): 692,50 euros

Poupança

• Nos juros totais pagos ao banco: 3500 euros
• No primeiro ano: 948 euros

3. Negociar o spread

Se tem um crédito com um spread superior a 1%, analise a concorrência. Atualmente, os bancos já praticam spreads inferiores. E facilmente encontra ofertas de 0,7%, ou até de menos. Procure informar-se noutros bancos sobre as condições que oferecem, ponderando, por um lado, o montante que tem em dívida e, por outro, a situação do mercado da habitação. Se encontrar condições mais vantajosas, fale com o seu banco e tente que acompanhe essas ofertas, reduzindo o valor do spread. Consegue, deste modo, reduzir o valor da prestação e ainda poupar nos juros totais pagos ao banco. Se o banco não aceitar renegociar as condições do empréstimo, passe para o ponto 4.

• Novo spread: 0,7%
• Nova prestação: 681,55 euros
• Redução do encargo mensal: 18 euros

Poupança

• Nos juros totais pagos ao banco: 4420 euros
• No primeiro ano: 216 euros 

4. Transferir para outro banco

Se encontrou uma proposta de crédito mais vantajosa, tente renegociar com o seu banco condições iguais ou melhores. Caso contrário, pode transferir o crédito para outro banco. A maioria das instituições suporta ou devolve os custos da nova escritura e da avaliação do imóvel, mas nem todos suportam a comissão de amortização antecipada. Aqueles que o fazem custeiam só até 0,5 por cento. Se a taxa for fixa ou mista, e estiver no período fixo, terá de pagar 1,5% do valor em dívida. Antes de pedir a aprovação da transferência, confira se há campanhas em vigor. Compare os custos. Mesmo com despesas, pode compensar transferir o crédito. Ao fazê-lo, pode alterar o tipo de taxa e até o prazo. O que não pode mudar é o valor do financiamento: tem de ser o mesmo da dívida atual.

• Taxa anual nominal (nos primeiros dois anos): 2,25%
• Novo spread: 0,7%
• Nova prestação (nos primeiros dois anos): 621,37 €
• Redução do encargo mensal (nos primeiros dois anos): 79 euros
• Nova prestação (no período de taxa variável): 675,86 €

Poupança

• Nos juros totais pagos ao banco: 7093 euros
• No primeiro ano: 948 euros

5. Rever os produtos associados ao crédito

Na maioria dos créditos à habitação, opta-se pela taxa de juro mais baixa, contratando alguns produtos e serviços propostos pelos bancos. Mas esta contratação não é obrigatória e pode gerar um encargo superior. O seguro de vida é o caso mais flagrante, mas não é o único. Consulte o contrato de crédito, no qual constam os produtos extra e o impacto na taxa de juro, se os cancelar. Solicite ao banco a projeção do valor da prestação sem os produtos. Ao simular o seguro de vida noutra seguradora, peça a projeção dos prémios para todo o contrato. Reduzir os encargos com os produtos adicionais compensa a perda do benefício na taxa de juro? Se o encargo mensal for inferior, opte por uma prestação superior.

• Prémio do seguro (valor médio a pagar anualmente): 769 euros
• Prémio do novo seguro contratado fora do banco (valor médio a pagar anualmente): 365 euros
• Novo spread (sem o benefício de 0,2%): 1,2%
• Nova prestação: 712,40 €

Poupança

• Mensal (na prestação e no seguro de vida): 21 euros
• No crédito e seguro de vida: 5102 euros
• No primeiro ano: 252 euros

6. Negociar o seguro de vida

Regra geral, os bancos exigem a contratação do seguro de vida da instituição. A contrapartida é a redução da taxa de juro ou do spread do crédito. Mas nem sempre sai mais barato. Muitas vezes, encontram-se seguros mais em conta fora do banco. Tente fazer essa pesquisa. Ao pedir a simulação noutra seguradora, solicite a projeção do valor que vai pagar durante todo o contrato, pois o valor do prémio inicial não permite comparar o custo total dos seguros. Apresente ao banco a simulação de um seguro mais barato e peça para reverem o valor que paga. Não é das hipóteses que os bancos acolhem mais facilmente, mas tente. Se o banco aceitar e reduzir o valor do seguro, consegue manter os benefícios do crédito e reduzir o encargo mensal. Se o banco não aceitar, leia o ponto 5.

• Prémio do seguro (valor médio a pagar anualmente): 769 euros
• Prémio do novo seguro (valor médio a pagar anualmente): 550 euros
• Redução do encargo anual com o seguro: 219 euros

Poupança

• Com o novo seguro: 4390 euros
• No primeiro ano: 219 euros

7. Trocar o indexante

Talvez seja a hipótese com menos expressão e que terá menos impacto na prestação mensal. Isto porque a diferença dos valores da Euribor nas diferentes maturidades (3, 6 ou 12 meses) não é elevada. No entanto, nada perde se solicitar ao banco a alteração do indexante do contrato de crédito. Caso tenha a taxa do crédito indexada à Euribor a 12 meses e alterar para a Euribor a três meses, consegue, de acordo com os valores de março de 2026, um alívio na prestação mensal. O ponto contra é que fica sujeito a mais oscilações das taxas, já que a prestação passa a ser revista a cada três meses. Se não lida bem com a imprevisibilidade e prefere ter uma prestação mais estável, esta pode não ser a solução ideal. Será melhor manter a Euribor a 12 meses.

• Novo indexante: Euribor a 3 meses
• Nova prestação: 672,08 €
• Redução do encargo mensal: 28 euros

Poupança

No primeiro ano: 336 euros

8. Valor residual

Ao optar por um valor residual, ou diferimento de capital, está a adiar parte do capital em dívida para o final do empréstimo. Mas o valor diferido terá de ser pago totalmente na última prestação do empréstimo. Apesar de continuarem a ser compostas por reembolso de capital e juros, as prestações serão inferiores. Mas, com esta hipótese, também pagará mais juros no final do contrato. Por exemplo, se ainda deve 200 mil euros ao banco e acorda um diferimento de capital de 5%, 10 mil euros serão adiados para o final do contrato. Se optar pelo valor residual, tente ir amortizando ao longo do contrato o valor que deixou para a última prestação, para reduzi-lo tanto quanto possível. O objetivo é chegar ao final do contrato sem este montante para pagar.

• Nova prestação: 642,72 €
• Redução do encargo mensal: 57 euros
• Juros que paga a mais (nos juros totais pagos ao banco): 6261 euros
• Valor residual: 20 mil euros

9. Aumentar o prazo

Solicitar ao banco um aumento do prazo de reembolso apenas vai permitir aliviar o encargo mensal, porque, no final do contrato, terá pago mais juros do que se mantivesse um prazo inferior. Quanto maior for o prazo de reembolso do crédito, mais juros paga. Mais: a idade tem de permitir aumentar o prazo. Na maioria das instituições, os mutuários não podem ter mais de 75 anos no final do empréstimo. Se contratou o crédito pelo prazo máximo, não terá margem para aumentar.

• Novo prazo: 25 anos
• Nova prestação: 604,94 euros
• Redução do encargo mensal: 95 euros
• Juros que paga a mais (nos juros totais pagos ao banco): 13 490 euros

10. Solicitar um período de carência

Durante um determinado período acordado, paga apenas juros. As prestações são mais baixas, mas aumentam quando o período de carência terminar. Quanto maior for o período de carência, maior será o agravamento, pois terá menos tempo para reembolsar todo o capital. Os juros também são superiores em relação aos que pagaria caso mantivesse o pagamento regular durante a duração do contrato.

• Nova prestação (num cenário de dois anos de carência): 356,50 euros
• Redução do encargo mensal (durante dois anos): 343 euros
• Prestação (após o período de carência): 753,54 euros
• Juros que paga a mais (nos juros totais pagos ao banco): 3328 euros