Comprar casa depois dos 55 anos: só dois bancos com produtos à medida

Se comprar casa para quem está no início de vida é uma missão exigente, para os cidadãos com 55 ou mais anos pode ser ainda mais penoso. De um dia para o outro, um divórcio, um despejo ou alterações de saúde podem colocar um cinquentenário perante a necessidade de adquirir um imóvel. Mas que banco aceita emprestar dinheiro a quem não tem 30 anos pela frente para pagar o crédito?

Alguns bancos − raros − vão alargando os prazos de pagamento dos empréstimos e abdicando do seguro de vida. O Bankinter e o novobanco são as únicas instituições com condições especiais para os "jovens" com 55 anos ou mais. O Bankinter não exige seguro de vida, e o novobanco isenta o cliente do seguro de vida depois dos 65 anos. Além disso, estende o prazo para pagar o crédito até aos 80 anos.   

Os últimos governos lançaram instrumentos de ajuda às famílias, sobretudo aos jovens. E que medidas de apoio existem para a faixa etária dos 55? Poucas ou nenhumas.

No final do primeiro trimestre de 2025, o preço médio de venda de uma habitação atingiu um novo máximo, superando os 232 mil euros. Face ao mesmo período de 2024, o aumento é de 16%, o maior registado, desde 2009, pelo Instituto Nacional de Estatística. Portugal atingiu o topo, ao nível da OCDE: entre 38, é o país com a maior subida dos preços das casas desde 2015. O aumento foi quatro vezes superior aos rendimentos das famílias. É em Portugal que a aquisição de habitação é mais difícil. Mais do que nos EUA ou no Canadá.

Prazos mais curtos, mensalidades mais caras

Considerando a idade máxima que os bancos estabelecem para a concessão de crédito, geralmente 75 anos, não é opção para quem tem 55 anos ou mais prolongar por mais tempo a amortização do empréstimo. A generalidade dos bancos não o fará e, no máximo, o cliente terá 20 anos para pagar a casa. O que se traduz, naturalmente, e tendo em conta os preços da habitação, numa prestação muito elevada.

Mesmo com valores de financiamento de 100 mil euros, a diferença temporal faz muita... diferença. Veja-se este exemplo:

• um crédito de 100 mil euros, com uma taxa de juro de 2,5%, se for pago em 40 anos, representa uma prestação mensal de cerca de 330 euros;
• mas se o prazo for de apenas 20 anos, a prestação sobe para os 530 euros, um acréscimo de mais de 60% no encargo com o crédito.

O limite de idade, para conseguir um empréstimo à habitação, é relevante para evitar que se continue a pagar um crédito após a reforma, altura em que os rendimentos diminuem.

Bankinter e novobanco: os únicos para maiores de 55

A DECO PROteste analisou a oferta de crédito à habitação de 13 instituições bancárias para um cliente de 55 anos, que precisa de um crédito de 150 mil euros, com uma relação entre o financiamento e a garantia de 75% – ou seja, o banco empresta 75% do valor da avaliação da casa –, e um prazo de amortização de 20 anos. 

Apenas dois bancos apresentam algumas soluções para quem tem mais de 55 anos. O Bankinter não exige seguro de vida aos mutuários, nem penaliza a não-contratação daquele produto na bonificação do spread prevista na contratação do crédito.

O novobanco também liberta os mutuários da obrigação de seguro de vida, mas só depois dos 65 anos. Porém, estende o prazo para pagar o crédito até aos 80 anos. De resto, nenhuma proposta ou apoios específicos para esta faixa etária.

Seguro de vida aos 55 anos? Centenas de euros a mais

Através do simulador de seguro de vida associado ao crédito à habitação da DECO PROteste, torna-se bastante evidente o peso do seguro de vida para quem pede um crédito à habitação aos 30 anos e para quem o solicita aos 55 anos.

Veja-se um financiamento de 150 mil euros. O simulador devolve, para um titular de 30 anos, um prémio anual de seguro de vida com cobertura de Invalidez Absoluta e Definitiva (IAD), a menos abrangente, de 49 euros. Se a proteção for a de Invalidez Total Permanente (ITP), mais abrangente e recomendada pela DECO PROteste, o valor sobe para 86 euros anuais.

Comparem-se estes valores com os de um proponente de 55 anos, que vai pedir os mesmos 150 mil euros de crédito à habitação: 491 euros anuais, no caso da IAD; e 591 euros por ano se a escolha recair sobre a IT – tudo propostas da seguradora April. E estes são os valores que refletem os produtos com a melhor relação entre a qualidade e o preço do mercado, daí serem Escolhas Acertadas.

Se considerarmos os cinco maiores bancos nacionais – Banco BPI, Caixa Geral de Depósitos, Millennium bcp, novobanco e Santander –, a média do valor anual do seguro de vida, com cobertura ITP, para quem tem 55 anos e vai pedir um crédito de 150 mil euros, é de uns impressionantes 1137 euros.

Taxa fixa, variável ou mista? Cada caso é um caso

A DECO PROteste considerou todas as opções (taxa variável, mista e taxa fixa), tendo optado pela mais barata em cada cenário. No caso da taxa mista, considerando a atual evolução dos mercados financeiros, optou‑se pelos prazos mais reduzidos de fixação inicial das taxas.

Tenha 30 anos ou 55, não há um conselho único em relação à taxa do empréstimo. O que se deve fazer é verificar se as taxas mistas de curto prazo não serão uma boa opção, principalmente, se os valores oferecidos forem iguais ou inferiores à Euribor a 12 meses. Quem não gostar, ou não quiser passar de novo pela montanha-russa do sobe e desce das taxas, tem a opção da taxa fixa. Paga mais, mas ganha sossego.

Quatro conselhos obrigatórios antes de comprar casa 

1. Não use o fundo de emergência para diminuir o financiamento necessário para comprar casa. Esta poupança serve para despesas não programadas.
2. Não passe os 35% de taxa de esforço. Se o prazo do crédito for além da idade da reforma, os rendimentos vão baixar, e a taxa de esforço irá subir.
3. Tente que a duração do financiamento não ultrapasse muito a idade da sua previsível reforma.
4. Contrate o seguro de vida fora da instituição bancária. Depois dos 50 anos, os prémios são elevados. É muito provável que compense contratar fora o seguro de vida, mesmo que perca alguma bonificação na taxa de juro.