Novas regras para obter crédito à habitação entram em vigor a 1 agosto: o que muda?

É já a 1 de agosto que entram em vigor as novas regras do Banco de Portugal aplicáveis à concessão de crédito pelos bancos. Estas medidas macroprudenciais vêm substituir as recomendações que estavam em vigor desde 2018 e vão reduzir o montante máximo que algumas famílias poderão obter em crédito à habitação, dependendo do rendimento e da taxa de esforço.

As novas regras para obter crédito à habitação surgem num contexto de forte crescimento do endividamento das famílias portuguesas e pretendem equilibrar o acesso ao crédito com a sustentabilidade financeira dos agregados familiares.

De acordo com dados do Banco de Portugal de maio deste ano, o montante de endividamento das famílias para compra de habitação subiu 10,8% em apenas um ano, registando a maior subida desde 2003. Na zona euro, esta evolução foi de apenas 3% em igual período. Só no mês de junho, o montante de endividamento das famílias aumentou 1359 milhões de euros. No último ano, este valor subiu 13 602 milhões de euros, uma variação de quase 17 por cento. Na prática, por cada dia que passou, o nível de endividamento aumentou mais de 37 milhões de euros.

Veja que regras vão mudar e que impacto podem ter na obtenção de crédito à habitação.

O que vai mudar com as novas regras?

As novas recomendações do Banco de Portugal vão ter impacto, sobretudo, na taxa de esforço e nos prazos máximos para o pagamento dos créditos.

Taxa de esforço até 45%

Com as novas recomendações do Banco de Portugal, a partir de 1 de agosto, o limite máximo da taxa de esforço, ou seja, a percentagem do rendimento mensal que o cliente tem para o pagamento de todos os créditos, passa de 50% para 45 por cento.

Os bancos continuam a poder aprovar créditos a consumidores com taxas de esforço acima dos 45 por cento. Contudo, só podem exceder esse limite em 10% dos novos contratos de crédito em cada semestre, ao contrário dos anteriores 20% permitidos, devendo justificar ao Banco de Portugal porque decidiram fazê-lo.

Apenas dois prazos máximos para pagamento do crédito 

As alterações têm ainda impacto nos prazos máximos (maturidade) que os clientes terão para pagar os seus empréstimos. A partir de 1 de agosto, quem tenha até 35 anos, tem até 40 anos de prazo de pagamento. Já quem tenha mais de 35 anos tem até 35 anos de prazo para pagar o crédito ao banco.

Até agora, existiam três escalões de prazos.

Bancos deixam de poder financiar a 100 por cento

Atualmente, os bancos podem conceder créditos até 100% do valor do imóvel se estiver em causa a compra de um imóvel detido pelo próprio banco. Contudo, a partir de 1 de agosto, essa possibilidade deixa de existir. Assim, passam a aplicar-se os seguintes limites de financiamento:

• 90% para habitação própria e permanente;
• 80% para crédito à habitação com outras finalidades.

As regras não são vinculativas, mas a generalidade das instituições de crédito e sociedades financeiras com sede ou sucursal em Portugal vai passar a aplicá-las.

Estas novas regras aplicam-se apenas ao crédito à habitação?

Não. As novas recomendações aplicam-se a vários tipos de crédito concedidos a consumidores, incluindo:

• crédito à habitação;
• crédito automóvel;
• crédito pessoal;
• e cartões de crédito com saldo em dívida. 

Como vão estas novas regras afetar quem quer comprar casa?

A alteração da taxa de esforço é a medida que poderá ter maior impacto para quem pretende comprar casa com recurso a financiamento. Na análise de um pedido de financiamento, os bancos têm em conta todos os encargos financeiros do cliente, bem como um teste de stresse para avaliar a capacidade de suportar uma eventual subida das taxas de juro.

Com a redução do limite máximo de 50% para 45%, alguns consumidores deixarão de reunir condições para obter o mesmo montante de financiamento que conseguiriam até agora, se mantiverem o nível de rendimento.

Que impacto pode ter a redução da taxa de esforço no montante de financiamento?

De acordo com as contas de Nuno Rico, economista e especialista em assuntos financeiros da DECO PROteste, por exemplo, um consumidor com um rendimento líquido de 1000 euros que recorresse a um financiamento a 40 anos, indexado à Euribor a 6 meses, com um spread de 0,75%, conseguiria obter um montante máximo de financiamento de 132 000 euros com uma taxa de esforço de 50 por cento.

Com as novas regras, que impõem um limite na taxa de esforço de 45%, esse montante desce para cerca de 119 000 euros, ou seja, menos 13 000 euros de financiamento.

Quem poderá sentir maior impacto com as novas regras?

As novas medidas poderão afetar sobretudo:

• consumidores com rendimentos mais reduzidos;
• agregados familiares que já suportam outros créditos;
• quem pretendia financiar uma parte muito elevada da compra da habitação;
• mutuários cuja taxa de esforço já se encontrava próxima do limite anteriormente recomendado.

Porque decidiu o Banco de Portugal rever as medidas?

As novas recomendações do Banco de Portugal são uma resposta ao rápido crescimento do crédito à habitação e do sobre-endividamento das famílias em Portugal. Desta forma, o Banco de Portugal pretende reforçar a prudência na concessão de crédito, procurando reduzir o risco de sobre-endividamento e aumentar a resiliência do sistema financeiro.

O que deve fazer antes de pedir crédito à habitação?

Se está a pensar comprar casa, deverá avaliar cuidadosamente a sua capacidade financeira.

Antes de apresentar um pedido de crédito, pode ser útil:

• calcular a taxa de esforço do agregado familiar;
• reduzir outros encargos financeiros, se possível;
• comparar propostas de diferentes instituições bancárias;
• simular diferentes prazos e montantes de financiamento;
• e confirmar qual o valor máximo que conseguirá efetivamente financiar.

Estas precauções podem ajudar a aumentar a probabilidade de aprovação do crédito e a evitar assumir encargos superiores à capacidade financeira do agregado. Antes de pedir financiamento, utilize o simulador de crédito à habitação da DECO PROteste para comparar propostas e perceber qual a solução mais adequada ao seu caso.