Contrato-promessa de compra e venda: o que é e cuidados a ter antes de assinar

O processo de compra e venda de um imóvel é a priori longo e trabalhoso. Um dos primeiros momentos relevantes do processo de transação é o contrato-promessa de compra e venda (CPCV). É neste documento que estão salvaguardadas matérias que podem dar problemas se descuradas. Por exemplo, o comprador não deve assinar o documento sem que antes tenha a garantia de que o banco lhe empresta dinheiro. E, se assinar, deve estar prevista a possibilidade de a transação não se realizar devido à não-concessão do crédito, sem penalização.

Já o vendedor deve zelar para que o CPCV integre as informações legalmente obrigatórias e as condições acordadas entre ambas as partes. Embora seja aconselhável, a realização do contrato-promessa não é obrigatória nem indispensável. Entre particulares pode fazer-se logo o contrato definitivo, por exemplo, quando o comprador paga a pronto.

Saiba o que deve constar deste documento e que cuidados deve ter antes de o assinar. 

O que é o contrato-promessa de compra e venda?

O contrato-promessa de compra e venda é normalmente assinado aquando da entrega do sinal por parte do comprador. Este documento elenca as obrigações do comprador e do vendedor e prevê penalizações em caso de uma das partes não respeitar o acordo.

É desejável a intervenção de um advogado na redação do CPCV. Antes de assinar, e como em qualquer contrato, as partes devem ler o documento com atenção, e eventualmente ter aconselhamento, de preferência com alguma antecedência em relação à data da assinatura do documento. Verifique se as cláusulas correspondem ao que foi previamente acordado e se tem a certeza de que poderá respeitá-las. 

O que deve conter o contrato?

O contrato-promessa de compra e venda descreve as condições estabelecidas para o negócio e os direitos e os deveres do comprador e do vendedor, devendo incluir:

• a identificação dos intervenientes, nesta fase, designados promitente-comprador e promitente-vendedor;
• a identificação e a descrição do imóvel sujeito à transação, incluindo, se for o caso, a indicação de cave, arrecadação, garagem ou lugar de garagem;
• o objeto do negócio. Ambas as partes devem comprometer-se, reciprocamente, a vender e a comprar o imóvel identificado no contrato;
• o preço e a forma de pagamento, incluindo o valor do sinal e de eventuais reforços, bem como as datas estabelecidas para o efeito;
• o prazo máximo para a celebração do contrato definitivo. Em caso de dúvida, preveja um prazo mais dilatado;
• a referência ao empréstimo solicitado, ou a solicitar, ao banco, e ao facto de a compra estar dependente deste crédito, prevendo que, caso não seja concedido, haja lugar à restituição do sinal;
• a indicação explícita de que o bem será vendido livre de quaisquer ónus e encargos;
• a tradição do imóvel. Por norma, a entrega das chaves só ocorre na data do contrato de compra e venda. Mas, se o comprador receber as chaves antes disso (ato que se designa por tradição), tal deve vir mencionado no contrato, bem como a data e as condições em que ocorre;
• o local, a data e as assinaturas do contrato-promessa. Estas devem ser reconhecidas presencialmente;
• as cláusulas específicas do contrato. Por exemplo, ficar acordado que a transação só se realiza mediante determinadas condições (obras ou alteração do uso, por exemplo);
• penalizações para o caso de o contrato definitivo não se concretizar.

Como redigir CPCV

Reconhecimento das assinaturas do contrato-promessa

Todos os intervenientes ou os seus legítimos representantes terão de assinar o contrato-promessa de compra e venda na presença de todos os interessados (reconhecimento presencial das assinaturas). Não convém prescindir desta etapa, para sua salvaguarda em caso de litígio.

A celebração do contrato-promessa de compra e venda poderá, no entanto, não acontecer, quando, por exemplo, já estão reunidas as condições para avançar para o contrato definitivo. Desta forma, evita-se um custo. Tenha, no entanto, em conta que, embora este não seja obrigatório, é importante tanto para o comprador como para o vendedor. Desta forma, ficam definidas as regras do negócio. O processo só estará totalmente concluído quando a compra for registada na conservatória.

Cuidados a ter antes de assinar

Como em qualquer contrato, antes de assinar um contrato-promessa de compra e venda (CPCV), tudo deve estar devidamente preparado antes de firmar o compromisso. Assim, seja comprador ou vendedor, é importante garantir que vários aspetos não são esquecidos antes da assinatura do contrato.

1. Reserva da casa

Antes de assinar o CPCV, o comprador pode reservar o imóvel. Por norma, deve entregar ao vendedor um montante (de 500 ou 1000 euros, por exemplo) que funcione como garantia de que está, de facto, interessado na compra da casa.

2. Exija recibo

O comprador deverá exigir um recibo relativo à entrega da quantia em questão para se salvaguardar, caso o negócio não avance. Deve também confirmar todos os elementos do contrato. Os elementos de identificação do imóvel e dos contratantes devem ser confirmados antes de assinar o CPCV.

3. Garanta aprovação do crédito antes da assinatura do CPCV

Se o comprador recorrer a financiamento, deve ter o seu crédito pré-aprovado no dia da assinatura do contrato-promessa de compra e venda. Para o defender de penalizações em caso de não-aprovação do crédito, deverá existir uma cláusula no contrato que preveja essa situação, prevendo a possibilidade de o sinal ser devolvido.

4. Pague o sinal

O vendedor deve solicitar o pagamento do sinal, e de eventuais reforços. Ao assinar o CPCV ao entregar o sinal, este serve de recibo. Por norma, o sinal entregue corresponde a 10% ou 20% do valor da casa.

Confirme também se a data da realização da escritura está definida no CPCV e se esta é adequada para os contratantes. Confirme se o imóvel é vendido livre de ónus e encargos (se não tem penhoras, por exemplo). As assinaturas dos intervenientes devem ser reconhecidas presencialmente.

Será que é um bom negócio?

Tome nota do seguinte: há casos em que a falta de algum documento é motivo para não se avançar com a assinatura do CPCV. Se a habitação não estiver inscrita na matriz predial, o comprador tem de se assegurar de que essa inscrição já foi requerida.

Se a casa ainda se encontrar em fase de construção, peça a respetiva licença. Se esta não existir, é totalmente desaconselhável assinar o CPCV. Tratando-se de uma casa construída a partir de agosto de 1951, quando aplicável, peça uma licença de utilização para se certificar de que se destina a habitação.

No caso de compra de casa em planta, solicite um caderno de encargos minucioso, que deve ser anexado ao CPCV. Se ficar acordado que será o proprietário a fazer obras necessárias, inclua uma alínea no CPCV que defina que este só se realizará após a conclusão dessa intervenção.

Penalização em caso de incumprimento

A lei prevê sanções para os não-cumpridores, sobrepondo-se a cláusulas ilegais estipuladas no contrato-promessa.

São ilegais as cláusulas que impeçam o recurso à execução específica, uma ação em tribunal que visa obrigar a parte que não cumpriu o contrato a fazê-lo.

Caso o promitente-comprador não cumpra o descrito no contrato-promessa de compra e venda, o vendedor tem o direito de ficar com o sinal.

Se o promitente-vendedor se recusar à transação, por lei é obrigado a pagar ao promitente-comprador o dobro do valor do sinal. O comprador pode também impor ao vendedor a celebração do contrato de compra e venda, através de execução específica. As partes podem, ainda, fixar outras penalizações para quem não cumprir o contrato.