Crédito habitação jovem: como funciona a garantia pública do Estado

Os jovens que queiram comprar a primeira casa podem recorrer à garantia pública do Estado para obter um financiamento até 100% no seu crédito à habitação. Esta medida, lançada em 2024, faz parte de um conjunto de medidas do Governo para promover o acesso dos jovens à primeira habitação, como a isenção de IMT e imposto do selo na compra de uma casa. 

A garantia pública do Estado na compra de habitação deveria terminar a 31 de dezembro deste ano, mas o relatório da proposta de Orçamento do Estado para 2027 entregue no Parlamento prevê a sua continuidade. "Para os jovens, manter-se-á a garantia pública na compra da primeira habitação, bem como as isenções de IMT e de IS na aquisição da primeira habitação própria e permanente", refere o documento. No entanto, ainda não é certo que a medida continue em vigor em 2027. Durante a apresentação da proposta de orçamento, o ministro das Finanças, Joaquim Miranda Sarmento, assumiu que a decisão final de prolongar esta medida para lá de 2026 "ainda não foi tomada formalmente". 

Veja, com os simuladores da DECO PROteste, se tem direito aos apoios para jovens na compra da primeira habitação.

Saiba se tem direito aos apoios para jovens

Quem pode beneficiar da garantia pública do Estado para compra de casa?

Podem aceder à garantia do Estado os jovens que reúnem as seguintes condições:

• idade até aos 35 anos (inclusive);
• domicílio fiscal em Portugal;
• não sejam proprietários de outras habitações;
• tenham rendimentos coletáveis anuais inferiores a 86 634 euros (o que corresponde ao 8.º escalão do IRS em 2026);
• não tenham dívidas ao Fisco nem à Segurança Social;
• que estejam a adquirir a primeira habitação própria e permanente.

Que casas estão abrangidas pela garantia pública do Estado?

Apenas a compra de casas com preço até 450 000 euros pode estar abrangida pela garantia pública. A garantia do Estado só se aplica a contratos de crédito para aquisição de habitação e não abrange crédito para construção de casas.

A garantia pública do Estado está disponível em todos os bancos?

Não. Os bancos podem aderir ao programa e não são obrigados a fazê-lo. 

Qual o prazo para pedir a garantia pública do Estado?

Atualmente, só podem beneficiar de garantia pública do Estado os contratos de crédito à habitação celebrados até 31 de dezembro de 2026 por jovens que reúnam todos os requisitos de acesso. Contudo, o relatório da proposta de Orçamento do Estado para 2027 prevê a continuidade da medida.

Os jovens podem comprar casa sem dar uma entrada?

Sim, desde que o crédito seja contratado num banco aderente ao protocolo de garantia pública do Estado para a compra da primeira habitação. Nestes casos, o Estado concede uma garantia até ao limite de 15% do capital em dívida inicialmente contratado, ou seja, o Estado assume o papel de fiador e responsabiliza-se solidariamente, perante o banco, por 15% do montante emprestado. No entanto, isto não significa que o Estado paga 15% do imóvel. Apenas significa que o jovem pode pedir mais dinheiro emprestado. O Estado apenas assume a responsabilidade por uma parte do risco. O jovem terá sempre de reunir as condições necessárias para pagar a totalidade do valor do imóvel para o qual está a pedir o empréstimo.

Os bancos são obrigados a financiar as casas a 100% a quem tem garantia do Estado?

Os bancos aderentes ao protocolo de garantia pública podem financiar a 100% desde que o jovem demonstre ter capacidade financeira para suportar o empréstimo. A aprovação do crédito à habitação deverá seguir as mesmas regras aplicadas a qualquer outro contrato de crédito à habitação. Isto significa que o banco deverá analisar a taxa de esforço do proponente, que se agrava à medida que o jovem pede mais dinheiro emprestado. 

Que documentos são necessários para pedir a garantia do Estado?

Para beneficiar de garantia do Estado, os jovens têm de apresentar os seguintes documentos:

• cartão de cidadão (ou documento equivalente para cidadãos estrangeiros);
• certidão de domicílio fiscal (pode ser descarregada no portal das Finanças);
• nota de liquidação de IRS (ou certidão de dispensa de entrega de IRS acompanhada de declaração da Segurança Social que comprove rendimentos/prestações sociais  dos últimos três meses);
• certidão predial negativa, que comprove que o jovem não é proprietário de outra casa;
• certidão de não dívida emitida pela Autoridade Tributária e Aduaneira (pode ser descarregada no portal das Finanças);
• certidão de não dívida emitida pela Segurança Social;
• documento onde conste o valor de aquisição da casa;
• caderneta predial do imóvel;
• declaração do jovem que confirme que a habitação financiada se destina a primeira habitação própria permanente e que nunca beneficiou de garantia pessoal do Estado, seguindo este modelo:

Declaração de responsabilidade de que a habitação financiada se destina a primeira habitação própria permanente

Sr./Sr.ª ..., nome próprio e apelido, com o NIF ...
Sr./Sr.ª ..., apelido e nome próprio, com o NIF ...

Como proponente(s) do pedido de financiamento para a primeira aquisição de habitação própria permanente no imóvel com endereço em ...
Para efeitos de elegibilidade no regime do Decreto-Lei n.º 44/2024, de 10 de julho, que adota, entre outras medidas, a cobertura financeira parcial pelo Estado do financiamento para a aquisição da primeira habitação destinada à residência habitual e permanente de jovens.
Declara(m) e está(ão) ciente(s):
De que é uma condição essencial para a disponibilização do financiamento garantido pelo Estado que este seja utilizado com a finalidade de primeira aquisição de habitação própria permanente pelo(s) proponente(s) e que este(s) nunca usufruiu(íram) anteriormente da garantia pessoal do Estado;
Que a referida habitação adquirida se destina a residência habitual e permanente, pelo menos durante todo o período de tempo da duração da cobertura da garantia do Estado;
Que, à data da aquisição do imóvel, não são exercidas quaisquer atividades económicas no imóvel;
Que a prestação de falsas declarações por parte do(s) mutuário(s) pode implicar a responsabilidade civil por danos provocados e por custos incorridos, bem como de responsabilidade criminal, nos termos gerais aplicáveis.

[Data]
[Assinatura]

O banco pode cobrar comissão pelo acesso à garantia do Estado?

Não. A garantia pública do Estado está isenta do pagamento da comissão de garantia.

Quanto tempo dura a garantia do Estado?

A garantia do Estado vigora durante dez anos, contados a partir da data de celebração do contrato de crédito à habitação.

O crédito bonificado para pessoas com deficiência pode ter garantia do Estado?

Sim, desde que o contrato de crédito à habitação bonificado se destine à compra de uma primeira habitação própria e permanente por parte de um ou mais jovens que cumpram os requisitos de acesso à garantia pública.

A garantia pública do Estado é perdida se o crédito for transferido para outro banco?

Não. Quem beneficia de garantia do Estado pode mantê-la em caso de transferência de crédito, desde que o banco para onde vai transferir o empréstimo também tenha aderido ao protocolo de garantia pública.

As casas compradas com garantia do Estado podem ser vendidas?

Sim. Contudo, nesse caso, a garantia do Estado caduca com a emissão do distrate da hipoteca.

O que acontece se o jovem deixar de pagar as prestações do crédito à habitação que teve garantia do Estado?

Em caso de incumprimento do pagamento das prestações do crédito à habitação, o Estado assume a responsabilidade de eventuais pagamentos em falta, até ao limite da garantia que concedeu. Cabe, depois, ao banco acionar os mecanismos de recuperação de crédito. Todos os valores recuperados pelo banco serão prioritariamente entregues ao Estado, até ao limite do que o Estado pagou. 

A garantia do Estado pode ser acumulável com a isenção de IMT e imposto do selo para jovens até 35 anos?

Sim, a isenção de IMT e de imposto do selo é acumulável com a isenção de emolumentos e com a garantia pública do Estado para a compra da primeira habitação própria e permanente por jovens que reúnam todos os requisitos de acesso aos vários benefícios.

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