Como recuperar as quotas do condomínio em dívida?

A saúde financeira de qualquer condomínio depende do equilíbrio entre as receitas e as despesas. Contudo, muitos são os casos em que o montante das receitas já não é suficiente para fazer face às despesas, devido à falta de pagamento por parte dos condóminos. Nestes casos, a administração do condomínio deve agir de imediato, solicitando o pagamento dos valores em falta. No entanto, a forma de proceder depende do motivo pelo qual as quotas não são pagas. 

O condómino é insolvente. E agora?

Em caso de insolvência de um condómino, há alguns passos que a administração do condomínio deve seguir para tentar recuperar as quotas em dívida. O primeiro é verificar a data de vencimento das quotas de condomínio. Ocorreu antes ou depois de ter sido declarada a insolvência? Se tiver ocorrido antes, é o condómino devedor que o condomínio tem de pressionar para obter o pagamento. Caso tenha ocorrido depois, a reclamação já terá de ser dirigida ao administrador do processo de insolvência, que fica responsável pela gestão do património do devedor à data da declaração de insolvência.

Além do pagamento dos valores em dívida, mantém-se a obrigação de liquidar as quotas nas datas de vencimento. Contudo, nem sempre existe liquidez. Neste tipo de processos, muitas vezes complicados e morosos, recorre-se à venda, a terceiros, do património do devedor (massa insolvente), incluindo o imóvel, para fazer face a todas as dívidas.

Infelizmente, em certos casos, nem mesmo essa venda permite a liquidez necessária. Nessa circunstância, o condomínio terá de dar como perdido o valor em dívida e
passar a cobrar, daí para a frente, as respetivas quotas ao novo proprietário (banco ou particular).

Como saber se um condómino é insolvente?

Neste tipo de situações, convém o condomínio estar atento às informações que o próprio devedor vai dando. Se houver desconfianças, o administrador pode aceder ao
portal CITIUS e realizar uma pesquisa através do NIF do condómino em causa.

Através dessa pesquisa é possível saber se existe algum processo de insolvência em curso e se esta já foi declarada através de sentença judicial.

Proprietário de fração arrendada não paga as quotas. O que fazer?

E o que fazer quando o proprietário de um apartamento arrendado não paga as quotas que são devidas? Imagine que é inquilino de um apartamento, o contrato é válido, as rendas são prontamente pagas, respeita na íntegra o regulamento do condomínio e não tem conflitos com os vizinhos. No fundo, é o inquilino perfeito e o sonho de qualquer senhorio. Até que, certo dia, após uma extenuante jornada de trabalho, não consegue abrir o portão da garagem e vê-se forçado a estacionar a largas centenas de metros do prédio onde reside.

Convencido de que se trata de uma avaria técnica, contacta a administração do condomínio e é informado de que deixou de poder estacionar no interior da garagem. A razão apresentada é que o proprietário da fração arrendada não paga as quotas de condomínio há mais de um ano, por isso, o inquilino não tem direito aos benefícios comuns.

Direitos dos inquilinos não podem ser limitados devido à dívida do proprietário

Caso tenha ficado surpreendido com a descrição, saiba que esta forma de pressão ocorre com alguma frequência em condomínios. A intenção da administração do condomínio é que o proprietário regularize o pagamento das quotas. Contudo, esta conduta é ilegal. Ao arrendar uma fração, o inquilino fica vinculado ao cumprimento de obrigações, mas também beneficia de determinados direitos.

No que concerne às obrigações, o inquilino fica sujeito, por exemplo, ao cumprimento do regulamento do condomínio (por exemplo, só pode estender a roupa nos locais adequados). No que respeita aos direitos, se o contrato de arrendamento assim o prever, o inquilino pode beneficiar dos serviços comuns do condomínio: utilizar os elevadores e a conduta do lixo, estacionar o automóvel na garagem ou aceder à arrecadação, etc.

É inquestionável que a falta de pagamento de quotas provoca graves constrangimentos à administração de condomínio. No entanto, esta apenas pode recorrer às vias legalmente admissíveis para tentar recuperar o valor em dívida.

Como recuperar as quotas em atraso?

O mais correto a fazer nestas situações é marcar uma reunião de condóminos e levar o tema das quotas em dívida a discussão. Na mesma deverão ser aprovados os meios necessários à recuperação do valor em falta.

Algumas opções são:

• chegar a acordo para pagamento, no qual deve constar a quantia em dívida e os meses a que respeita, a forma de pagamento (por exemplo, por transferência bancária, com indicação do IBAN) e o prazo para saldar a dívida (por exemplo, 15 dias). Este acordo pode ser aprovado por maioria simples em assembleia;
• suspender temporariamente parte do pagamento das quotas, quando os condóminos devedores avisam o condomínio de que a partir de determinado dia vão deixar de poder pagar as quotas. A decisão exige unanimidade e não implica um perdão da dívida, apenas o adiar do pagamento de parte das quotas;
• permitir que outros condóminos assumam a dívida, o que é de considerar sempre que o devedor não seja identificável, não tenha bens ou a dívida tenha sido declarada como incobrável (por insolvência do condómino, por exemplo). Este tipo de decisão, assim como a forma como é repartida a dívida (número de frações, permilagem, etc.), exige unanimidade;
• recorrer a outros mecanismos, quando nenhuma destas soluções é possível, como o compromisso arbitral, os julgados de paz (para a DECO PROteste, este é o recurso mais interessante, pois o processo é rápido, e os custos são baixos), os centros de arbitragem, o procedimento extrajudicial pré-executivo (PEPEX) e a ação executiva (penhora de contas bancárias, salário ou bens). É ao administrador que compete representar os condóminos perante estas instâncias. Esta decisão pode ser tomada pela assembleia por maioria simples.