Vai comprar casa a custos controlados? Saiba como beneficiar de isenção de IMT e imposto do selo

Quem compra a primeira habitação a custos controlados vai poder ter acesso a benefícios como a isenção de IMT ou a redução do imposto do selo. Este benefício consta do pacote de benefícios fiscais para a habitação que recentemente entrou em vigor e trouxe novidades como o novo regime de restituição parcial de IVA na autoconstrução de habitação, o agravamento do IMT para não-residentes ou a isenção de tributação de mais-valias em IRS para reinvestimentos em arrendamento habitacional com renda moderada.

Saiba como vai funcionar o novo regime de desagravamento fiscal para a compra de habitação a custos controlados, que compradores podem beneficiar da medida e que critérios devem ser cumpridos.

Em que consiste o novo regime de benefícios fiscais para a compra de habitação de custos controlados?

O pacote de benefícios fiscais para a habitação que entrou em vigor em maio criou um regime de desagravamento fiscal para quem pretende comprar, pela primeira vez, habitação própria e permanente, desde que o imóvel esteja enquadrado no conceito de habitação a custos controlados.

O objetivo da medida é facilitar a compra de casa por pessoas que nunca tiveram habitação própria, reduzindo parte da carga fiscal associada à aquisição.

O que é uma habitação a custos controlados?

Os critérios para que um imóvel seja enquadrado no conceito de habitação a custos controlados são definidos pelo regime de habitação de custos controlados, revisto em 2025.

De acordo com este regime, consideram-se habitações a custos controlados os imóveis construídos ou reabilitados com apoio do Estado e sujeitos a limites legais de área, preço de venda ou valor de renda.

Que benefícios fiscais estão previstos?

O principal benefício fiscal previsto para quem compre a primeira habitação própria e permanente a custos controlados é a isenção de imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT), desde que o valor tributável da aquisição do imóvel não ultrapasse os 330 539 euros. Caso o valor do imóvel seja superior a este limite, apenas a parcela excedente fica sujeita às taxas normais de IMT.

O outro benefício é a dedução à coleta do imposto do selo, limitada ao montante de 330 539 euros. Isto significa que o valor pago em imposto do selo na compra da habitação poderá ser usado para abater ao valor do IRS a pagar pelo contribuinte. 

Estes benefícios aplicam-se independentemente da idade do comprador da habitação, ao contrário da medida que, desde 2024, permite aos jovens até aos 35 anos terem acesso a isenção de imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis e de imposto do selo na compra da primeira habitação. 

Quem pode beneficiar deste novo regime?

Podem beneficiar deste regime os compradores que reúnam, em simultâneo, várias condições.

• Estejam a adquirir a primeira habitação própria e permanente.
• Comprem um prédio urbano ou fração autónoma para residência permanente classificado como habitação a custos controlados.
• Não sejam, à data da compra nem nos três anos anteriores, titulares de direito de propriedade ou de qualquer figura parcelar sobre prédio urbano habitacional.
• Comprem casa num município que tenha aderido ao regime.
• Afetem o imóvel adquirido a habitação própria e permanente no prazo de seis meses após a compra.

Quem fica excluído destes benefícios?

Não pode beneficiar da isenção de IMT e da redução do imposto do selo na compra de habitação a custos controlados quem, na data da compra do imóvel ou nos três anos anteriores à compra, tenha sido:

• titular de direito de propriedade sobre prédio urbano habitacional, mesmo que em regime de compropriedade;
• titular de figura parcelar, como direito de usufruto.

Ou seja, quem já teve casa própria nos últimos três anos, mesmo que apenas em parte ou através de um direito parcelar, não pode beneficiar deste apoio fiscal.

O regime está disponível em todos os municípios?

Não. A aplicação deste novo benefício fiscal depende de uma deliberação favorável da assembleia municipal do concelho onde se localiza o imóvel, sob proposta da respetiva câmara municipal. Isto significa que o regime só se aplica nos municípios que decidam aderir. O objetivo é dar às autarquias margem para incentivar a oferta de habitação a custos controlados no respetivo território.

Como confirmar se reúno as condições para beneficiar deste regime?

Antes da compra, deve confirmar junto da câmara municipal onde se localiza o imóvel se o regime está efetivamente em vigor nesse concelho e se a habitação em causa reúne os requisitos legais para beneficiar das vantagens fiscais. Deve, ainda, confirmar se o imóvel está efetivamente enquadrado como habitação a custos controlados, de acordo com os critérios estabelecidos pelo regime de habitação de custos controlados.

É possível perder os benefícios após a compra?

Sim. Mesmo que estejam reunidas todas as condições, os benefícios fiscais podem caducar se, por exemplo, o comprador não afetar o imóvel a habitação própria e permanente no prazo legalmente definido, de seis meses após a compra da habitação, ou se for dado um destino diferente ao imóvel.