Casa pré-fabricada ou modular: é obrigatório licenciar?

Casas modulares, de madeira ou contentores, o licenciamento é imprescindível para dar início à instalação de qualquer tipo de casa pré-fabricada e obter a autorização de utilização. O processo de licenciamento segue o mesmo regime que é exigido na construção de casas convencionais, em alvenaria.

À semelhança dos restantes imóveis, as casas pré-fabricadas estão também sujeitas ao pagamento do imposto municipal sobre imóveis (IMI), pelo que a habitação deve estar inscrita na Autoridade Tributária e dispor de caderneta predial. Para efeitos de IMI, estas habitações beneficiam das mesmas isenções aplicáveis às restantes, nomeadamente para habitação própria e permanente de valor patrimonial tributário até determinados limites.

Veja, mais abaixo, como tratar de todas as formalidades relativas ao licenciamento de casas pré-fabricadas ou modulares. Saiba ainda quais as opções de financiamento que existem atualmente para este tipo de construção.

As casas pré-fabricadas ou modulares apresentam algumas vantagens face à construção tradicional, nomeadamente, rapidez na construção e maior controlo de custos. No entanto, há desvantagens a ter em conta: pode haver maior dificuldade no acesso a crédito habitação e a valorização do imóvel no mercado pode ser inferior à das construções convencionais.

Quais são os passos para instalar uma casa pré-fabricada ou modular? 

Características do terreno

É necessário saber previamente o que está previsto no Plano Diretor Municipal do respetivo município e se existe alguma limitação à construção no terreno em causa. Por exemplo: se se encontra inserido na Reserva Ecológica Nacional ou na Reserva Agrícola Nacional, bem como eventuais servidões administrativas e restrições de utilidade pública.

Pedido de informação prévia

Embora não seja obrigatório, qualquer interessado (mesmo que não seja o proprietário do terreno) pode solicitar à câmara municipal, a título prévio, informação sobre a viabilidade para realizar determinada operação urbanística, bem como sobre os respetivos condicionamentos legais ou regulamentares.

Este procedimento, quando favorável, é vinculativo para as entidades competentes e tem uma validade de dois anos, podendo ser prorrogado mediante declaração do presidente da câmara de que se mantenham os pressupostos do projeto. A câmara municipal deve deliberar sobre o pedido de informação prévia no prazo máximo de 15 dias (informação simples) ou 30 dias (informação detalhada para obras de edificação).

Projetos de arquitetura e especialidades

O projeto de arquitetura inclui, por exemplo, os cortes, as plantas e os alçados do edifício. Já os projetos das especialidades incluem os planos de distribuição de energia elétrica ou de instalação de gás, entre outros.

Alguns fornecedores de habitações pré-fabricadas fornecem estes serviços e tratam de todas as formalidades, por um valor adicional.

Os projetos das especialidades e outros estudos podem ser apresentados com o requerimento inicial ou posteriormente, no prazo de seis meses após a aprovação do projeto de arquitetura, prorrogável por mais três meses.

Pedido de licença

O pedido de licença de construção implica a apresentação do projeto de arquitetura e dos projetos das especialidades, que podem ou não ser entregues em conjunto. Se não forem, após a aprovação do projeto de arquitetura, o prazo para apresentação dos segundos é de seis meses, podendo ser prorrogado apenas uma vez, por três meses.

A falta de apresentação no prazo fixado implica a suspensão do processo de licenciamento pelo período máximo de seis meses, findo o qual é declarada a caducidade. 

Deliberação da câmara municipal

A câmara deve deliberar sobre o projeto de arquitetura no prazo máximo de 30 dias, a contar do termo do prazo de saneamento e apreciação liminar. Quanto ao pedido de licenciamento final, o prazo é de 20 dias para obras de edificação, contados da data de apresentação dos projetos das especialidades; se a câmara não decidir dentro deste prazo, o pedido pode considerar-se aprovado, através do chamado deferimento tácito.

Comunicação prévia para utilização

Concluída a obra, segue-se a comunicação prévia para utilização do edifício, junto do serviço de urbanismo da autarquia. Esta comunicação deve incluir um termo de responsabilidade que declare a conformidade da obra com o projeto aprovado.

O edifício pode ser utilizado imediatamente após a submissão da comunicação prévia e respetivos elementos instrutórios. A câmara municipal pode determinar a realização de vistoria quando existam indícios sérios de que o edifício não é idóneo para o fim pretendido.

Custos de licenciamento

Incluem as taxas municipais (que variam conforme o município e a área de construção), os honorários dos técnicos responsáveis pelos projetos de arquitetura e especialidades, e eventuais custos de certificação energética.

É recomendável solicitar orçamentos detalhados a vários fornecedores e que comparar os serviços incluídos, pois alguns tratam de todo o processo de licenciamento por um valor adicional.

Sem licença, obra é ilegal

Sem a devida licença, a obra é considerada ilegal e, em caso de fiscalização, poderá ser embargada pelo presidente da câmara municipal. Se o embargo não for respeitado, tal constitui crime de desobediência. 

Dependendo dos casos, é possível proceder-se à legalização ou à demolição da obra. No limite, se o imóvel já estiver a ser utilizado, a sua utilização deve cessar.

A realização de operações urbanísticas sem licença, comunicação prévia ou informação prévia constitui contraordenação punível com coima de 500 euros a 200 mil euros (pessoa singular) ou de 1500 euros a 450 mil euros (pessoa coletiva).

É possível obter financiamento para uma casa pré-fabricada ou modular?

A generalidade das instituições bancárias financia este tipo de construção através de crédito à habitação tradicional. Em princípio, a avaliação é feita caso a caso, e tem em conta a durabilidade e a qualidade da construção, bem como o facto de a casa ser ou não amovível. Por exemplo, no caso de uma habitação que possa ser deslocável, dificilmente o banco aceitará o imóvel como garantia.

Nos casos em que o crédito à habitação não é uma possibilidade, há quem considere o crédito pessoal. Atenção, neste caso, às taxas de juro muito mais elevadas, assim como prazos de pagamento mais curtos. Tal poderá resultar numa prestação mensal muito pesada para o orçamento familiar. 

Alguns fabricantes afirmam garantir o acesso a financiamento até 100% do valor do imóvel. Antes de aderir a este tipo de soluções, verifique que instituições de crédito estão envolvidas e quais as condições propostas. Não se esqueça: atenção à TAEG, que reflete a totalidade de custos do crédito.