Depois de nos últimos anos o valor das rendas não ter sofrido um aumento muito expressivo, em 2023 as rendas voltam a aumentar. Excecionalmente, o aumento, de 2%, será inferior ao que estava previsto (5,43%), não acompanhando a subida da inflação e as normas do Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU). Este limite visa mitigar os efeitos da inflação junto dos arrendatários.

De acordo com a Lei n.º 19/2022, de 21 de outubro, publicada em Diário da República, o coeficiente de atualização dos diversos tipos de arrendamento (urbano e rural), estabelecido para o ano de 2023 é de 1,02 (que corresponde a 2%).

O coeficiente de atualização das rendas resulta da variação do índice de preços no consumidor, sem habitação, registados nos 12 meses anteriores, valores que são disponibilizados a 31 de agosto. O coeficiente de atualização das rendas é apurado pelo Instituto Nacional de Estatística (INE) anualmente e publicado no Diário da República, até 30 de outubro de cada ano, para que possa ser aplicado desde o início do ano seguinte.

Em anos anteriores, o coeficiente de atualização das rendas já havia assistido a subidas e descidas com impacto no valor do arrendamento:

• 1,0112 em 2018;
• 1,0115 em 2019;
• 1,0051 em 2020;
• 0,9997 em 2021;
• 1,0043 em 2022.

Como comunicar o aumento da renda ao inquilino?

A comunicação do aumento da renda deverá ser feita por escrito pelo senhorio com uma antecedência mínima de 30 dias antes da data de pagamento da nova renda, através de uma minuta própria.

Para esse efeito, a carta deverá ser registada, com aviso de receção, ou entregue em mão contra a assinatura do inquilino. Além da referência ao valor atual da renda, a carta deverá ainda indicar o montante que resulta da aplicação do coeficiente e a data a partir da qual produzirá efeito.

A atualização da renda só pode ocorrer quando o contrato vigora há mais de um ano, ou seja, um ano após o início do contrato – por exemplo, não é aplicável a contratos celebrados em janeiro de 2023. O senhorio só pode exigir o valor da nova renda depois de informar sobre o respetivo valor. Se o cálculo do senhorio estiver errado, ou se for aplicado um coeficiente incorreto, o inquilino deve contestar.

Um contrato de arrendamento só pode ser resolvido pelo senhorio (ou seja, terminado) em situações específicas de incumprimento por parte do arrendatário, como, por exemplo, rendas em atraso. Se o contrato de arrendamento estiver abrangido pelo regime de exceção previsto na Lei n.º 19/2022, de 21 de outubro, o mesmo não pode ser resolvido pelo senhorio pelo facto de o inquilino ter contestado a atualização do valor da renda proposto. 

No entanto, o senhorio poderá opor-se à renovação do contrato de arrendamento no termo do contrato, e desde que a comunicação seja enviada no prazo legalmente previsto na lei. A título de exemplo, se o prazo do contrato de arrendamento for de 5 anos, o senhorio pode opor-se à sua renovação, mediante comunicação ao arrendatário, com a antecedência mínima de 120 dias.  

Como se calcula a atualização da renda?

Para saber que valor de renda pode vir a pagar, com base no coeficiente de atualização anual das rendas, tome a atualização do ano 2023 e multiplique o montante da renda atual por 1,02.

Por exemplo: a uma renda de 700 euros somam-se 14 euros, passando a totalizar 714 euros. Se for necessário o arredondamento do valor, este deve ser feito à unidade de cêntimo imediatamente superior. Assim, para uma renda 714,733 euros, devia ser arredondada para 714,74 euros. Já no caso de uma renda de 714,001 euros, a renda final seria 714,01 euros.

Quer já seja senhorio ou pretenda vir a ser, aceda ao simulador da DECO PROTESTE e calcule o impacto do aumento da renda na sua rentabilidade.

Rendas antigas têm regras diferentes

De acordo com o Orçamento do Estado para 2022, os prazos previstos no NRAU para os contratos de arrendamento antigos – anteriores a 1990 – continuam suspensos durante o ano de 2022. Contudo, enquanto se mantiver a suspensão, a renda pode ser atualizada tendo por base os seguintes pressupostos:

• o valor atualizado da renda ter como limite máximo o valor anual correspondente a 1/15 do valor do imóvel;
• o valor do imóvel corresponder ao valor da avaliação realizada nos termos do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI);
• o valor atualizado da renda corresponder a uma determinada percentagem de rendimentos;
• o inquilino pode requerer a reavaliação do locado, nos termos do CIMI.

O valor da renda atualizada nestes termos é devido no primeiro dia do segundo mês seguinte ao da receção, pelo inquilino, da comunicação com o respetivo valor.

Está também patente no Orçamento do Estado para 2022 que os prazos manter-se-ão suspensos após a publicação em Diário da República de um relatório apresentado pelo Observatório da Habitação e da Reabilitação Urbana que identifique o número de agregados abrangidos pela sua suspensão. Cabe a esta entidade fazer o diagnóstico das características fundamentais dos contratos de arrendamento. O respetivo relatório deve ainda propor as medidas necessárias para regular o funcionamento do mercado de arrendamento urbano.