Regime simplificado de arrendamento acessível: como funciona?

O Programa de Apoio ao Arrendamento (PAA) foi substituído pelo novo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA). A medida faz parte do pacote fiscal para a habitação publicado em maio e, à semelhança do anterior programa de apoio ao arrendamento, estabelece limites máximos de renda e vários outros critérios a cumprir para que os contratos de arrendamento ou subarrendamento possam ser considerados acessíveis.

Os senhorios que cumpram as regras terão benefícios fiscais. O objetivo deste programa é incentivar a colocação de casas com rendas acessíveis no mercado.

Embora o Programa de Apoio ao Arrendamento seja revogado a partir de setembro, os contratos celebrados ao abrigo da medida mantêm os respetivos efeitos fiscais, uma forma de não penalizar quem cumpria as anteriores regras.

Saiba como funciona o novo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível.

O que é e como funciona o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível?

O Regime Simplificado de Arrendamento Acessível vem substituir o Programa de Apoio ao Arrendamento. O objetivo é estimular a oferta de habitação para arrendamento a preços acessíveis no mercado. No âmbito desta medida, tal como já acontecia com o PAA, os senhorios que arrendem casas abaixo do preço do mercado têm benefícios fiscais.

Este novo regime abrange contratos de arrendamento, arrendamento para subarrendamento e subarrendamento de prédios urbanos ou mistos, relativos a frações autónomas, partes de prédios urbanos ou mistos que cumpram requisitos de utilização autónoma.

O contrato pode destinar-se a residência permanente ou a residência temporária para fins especiais transitórios (por exemplo, quando o inquilino tem residência fiscal num concelho diferente).

A quem se destina o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível?

Este novo programa destina-se a senhorios, sejam estes pessoas singulares ou coletivas, que celebrem contratos de arrendamento habitacional acessíveis.

Podem também aderir a este novo regime os municípios e entidades intermunicipais que aprovem programas de arrendamento acessível, assim como outras entidades públicas que celebrem contratos de arrendamento acessível.

Qual a duração dos contratos do Regime Simplificado de Arrendamento Acessível?

Para que os senhorios possam beneficiar deste regime, o prazo mínimo do contrato de arrendamento deve ser de:

• três anos, se for para residência permanente;
• três meses, que podem ser renováveis, se for para residência temporária (aplicável quando o inquilino tem residência fiscal noutro concelho).

Qual o limite das rendas abrangidas?

Para que os contratos de arrendamento possam beneficiar deste regime, a renda mensal não poderá ultrapassar um valor máximo definido por uma portaria que ainda não foi publicada. O limite da renda terá por base 80% da mediana dos valores de renda divulgada pelo Instituto Nacional de Estatística (INE) no concelho onde se situa o imóvel. 

O cálculo poderá, ainda, ter em conta características específicas da habitação, como a eficiência energética ou a existência de lugar de estacionamento. A renda deverá ser atualizada automaticamente de acordo com o coeficiente do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU).

Nos casos em que o contrato de arrendamento preveja o pagamento das despesas ou encargos do condomínio, entre outros, por parte do arrendatário, o limite máximo de renda não abrange esse tipo de despesas.

A monitorização do cumprimento dos limites de renda será feita pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU). Se o senhorio não cumprir os limites de renda ou os prazos mínimos estabelecidos, perde os benefícios fiscais a partir do momento do incumprimento. Nesse caso, terá de declarar essa situação à Autoridade Tributária (AT) para regularização da diferença de imposto, acrescida de juros compensatórios.

Quais os benefícios para os senhorios?

Os senhorios que celebrem contratos de arrendamento que cumpram todos estes requisitos têm isenção total de IRS e de IRC sobre os rendimentos obtidos com o arrendamento. Este benefício fiscal deverá manter-se enquanto o contrato estiver em vigor e as condições forem cumpridas.

Caso o contribuinte opte pelo englobamento dos seus rendimentos, os rendimentos isentos são obrigatoriamente incluídos para efeito de determinação da taxa aplicável aos restantes rendimentos, o que, na prática, pode influenciar o escalão de IRS.

A isenção estende-se às renovações do contrato e mantém-se mesmo em caso de transmissão do imóvel (por exemplo, por venda), desde que o contrato de arrendamento se mantenha em vigor.

Já os municípios e entidades intermunicipais que ofereçam programas de arrendamento acessível que cumpram os critérios definidos neste novo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível beneficiam de isenção fiscal.

Como aderir ao Regime Simplificado de Arrendamento Acessível?

A adesão é feita através do site do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, entidade a quem cabe gerir este programa.

O senhorio deverá submeter, até ao dia 15 de janeiro do ano seguinte à celebração do contrato, os seguintes documentos:

• cópia do contrato de arrendamento;
• e comprovativo da comunicação do contrato no Portal das Finanças.  

Após a submissão destes documentos, o IHRU deverá comunicar à Autoridade Tributária, até ao final de fevereiro, a adesão do contribuinte a este programa, ficando o contrato de arrendamento abrangido pelo regime fiscal desde a data da sua celebração.