Obras no condomínio: que regras deve cumprir antes de começar?

As obras num condomínio podem dividir-se em três grandes grupos: obras de conservação, destinadas a manter ou reparar o edifício; obras de inovação, que introduzem melhorias ou alterações nas partes comuns; e obras urgentes, ou seja, todas aquelas que sejam necessárias à eliminação, num curto prazo, de problemas nas partes comuns que possam, a qualquer momento, causar ou agravar danos no edifício ou em bens ou colocar em risco a segurança das pessoas. As obras realizadas no interior de uma fração autónoma, embora sejam da responsabilidade do respetivo proprietário, também estão sujeitas a alguns limites quando possam afetar o edifício ou os restantes condóminos.

Conhecer estas diferenças ajuda a evitar conflitos, decisões inválidas e despesas inesperadas. Saiba quais são as principais regras aplicáveis às obras num condomínio, quem decide, quem paga e em que situações pode ser necessário agir com urgência.

Que tipos de obras podem existir num condomínio?

Nem todas as intervenções realizadas num edifício têm o mesmo objetivo nem seguem o mesmo regime legal. Antes de analisar quem decide ou quem suporta os encargos, importa perceber em que categoria se enquadra a obra.

De forma simplificada, as obras podem dividir-se em três grupos: obras de conservação, obras de inovação e obras urgentes.

O que são obras de conservação?

As obras de conservação destinam-se a manter, a reparar ou a substituir elementos das partes comuns do edifício que, pelo uso ou pela passagem do tempo, se tenham deteriorado, garantindo a segurança, a funcionalidade e a preservação estética do edifício.

Podem abranger, por exemplo:

• reparação ou impermeabilização de terraços devido a infiltrações;
• pintura das fachadas do prédio motivada por desgaste;
• substituição de colunas de água comuns;
• manutenção de elevadores;
• reparação do sistema elétrico.

Estas intervenções não pretendem alterar as características do edifício, mas sim preservar o seu estado de conservação e evitar a degradação das partes comuns.

O que são obras de inovação?

As obras de inovação são intervenções que introduzem novas novos elementos, funcionalidades ou melhorias substanciais nas partes comuns do edifício, indo além da simples conservação ou reparação.

Podem incluir, entre outras situações:

• instalação de um elevador onde este não existia;
• instalação de gás canalizado;
• colocação de rampas de acesso ou plataformas elevatórias;
• criação de um ginásio nos espaços comuns;
• construção de piscina ou zona de lazer;
• instalação de portões ou portas automáticas num edifício que nunca os possuiu;
• sistema digital de gestão de acessos ao edifício;
• instalação de equipamento e exploração de unidades de produção para autoconsumo (UPAC) a partir de fontes renováveis.

Como estas obras alteram ou valorizam o edifício, a sua realização depende, em regra, de uma deliberação da assembleia de condomínio.

Importa ainda referir que existem situações particulares. Quando um membro do agregado familiar de um condómino tem mobilidade condicionada, a lei permite, mediante comunicação prévia no prazo de 15 dias ao administrador e cumprimento das normas técnicas de acessibilidade, instalar rampas de acesso ou plataformas elevatórias em determinadas condições. Nestes casos, os encargos de conservação e utilização dessas instalações recaem sobre os condóminos que promoveram a sua instalação, podendo outros aderir posteriormente mediante o pagamento da parte correspondente das despesas. 

O que são obras urgentes?

Há intervenções que não podem esperar pela realização de uma assembleia de condóminos. Quando ocorre uma situação que causa danos significativos no edifício e nos bens ou que pode colocar em risco a segurança das pessoas, importa atuar rapidamente para evitar o agravamento dos prejuízos, com obras urgentes. 

É o caso, por exemplo, de:

• reparação da instalação de água devido a inundação;
• reparação na instalação elétrica devido a curto-circuito;
• reparação no telhado por infiltrações graves que resultem de tempestades;
• reparação de escadas e de portões de garagem devido a risco de segurança;
• reparação de elevadores quando existam condóminos com mobilidade reduzida;
• ou reparação da instalação de gás por risco de explosão.

Nestas situações, não é necessária uma deliberação da assembleia de condóminos para avançar com as obras. Compete ao administrador providenciar a reparação com a maior brevidade possível, uma vez que a intervenção incide sobre uma parte comum do edifício. Se, apesar de devidamente informado, o administrador não promover a reparação, ou na sua falta ou impedimento, qualquer condómino pode avançar com a execução das obras indispensáveis e, posteriormente, apresentar ao condomínio a respetiva despesa.

O valor das obras deve depois ser repartido de acordo com o valor das frações (permilagem).

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Quando é necessária aprovação da assembleia para obras no condomínio?

Uma das dúvidas mais frequentes prende-se com a necessidade de obter autorização da assembleia de condóminos antes de iniciar determinadas obras. A resposta depende do tipo de intervenção. 

Que maioria é necessária para aprovar obras de conservação?

Regra geral, as obras de conservação são aprovadas em assembleia de condóminos por maioria simples. As despesas são da responsabilidade dos condóminos proprietários das frações no momento das respetivas deliberações e devem ser pagas em proporção do valor das frações.

Que maioria é necessária para aprovar obras de inovação?

Em regra, as obras de inovação dependem da aprovação da maioria dos condóminos que represente dois terços do valor total do prédio. Esta regra aplica-se às intervenções que introduzem melhorias permanentes no edifício e alteram as suas características.

Nos casos de instalação de elevadores ou de gás canalizado em que existam, pelo menos, oito frações, a obra tem de ser aprovada por maioria dos condóminos que representem a maioria do valor do prédio. Havendo pelo menos duas frações autónomas, a instalação de equipamento e exploração de unidades de produção para autoconsumo (UPAC) a partir de fontes renováveis depende da aprovação por maioria simples dos condóminos.

Quando estas inovações (UPAC) não possam ser levantadas, o condómino terá direito a receber o respetivo valor, calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa. A intenção de proceder ao levantamento das inovações deve ser comunicada ao administrador com 15 dias de antecedência.

Quem paga as obras no condomínio?

Uma das questões que mais frequentemente gera dúvidas entre os condóminos é a repartição dos custos das obras. Em alguns casos, depende das circunstâncias que motivaram a sua realização. Embora exista uma regra geral para a distribuição das despesas, há exceções previstas na lei e situações em que determinados condóminos podem suportar encargos diferentes.

Como são repartidas as despesas das obras de conservação?

Em princípio, as despesas com obras de conservação são repartidas pelos condóminos de acordo com o valor relativo de cada fração, normalmente expresso pela respetiva permilagem. Este critério é o mesmo que, regra geral, se aplica às restantes despesas comuns do condomínio, como a manutenção das partes comuns ou o funcionamento dos equipamentos coletivos. Contudo, o regulamento do condomínio pode estabelecer uma forma diferente de repartição para determinados encargos de interesse comum, desde que essa solução seja devidamente fundamentada e aprovada pela maioria dos condóminos que represente a maioria do valor total do prédio, sem oposição dos restantes.

Existem também situações particulares. Por exemplo, nas despesas relacionadas com os elevadores, todos os condóminos contribuem desde que possam beneficiar da sua utilização, mesmo que afirmem não os utilizar habitualmente. Apenas poderá ficar excluído quem não tenha qualquer acesso às zonas servidas pelo elevador nem retire qualquer benefício da sua existência.

Outro exemplo prende-se com partes comuns afetas ao uso exclusivo de um condómino, como um terraço de cobertura. Se a necessidade de reparação resultar da utilização incorreta dessa parte comum pelo utilizador exclusivo, este poderá ser responsável pelos respetivos custos. Caso contrário, mantém-se a regra geral de repartição pelos condóminos.

Um condómino pode recusar pagar obras de inovação?

Regra geral, não. Quando a assembleia aprova validamente uma obra de inovação, todos os condóminos ficam obrigados a suportar a parte da despesa que lhes corresponde, ainda que tenham votado contra ou não tenham participado na reunião. No entanto, a lei admite uma exceção.

Um condómino pode recusar a comparticipação quando a inovação tenha natureza voluptuária, ou seja, quando:

• sirva apenas fins recreativos ou de lazer;
• não seja indispensável ao edifício;
• não aumente o respetivo valor;
• ou represente um custo manifestamente desproporcionado face à importância do prédio.

Contudo, esta recusa tem de ser devidamente fundamentada. Nem todas as obras consideradas inovadoras podem ser qualificadas como voluptuárias. A instalação de dispositivos para afastar pombos, por exemplo, não se enquadra, em regra, nessas situações, pelo que, uma vez aprovada, todos os condóminos deverão suportar os respetivos custos.

E as obras realizadas dentro do apartamento?

As obras efetuadas no interior de uma fração autónoma seguem regras diferentes. Em princípio, não necessitam de autorização dos restantes condóminos, uma vez que dizem respeito a uma propriedade exclusiva. No entanto, isso não significa que possam ser realizadas sem qualquer cuidado.

O proprietário deve informar previamente os restantes moradores sobre a duração previsível dos trabalhos e os períodos em que poderá existir maior produção de ruído, através da afixação de um aviso em local visível do condomínio.

Embora estas obras sejam realizadas no interior da fração, não podem comprometer a integridade do edifício nem alterar partes comuns sem as autorizações legalmente exigidas. Sempre que existam dúvidas sobre o alcance da intervenção, é prudente esclarecê-las antes do início dos trabalhos para evitar litígios entre condóminos.