Como contratar um seguro para o condomínio?

Imagine que a cobertura do seu prédio sofreu danos avultados após um temporal. As caleiras para escoar a chuva entupiram, e o telhado levantou e deixou entrar água. Esta infiltrou-se na casa dos vizinhos, dois pisos abaixo. Resultado: milhares de euros em estragos. O seguro do condómino da fração afetada pode ser usado. Mas, como o telhado é parte comum e propriedade de todos, cabe, em primeira linha, ao condomínio pagar a reparação e os danos nalgumas frações.

Mesmo que a área comum seja de uso exclusivo de um dos condóminos, como um terraço, a responsabilidade continua a ser de todos os moradores. Exceção: negligência de quem a utiliza, como deixar acumular lixo nos ralos para escoamento das águas ou não alertar com tempo para fendas no pavimento.

Se o condomínio contratou um seguro multirriscos para todo o edifício, este pode ser acionado. Não sendo o caso, cada condómino, do rés-do-chão ao último andar, deve acionar o seu multirriscos-habitação. Este cobre despesas nas partes comuns, em função da permilagem de cada fração. Quem não contratou o seguro tem de pagar do seu bolso.

Veja quais as diferenças entre um seguro multirriscos-habitação individual e um multirriscos-condomínio e o que saber antes de contratar um seguro para o condomínio.

Seguro de incêndio ou multirriscos?

Todos os condóminos são obrigados a contratar um seguro de incêndio para a sua casa, embora possam optar por um multirriscos-habitação, que garante uma cobertura mais abrangente por pouco mais dinheiro. Além da própria fração, ambos cobrem a quota-parte nas partes comuns do edifício e, à partida, não há motivo para contratar um seguro só para essas partes. Mas a experiência demonstra que a questão não é tão simples.

Regra geral, cada condómino tem a sua seguradora. Em caso de sinistro que envolva várias frações, há que aguardar pela disponibilidade de todas as companhias envolvidas. Isto, partindo do princípio de que se consegue contactar todos os condóminos em tempo útil. Por esse motivo, a subscrição de um seguro multirriscos-condomínio para todo o prédio revela-se uma opção duplamente vantajosa: por um lado, é mais barata do que o somatório dos prémios das apólices individuais; por outro, em caso de sinistro que envolva várias frações, a resolução é mais célere por haver apenas uma seguradora envolvida.

Contudo, nem sempre é fácil a subscrição de uma apólice de seguro para todo o edifício, seja porque os moradores não querem prescindir das suas apólices individuais, seja porque não podem, sob pena de verem agravadas as condições do crédito à habitação. Por esse motivo, e sobretudo no caso de condomínios muito numerosos, acaba por optar-se pela contratação de um seguro multirriscos-condomínio apenas para as partes comuns, devendo a seguradora ser informada de que já existe uma ou mais apólices a cobrir aquele risco. Nestes casos, e apesar de as partes comuns já estarem seguras pelas diversas apólices individuais, em caso de danos nas escadas ou no telhado do prédio, por exemplo, o segurado pode escolher a apólice que pretende ativar. 

O que distingue um seguro multirriscos-habitação individual de um multirriscos-condomínio?

Em termos de coberturas, são muito semelhantes, mas o condomínio pode querer contratar coberturas complementares. É o caso de danos em bens móveis do condomínio ou avaria de máquinas, nomeadamente caldeiras, sistemas de vigilância, bombas de águas, etc., que pertençam ao condomínio. Em caso de sinistro numa zona comum (incêndio), ter um seguro multirriscos-condomínio permite também uma resolução mais célere, pois a seguradora é apenas uma. Espera-se, assim, menos dores de cabeça para os condóminos. Ao contrário, num prédio com 20 frações, se cada um tiver um seguro, será preciso acionar todas as apólices das frações envolvidas.

Ter um seguro de grupo tem ainda a vantagem de o valor do prémio ser mais baixo 20% a 50% do que o de uma apólice individual. Todavia, se quiser segurar o recheio da casa, o multirriscos-condomínio não permite. Terá de contratar outra apólice para esse efeito.

Se a assembleia deliberar contratar um único seguro para todo o edifício, sou obrigado a subscrever?

Em princípio, sim. Se a assembleia de condóminos aprovar validamente a contratação de um seguro multirriscos-condomínio para todo o edifício, abrangendo tanto as frações autónomas como as partes comuns, os condóminos ficam vinculados aos termos da deliberação aprovada e devem contribuir para o respetivo custo na proporção que lhes corresponda.

Ainda assim, existem seguradoras que comercializam este tipo de seguro coletivo exigindo a adesão de uma determinada percentagem dos condóminos, regra geral, superior a 50% das frações ou do capital seguro. Nestes casos, os condóminos que não adiram à apólice coletiva podem manter os seus seguros individuais, desde que comprovem perante o condomínio que dispõem de um seguro válido que assegure as coberturas legalmente exigidas para a sua fração e para a quota-parte das partes comuns que lhes corresponde.

A contratação de um seguro único para todo o edifício apresenta várias vantagens, nomeadamente a uniformização das coberturas, a simplificação da gestão administrativa e a regularização mais rápida dos sinistros, evitando conflitos entre diferentes seguradoras quando os danos afetam simultaneamente partes comuns e frações autónomas.

Antes de aderir ou optar pela manutenção de um seguro individual, é aconselhável analisar as coberturas existentes para evitar duplicações desnecessárias ou eventuais lacunas de proteção.

O que está seguro no multirriscos-condomínio?

Podem ficar seguras as frações e as partes comuns, ou apenas as partes comuns (partes integrantes do edifício, como instalações de água, gás, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, arrecadações, garagens, piscinas e respetivas coberturas fixas de construção definitiva que lhes pertença, entre outras).

Tenha em conta que, regra geral, a apólice abrange apenas os elementos fixos ou encastráveis que fazem parte do imóvel, por isso, à partida, eletrodomésticos não estão abrangidos.

O prédio onde moro tem uma fachada de azulejos danificados. O condomínio pode acionar o seguro?

A cobertura "danos estéticos" garante o pagamento das despesas necessárias à substituição de bens, para uniformizar o aspeto visual, a textura e a coloração em relação aos bens reparados ou substituídos. Se uma parede com azulejos for danificada na sequência de um sinistro abrangido pela apólice, não existirem meios suficientes para repará-la e for necessário substituí-los em todas as paredes adjacentes, o condomínio pode acionar esta cobertura. Se se tratar de um dano resultante de falta de manutenção, não.

Em caso de humidade nas paredes, infiltrações de água ou inundação em casa, o seguro cobre?

A cobertura de danos por água não abrange infiltrações através de paredes e/ou tetos, humidade ou condensação, porque, por definição, um sinistro deve ser algo súbito e imprevisto. Ora, no caso de humidade nas paredes depreende-se que seja decorrente de um problema continuado.

Ficam também de fora os danos originados por torneiras deixadas abertas, exceto quando tenha havido um corte no abastecimento. Há ainda apólices que aplicam limites em certas coberturas. Por exemplo, se os danos foram originados por uma tempestade, a seguradora paga o sinistro se, no momento da ocorrência, os ventos atingiram velocidade superior a 90 quilómetros por hora, podendo o segurado ser obrigado a fazer prova desse acontecimento através de documento emitido pelo IPMA (o custo pode rondar os 85 euros).

Na cobertura de inundações, é frequente aplicarem-se, também, limites (chuvas torrenciais de intensidade superior a dez milímetros em dez minutos). 

O imóvel do meu condomínio tem 70 anos. A idade influencia o valor do prémio?

Sim. O ano de construção e o estado de conservação em que se encontra o edifício influenciam o preço do seguro, podendo a seguradora aplicar uma determinada percentagem de agravamento no prémio da cobertura-base, para edifícios com mais de um certo número de anos.

Outros fatores que podem influenciar o preço do seguro são a localização do imóvel, bem como o período em que se encontra desabitado. Neste caso, um período superior a 60 dias durante o ano implica, na maior parte das seguradoras, agravamentos no prémio a pagar anualmente.

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