Transferir crédito à habitação: quanto cobram os bancos?

Se até há pouco tempo, em muitos bancos, os vários custos associados à transferência de um crédito à habitação eram um fator a considerar antes de decidir mudar de banco, hoje muitos estão a cobrir essas despesas. Além da oferta das comissões e de outros encargos, vários bancos oferecem benefícios adicionais, que podem traduzir-se numa poupança ainda maior.

Simule a transferência de crédito para outro banco

Caso pretenda reduzir a despesa com o seu crédito à habitação, se não estiver satisfeito com o seu atual banco ou considerar o seu spread muito elevado, não é obrigado a manter o seu contrato de crédito à habitação no mesmo banco. Os bancos fazem regularmente campanhas promocionais, e as condições para a transferência do crédito à habitação variam de acordo com o banco e com a campanha em vigor. Por isso, deve analisar as condições que cada instituição bancária oferece e fazer diversas simulações, comparando a TAEG (taxa anual de encargos efetiva global). A TAEG reflete todos os custos do crédito, como juros, impostos, comissões e outros encargos associados ao crédito. Por isso, quanto menor for esta taxa, mais barato será o financiamento.

Se, depois de analisar as propostas de crédito à habitação de outros bancos, chegar à conclusão de que há instituições bancárias que lhe oferecem condições mais vantajosas do que aquelas que tem atualmente, pode pedir a transferência do seu crédito à habitação para outra instituição bancária. Confirme se o banco pretendido tem campanha de suporte dos custos com a transferência. No caso de não ter, verifique se a poupança no crédito justifica o encargo inicial dos custos com o processo de transferência e se tem disponibilidade financeira para fazer esse investimento inicial.

Como funciona a transferência do crédito?

A transferência do crédito à habitação consiste em pedir um novo empréstimo e em amortizar antecipadamente o crédito original. Ao fazer a transferência, o banco para o qual está a transferir o crédito vai pagar todo o empréstimo ao banco com que celebrou o contrato inicial. Depois, cabe-lhe a si pagar esta dívida à nova instituição bancária, de acordo com as condições do novo contrato de crédito à habitação.

Quais os custos habituais de uma transferência de crédito à habitação?

A ideia que está na base de transferir um crédito à habitação é mudar o empréstimo para um banco com melhores condições, conseguindo assim ter uma prestação mais baixa. Contudo, esta transferência tem normalmente uma série de custos associados, que, embora possam acabar por se diluir naquilo que vai poupar a longo prazo com a mudança de banco, obrigam a que tenha esse dinheiro disponível. Estes são os encargos mais frequentes:

• comissões bancárias;
• comissão de avaliação do imóvel;
• nova escritura;
• comissão de amortização antecipada.

É possível transferir um crédito à habitação gratuitamente?

Sim, a maioria dos bancos tem atualmente campanhas muito competitivas e que cobrem a totalidade ou parte destes custos de transferência, como as comissões bancárias, a escritura e outras despesas habitualmente associadas à transferência do crédito à habitação.

Em abril, a DECO PROteste analisou as campanhas de 13 instituições de crédito que comercializam crédito à habitação no mercado português. Das ofertas analisadas, apenas três não indicam que suportam qualquer custo se o consumidor transferir o crédito à habitação: o Banco Best, o Crédito Agrícola e a UCI. Das restantes dez, apenas o Santander suporta parte dos custos bancários com a transferência do crédito à habitação.

Bancos que oferecem ou reembolsam as comissões bancárias

Alguns bancos oferecem a totalidade do valor destas comissões (como a de abertura e a formalização do crédito). Já outras instituições bancárias fazem o reembolso destas comissões apenas depois da contratação do crédito.

• Abanca – isenção
• Banco BPI – reembolso
• Banco CTT – reembolso
• Banco Montepio – reembolso
• Bankinter – reembolso
• Caixa Geral de Depósitos – isenção da comissão de estudo; reembolso da comissão de formalização
• Eurobic – isenção
• Millennium bcp – isenção
• Novobanco – isenção
• Santander – isenção da comissão de dossiê

Bancos que oferecem ou reembolsam a comissão de avaliação do imóvel

Tal como acontece nas comissões bancárias, há bancos que não cobram esta comissão e outros em que é necessário adiantar este valor, que só será reembolsado após a contratação do crédito.

• Abanca – isenção
• Banco BPI – reembolso
• Banco CTT – reembolso
• Banco Montepio – reembolso
• Bankinter – reembolso
• Caixa Geral de Depósitos – isenção
• Eurobic – isenção
• Millennium bcp – isenção
• Novobanco – isenção
• Santander – isenção

Bancos que oferecem o valor da nova escritura

• Abanca
• Banco BPI, desde que formalizada por Casa Pronta ou DPA (documento particular autenticado)
• Banco CTT, desde que formalizada por DPA
• Banco Montepio
• Bankinter
• Caixa Geral de Depósitos, desde que formalizada por DPA
• Eurobic, desde que formalizada por DPA
• Millennium bcp, desde que formalizada por DPA
• Novobanco

Comissão de amortização antecipada

Desde final de 2022 e até ao fim de 2024 está em vigor a medida decretada pelo Governo que proíbe os bancos de cobrar a comissão de amortização, se o crédito de origem tiver taxa variável e for para aquisição ou construção de habitação própria permanente.

Se o crédito de origem tiver taxa fixa, a comissão de amortização antecipada é de 2 por cento. A maioria dos bancos cobre no máximo 0,5 por cento. Os restantes 1,5% têm de ser pagos pelo consumidor. Por exemplo, no caso de dever 100 mil euros, o banco cobre no máximo 500 euros, e o consumidor terá de pagar 1500 euros para liquidar antecipadamente o seu crédito à habitação.

Algumas instituições não suportam qualquer parte do pagamento desta comissão, tendo o consumidor de pagar a totalidade da comissão de amortização antecipada, quando não está isenta.

Nenhuma instituição de crédito assume o pagamento integral da comissão de amortização quando o crédito inicial tem taxa fixa.

Outros benefícios

Além da oferta das comissões, alguns bancos oferecem ainda uma série de benefícios adicionais, que podem resultar numa maior poupança e que devem ser considerados na sua análise.

• Banco CTT – oferta da primeira anuidade dos seguros de vida e multirriscos (até ao valor máximo de mil euros), se o financiamento for igual ou superior a 75 mil euros.
• Banco Montepio – oferta em cartão Worten de um cashback de 1% do valor financiado, que pode chegar ao 1,1% se o imóvel tiver classificação igual ou superior a A no certificado energético.
• Eurobic – spread desde 0,75%.
• Millennium bcp – acesso a outras campanhas em vigor, como 0% de spread nos primeiros dois anos.
• Santander – reembolso de 1% em cartão de crédito para compras na Boutique Santander até ao máximo de 1000 euros. Aplicável a pedidos de transferência de crédito à habitação de no mínimo 10 mil euros e com seguro de vida efetuados até 30/06 e escriturados até 30/09/2024. Acesso a outras campanhas em vigor, como 0,5% de spread nos primeiros três anos, em créditos com produtos contratados.

No caso dos encargos reembolsáveis, como acontece com os custos na nova escritura, deve guardar todos comprovativos de pagamento, já que alguns bancos exigem a sua apresentação para devolverem o valor.

Tenha em atenção que os montantes mínimos em dívida para ter acesso às campanhas de transferências de crédito à habitação também variam de acordo com o banco:

• Abanca – 100 000 euros
• Banco CTT – 75 000 euros
• Banco Montepio – 10 000 euros
• Bankinter – 25 000 euros
• Caixa Geral de Depósitos – 50 000 euros
• Eurobic – 50 000 euros
• Millennium bcp – 50 000 euros