Arrendar casa: direitos e deveres de inquilinos e senhorios

Ciente da grande pressão sobre inquilinos e senhorios e tendo em vista colmatar assimetrias no mercado, têm sido aprovadas medidas de apoio ao arrendamento que visam, por um lado, trazer estabilidade aos contratos de arrendamento, com rendas mais comportáveis para as famílias, e, por outro, promover a disponibilidade de imóveis para arrendar, baixando a carga fiscal ao nível dos rendimentos prediais dos senhorios.

É este o mote do episódio dedicado ao arrendamento do POD Pensar, o podcast com ideias para consumir da DECO PROteste. Aurélio Gomes modera o debate com Luís Mendes, geógrafo e membro da direção da Associação dos Inquilinos Lisbonenses; e Fernando Marques Silva, diretor jurídico da Associação Nacional de Proprietários.

Conheça os direitos e os deveres de senhorios e inquilinos.

Impostos sobre as rendas

Quanto mais tempo durar o contrato de arrendamento, menor a taxa de IRS a aplicar às rendas obtidas. A taxa autónoma do imposto, de 25%, é reduzida em função do prazo do contrato de arrendamento.

Aos contratos de arrendamento de duração igual ou superior a cinco anos e inferior a dez anos é aplicada uma taxa de 15% (ou seja, a taxa autónoma é reduzida em 10 por cento). Se o contrato for renovado por igual período, é aplicada uma redução de 2% por cada renovação (sujeita ao limite de cinco reduções de 2% cada). Ou seja, na prática, a taxa autónoma pode descer até aos 5%, caso o contrato seja sucessivamente renovado até ao seu limite máximo.

Já para os contratos de arrendamento com prazo igual ou superior a dez anos e inferior a 20, é aplicada uma taxa de 10% (ou seja, há uma redução de 15%).

Os contratos de duração igual ou superior a 20 anos têm direito à bonificação máxima: neste caso, a taxa é de 5% (é aplicada uma redução de 20% da taxa autónoma).

A taxa reduzida é aplicável às seguintes situações:

• novos contratos de arrendamento e renovações contratuais;
• renovações dos contratos de arrendamento a partir de 7 de outubro de 2023.

Se o contrato de arrendamento terminar, por vontade do senhorio, antes de decorrido o prazo, o direito à redução da taxa termina – mantém-se a taxa inicial do contrato. Se o contrato terminar após a renovação, mantém-se a taxa em vigor antes da última renovação.

Nos contratos celebrados depois de 1 de janeiro de 2024, a redução da taxa autónoma só se aplica se a renda não ultrapassar em 50% os preços previstos no Programa de Apoio ao Arrendamento.

Aos novos contratos de arrendamento, celebrados após 7 de outubro de 2023, que beneficiem de taxa reduzida é aplicada uma redução adicional de 5% (de taxa autónoma) se a renda do contrato anterior (do mesmo imóvel) for inferior em pelo menos 5% face à renda anterior.

Apesar disso, é aplicada uma taxa de 25% aos contratos de arrendamento, independentemente da data da respetiva celebração, salvo os contratos anteriores a 1990, uma vez que estes estão isentos de IRS.

Seguros de renda no IRS

É possível deduzir os seguros de renda aos rendimentos prediais. Estes seguros são declarados no quadro 4.2 do anexo F da declaração de IRS, onde os senhorios já podiam deduzir as despesas com o seguro de incêndio.

Isenção de IRS e IRC para transições de alojamento local

Ficam isentos de IRS e IRC, até 31 de dezembro de 2029, os rendimentos prediais derivados de contratos enquadrados no Programa de Apoio ao Arrendamento, Ficam também isentos de IRS os rendimentos prediais relativos a imóveis anteriormente afetos à atividade de alojamento local com registo efetuado até 31 dezembro de 2022 e que sejam convertidos em arrendamento habitacional até 31 de dezembro de 2024, com contrato de arrendamento registado no Portal das Finanças. A isenção aplica-se até 31 de dezembro de 2029.

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O que diz a lei do arrendamento em 14 pontos

1. Comunicação do contrato de arrendamento às Finanças

Cabe ao senhorio comunicar o contrato às Finanças. A lei prevê que o arrendatário também possa fazê-lo, caso o senhorio não o faça, mas tal medida apenas é aplicável a partir de 1 de agosto de 2025.  

Também no caso do sublocador, no caso de sublocação do arrendamento, a lei prevê que possa fazê-lo.

2. Obrigatório contrato escrito

Os contratos têm de ser obrigatoriamente reduzidos a escrito. Porém, se tal não acontecer, serão válidos, desde que não tenha sido o inquilino o responsável pela falta de contrato no papel, e prove que usou a habitação com o acordo do senhorio e pagou renda durante seis meses. Antes, um contrato que não estivesse por escrito podia ser considerado nulo.

3. Valor da renda em novos contratos de arrendamento

Até 31 de dezembro de 2029, a renda dos novos contratos de arrendamento para habitação não pode ser superior a 2%, tendo como referência a última renda praticada relativamente ao mesmo imóvel em que tenham vigorado contratos de arrendamento nos últimos cinco anos. Ou seja, as rendas dos novos contratos só podem ter um aumento de 2% face ao valor do contrato anterior.

4. Mínimo de um ano de contrato de arrendamento

Os contratos de arrendamento para habitação permanente têm a duração mínima de um ano. No caso de serem celebrados por períodos inferiores, serão, automaticamente, alargados ao prazo mínimo.

5. Renovação do contrato de arrendamento por três anos

Se os contratos para habitação permanente forem inferiores a três anos, e nada tiver sido fixado em contrário, consideram-se renovados por um mínimo de três anos. Se forem superiores, renovam-se por períodos sucessivos de igual duração.

O senhorio não pode opor-se à renovação do contrato de arrendamento nos primeiros três anos, salvo se precisar da casa para si ou para os filhos.

6. Renovação automática, sim, mas...

O prazo de renovação automática é aplicável na falta de outro prazo previsto no contrato. Por exemplo, o contrato de arrendamento pode ser celebrado pelo prazo de cinco anos, e ser renovável automaticamente por igual período. Contudo, é possível estipular prazo de renovação inferior à duração inicial do contrato, desde que não seja inferior a três anos.

7. Caução e antecipação de rendas

A caução assegura, por exemplo, a reparação de eventuais danos na habitação, não podendo ultrapassar o valor correspondente a duas rendas. Ou seja, se a renda for de 850 euros, a caução não pode ser superior a 1700 euros. Também é possível antecipar o pagamento de rendas, por acordo escrito, até dois meses de renda. 

8. Indemnização por atraso de pagamento ao senhorio

A renda é devida no primeiro dia útil de cada mês, mas é comum haver uma tolerância até dia 8. Depois disso, em caso de atraso por parte do arrendatário, a indemnização a pagar ao senhorio é de 20% do valor devido. Se a situação se prolongar, e houver fiadores, o senhorio tem 90 dias após o atraso para os notificar sobre as quantias em falta.

9. Carta registada para senhorio terminar o contrato por atraso

O senhorio pode terminar o contrato em caso de atraso no pagamento da renda superior a oito dias, por mais de quatro vezes (seguidas ou não), durante 12 meses, mas tem de informar obrigatoriamente o arrendatário por carta registada com aviso de receção, após o terceiro mês de atraso no pagamento da renda, de que pretende terminar o arrendamento.

10. Inquilinos podem terminar arrendamento em qualquer altura

Os inquilinos podem terminar o arrendamento em qualquer altura, bastando-lhes para tal dar conhecimento ao senhorio. Idealmente, no prazo legal, para evitar pagar as rendas correspondentes ao período de pré-aviso. Porém, em casos extremos, como desemprego involuntário ou outras situações graves (ver ponto seguinte), podem ficar livres desta obrigação.

11. Alívio para o inquilino em situações extremas

Em caso de desemprego involuntário, incapacidade permanente para o trabalho ou morte do arrendatário ou de pessoa com quem viva em economia comum há mais de um ano, o inquilino pode terminar o contrato sem pagar as rendas correspondentes ao período de pré-aviso.

12. Visitas ao imóvel são direito do senhorio, com condições

O senhorio tem direito de verificar o grau de conservação do imóvel e de o examinar, mas não pode entrar na casa como e quando bem entender. Só pode fazê-lo com o acordo prévio do inquilino, sem ser de forma intrusiva. Terá de limitar o exame aos aspetos que se relacionem com o imóvel e não poderá exagerar nas visitas ou estará a abusar de tal direito.

No entanto, se o contrato estiver a terminar e o senhorio pretender arrendar o imóvel a outra pessoa, o arrendatário é obrigado a mostrar a casa aos eventuais interessados durante os três meses que antecedem a desocupação. Neste caso, deve existir um acordo entre o senhorio e o arrendatário. Se as partes interessadas não chegarem a acordo, as visitas devem ser realizadas nos dias úteis, das 17h30 às 19h30, e aos sábados e domingos das 15h00 às 19 horas.

13. Direito de preferência para comprar casa ao senhorio

O inquilino pode exercer o direito de preferência, caso o senhorio queira vender a casa, ao fim de dois anos a viver em habitação arrendada.

14. Dedução das rendas no IRS com limite de 700 euros em 2025

Atualmente, os inquilinos podem deduzir no IRS 15% das rendas pagas ao longo do ano, com um limite máximo de 700 euros. A alteração entrou em vigor logo no início do ano, com efeitos na declaração de rendimentos que será entregue em 2026. A dedução vai aumentar progressivamente em 2026 e 2027, para 750 euros e 800 euros, respetivamente.

Contratos de arrendamento antigos

Os contratos de arrendamento anteriores a 1990 não transitam para o Novo Regime de Arrendamento Urbano. Isto significa que os contratos se mantêm. Como contrapartida, prevê-se uma compensação mensal relativamente aos contratos quando o valor da renda é inferior a 1/15 do valor patrimonial do imóvel, dividido por 12 meses. Os pedidos de compensação podem ser enviados ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU). Por outro lado, a lei contempla a isenção de IMI e de IRS para estes contratos.

Prazos para terminar contratos de arrendamento

Para terminar o contrato, basta comunicar ao senhorio a data em que vai fazê‑lo, através de carta registada com aviso de receção. Naturalmente, o inquilino tem de pagar a renda até ao final do último mês em que residir na habitação.

No entanto, o prazo para fazer esta comunicação depende do tipo de contrato.

Contratos a termo certo

Prazos legais para o contrato a termo certo ser terminado pelo senhorio (ou oposição à renovação)

Prazos legais para o contrato a termo certo ser terminado pelo inquilino (ou oposição à renovação)

Depois do cumprimento de um terço do prazo inicial do contrato (ou da sua renovação), o arrendatário pode terminar o contrato através da denúncia desde que o faça com a seguinte antecedência:

• 120 dias, se o prazo do contrato for igual ou superior a um ano;

• 60 dias, se o prazo do contrato for inferior a um ano.

Contratos de duração indeterminada

O inquilino pode pôr fim ao arrendamento após seis meses de duração efetiva, sem ter de apresentar uma justificação. Mas terá de comunicar a sua intenção ao senhorio, pelo menos, 120 dias antes do termo pretendido, se, à data da comunicação, o contrato durar há um ano ou mais. O prazo é reduzido para 60 dias, se o contrato tiver durado menos de um ano.

Por exemplo, se um contrato for celebrado com um prazo de cinco anos, o inquilino tem de permanecer na habitação, pelo menos, um ano e oito meses (e se pretender denunciar o contrato deve fazê-lo com 120 dias de antecedência relativamente a esse prazo).

Lei contra assédio e discriminação no arrendamento

A lei do arrendamento tende a evitar situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios, protegendo casos de particular vulnerabilidade.

Senhorios não podem criar “ambiente intimidativo”

Os senhorios que pressionem os inquilinos de forma ilegítima (arrancando as caixas do correio ou os corrimãos da escada do prédio, por exemplo), para verem o imóvel desocupado, podem agora ser punidos. A lei proíbe o chamado assédio no arrendamento – comportamentos que criem um “ambiente intimidativo” ou “hostil”, ou que impeçam ou prejudiquem “gravemente o acesso e a fruição do imóvel”.

Caso se sinta assediado, o inquilino pode intimar o senhorio a adotar as medidas necessárias para pôr fim a tais atitudes, como corrigir as deficiências no imóvel ou nas partes comuns do edifício que representem um risco grave para a saúde ou a segurança de pessoas e bens.

O arrendatário pode ainda dirigir-se à autarquia competente e requerer uma vistoria ao imóvel para constatar as situações que possam estar a prejudicar a utilização da habitação. 

Nenhum inquilino pode ser discriminado

O acesso ao arrendamento não pode ser vedado por motivos de sexo, ascendência ou origem étnica, língua, território de origem, nacionalidade, religião, crença, convicções políticas ou ideológicas, género, orientação sexual, idade ou deficiência.

Os anúncios para arrendar imóveis ou qualquer outra forma de publicidade não podem conter restrições, especificações ou indicar algum tipo de preferência, no que aos inquilinos diz respeito, baseado nas características mencionadas.