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Mais-valias: como declarar a venda de uma casa no IRS

Se vendeu uma casa, vai ter de o comunicar ao Fisco, através da declaração de IRS. Saiba o que pode ser considerado reinvestimento e as transações que ficam de fora.

04 junho 2018
Notas de euro

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O lucro eventualmente obtido com a transação é tributável e cabe às Finanças apurar que parte desse montante constitui uma mais-valia. Para não ser apanhado desprevenido, saiba onde e quando declarar cada valor, antecipando eventuais contas a ajustar com o Fisco.

Como calcular a mais-valia

Aquilo que ganhou com a venda da casa tem sempre de ser mencionado na declaração de IRS referente ao ano em que a venda se concretizou. No entanto, o Fisco pergunta-lhe também o valor pelo qual havia comprado essa casa e as despesas que teve com a transação. Por exemplo, comissões pagas a agências de mediação imobiliária.

Se em causa estiver um imóvel herdado, o “montante da compra” a indicar corresponde ao valor patrimonial tributário que esse imóvel tinha na caderneta predial no ano em que foi transmitido por herança. Geralmente, esse valor também é referido no documento do imposto de selo que os herdeiros receberam quando registaram a transmissão do imóvel nas Finanças.

Com a passagem dos anos, o valor da aquisição tem de ser corrigido, para que faça sentido nos dias de hoje. Por isso, o Fisco aplica uma correção monetária, que varia com o ano de compra. Ao contribuinte basta indicar o montante de aquisição. Os restantes cálculos são feitos pela Autoridade Tributária.

Além das despesas que possa ter suportado com a venda, como as comissões ao vendedor ou o certificado energético, pode também deduzir no campo “Despesas e encargos” eventuais obras de valorização, como a instalação de um sistema de aquecimento, desde que realizadas nos últimos 12 anos. Estes encargos têm de estar documentados com fatura emitida em nome do proprietário da habitação.

Se a venda do imóvel for feita por menos do que valor patrimonial tributário, pode fazer prova junto da Autoridade Tributária de que o preço da venda correspondeu ao preço efetivamente praticado. Essa prova faz-se mediante requerimento dirigido ao diretor de Finanças, apresentado durante o mês de janeiro do ano seguinte à venda, se o valor patrimonial tributário já estiver definitivamente fixado, ou nos trinta dias posteriores à data em que a avaliação se tornou definitiva. O requerimento deve incluir todos os documentos relevantes para a análise, como cópia da escritura de compra e venda, cópia de eventuais anúncios utilizados para colocar o imóvel à venda, informações bancárias, etc.

Caso não faça a prova, o valor tributável terá como base o valor patrimonial tributário, o que se refletirá no agravamento das mais-valias.

Se reinvestir, pode não pagar

Em regra, metade das mais-valias obtidas com a venda de imóveis está sujeita ao pagamento de imposto, a menos que se trate de uma habitação própria e permanente, que terá de corresponder à morada fiscal do proprietário.  

Nesse caso, e dependendo do tempo que separa a compra da nova casa e a venda da antiga, pode ficar isento do pagamento de imposto sobre o lucro obtido
 
Se vender a casa primeiro, dispõe de 36 meses para comprar outra e reinvestir o lucro obtido. Até lá, a tributação da mais-valia fica suspensa, uma vez que o proprietário comunica às Finanças, através do anexo G, a intenção de aplicar a mais-valia obtida.

Quando a compra da casa nova se torna realidade, aí sim, o Fisco apura o lucro obtido e confirma a aplicação dessa verba na compra de nova habitação. Tem, no entanto, de assegurar que a nova casa se tornou, oficialmente, habitação própria e permanente da família até 48 meses após a venda da casa antiga.

Se, pelo contrário, compra primeiro a nova casa, pode vender a antiga nos 24 meses seguintes e comunicar ao Fisco que o dinheiro obtido com a venda foi canalizado para o imóvel que havia comprado.
 
Apenas tem de declarar os valores da venda e da compra no ano em que aliena o imóvel. Nessa altura, declara também que parte dos montantes foi paga com recurso a crédito (se aplicável), para que se apure, com rigor, o lucro obtido.
 
Quando a venda de uma casa dá lugar à compra de um terreno para construção ou ampliação de um imóvel, é ainda obrigatório pedir a inscrição na matriz predial. Tem 48 meses para o fazer após a venda da habitação anterior e ainda mais um ano (cinco anos, no total) após a venda para que o novo imóvel seja declarado como habitação própria e permanente do agregado familiar.
 
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