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Mais-valias: como declarar a venda de uma casa no IRS

Se vendeu uma casa em 2019, vai ter de o declarar no IRS, para que o Fisco apure se obteve mais-valias. Saiba o que pode ser considerado reinvestimento e as transações que ficam de fora.

30 abril 2020
notas e moedas que representam as mais-valias a declarar  no IRS

iStock

O lucro eventualmente obtido com a venda de um imóvel é tributável e cabe às Finanças apurar que parte desse montante constitui uma mais-valia. Em regra, metade das mais-valias obtidas com a venda de imóveis está sujeita ao pagamento de imposto, mas tudo depende de como reinvestir esse dinheiro.

Para não ser apanhado desprevenido, saiba como declarar cada valor, antecipando eventuais contas a ajustar com o Fisco. O anexo a preencher é o G (ou, em situações específicas, o G1). Para saber em detalhe como fazê-lo, consulte o nosso Guia Fiscal.

Como calcular a mais-valia

Aquilo que ganhou com a venda da casa tem sempre de ser mencionado na declaração de IRS referente ao ano em que a venda se concretizou. Deve também  indicar o valor pelo qual havia comprado essa casa e as despesas que teve com a transação. Por exemplo, comissões pagas a agências de mediação imobiliária.

Se em causa estiver um imóvel herdado, o “montante da compra” a indicar corresponde ao valor patrimonial tributário que esse imóvel tinha na caderneta predial no ano em que foi transmitido por herança. Geralmente, esse valor também é referido no documento do imposto de selo que os herdeiros receberam quando registaram a transmissão do imóvel nas Finanças. Caso o imóvel tenha sido herdado antes de 1 de janeiro de 1989, não vai pagar imposto, mas tem de declarar a transação no anexo G1. 

Ao montante de aquisição que o contribuinte indicar na declaração, o Fisco aplica uma correção monetária, para que o valor faça sentido nos dias de hoje, e que varia com o ano de compra. Os restantes cálculos são feitos pela Autoridade Tributária.

No campo “Despesas e encargos”, é possível indicar os encargos que possa ter suportado com a venda, como as comissões ao vendedor ou o certificado energético, ou ainda com eventuais obras de valorização, como a instalação de um sistema de aquecimento, desde que realizadas nos últimos 12 anos. Estas despesas têm de estar documentadas com fatura emitida em nome do proprietário da habitação. Devidamente comprovadas, serão descontadas às mais-valias.

Se reinvestir, pode não pagar

Metade das mais-valias obtidas com a venda de imóveis está sujeita ao pagamento de imposto, a menos que todo o lucro obtido seja reinvestido na compra de outra casa destinada a habitação própria permanente, que terá de corresponder à morada fiscal do proprietário. Nesse caso, fica  isento do pagamento de imposto sobre as mais-valias obtidas.

Mas a isenção também depende do tempo que separa a compra da nova casa e a venda da antiga.
 
Se vender a casa primeiro, dispõe de 36 meses para comprar outra e reinvestir o lucro obtido. Até lá, a tributação da mais-valia fica suspensa, uma vez que o proprietário comunica às Finanças, através do anexo G, a intenção de aplicar a mais-valia.

Quando a compra da casa nova se torna realidade, aí sim, o Fisco apura o lucro obtido e confirma a aplicação dessa verba na compra de nova habitação. Tem, no entanto, de assegurar que a nova casa se tornou, oficialmente, habitação própria e permanente da família até 48 meses após a venda da casa antiga.

Se, pelo contrário, compra primeiro a nova casa, pode vender a antiga nos 24 meses seguintes e comunicar ao Fisco que o dinheiro obtido com a venda foi canalizado para o imóvel que havia comprado.
 
Apenas tem de declarar os valores da venda e da compra no ano em que aliena o imóvel. Nessa altura, declara também que parte dos montantes foi paga com recurso a crédito (se aplicável), para que se apure, com rigor, o lucro obtido.
 
Quando a venda de uma casa dá lugar à compra de um terreno para construção ou ampliação de um imóvel, é ainda obrigatório pedir a inscrição na matriz predial. Tem 48 meses para o fazer após a venda da habitação anterior e ainda mais um ano (cinco anos, no total) após a venda para que o novo imóvel seja declarado como habitação própria e permanente do agregado familiar.

Se nem todo o montante obtido com a venda da casa for aplicado na compra de nova habitação, tal é considerado um reinvestimento parcial. Nesse caso, o Fisco vai calcular que parte do rendimento obtido com a venda foi reinvestido na nova habitação própria e permanente. 

Já se ficar com todo o lucro obtido com a venda do imóvel, o Fisco irá englobar metade desse valor aos restantes rendimentos, independentemente da sua categoria. Tomemos como exemplo um apartamento comprado por € 80 mil, posteriormente vendido por € 145 mil. A diferença entre os dois valores é de € 65 mil, pelo que o valor máximo da mais-valia tributável é de € 32 500. O imposto é calculado sobre este valor tendo em conta o seu rendimento coletável, e a taxa é aplicada por escalões.

Quando o preço de venda é inferior ao valor patrimonial tributário

Se a venda do imóvel for feita por menos do que o valor patrimonial tributário, pode fazer disso prova junto da Autoridade Tributária. Essa prova faz-se mediante requerimento dirigido ao diretor de Finanças, apresentado durante o mês de janeiro do ano seguinte à venda, se o valor patrimonial tributário já estiver definitivamente fixado, ou nos 30 dias posteriores à data em que a avaliação se tornou definitiva.

O requerimento deve incluir todos os documentos relevantes para a análise, como cópia da escritura de compra e venda, cópia de eventuais anúncios utilizados para colocar o imóvel à venda, informações bancárias, etc.

Caso não faça a prova, o valor tributável terá como base o valor patrimonial tributário, o que se refletirá no agravamento das mais-valias.

Maiores de 65 anos isentos

Os pensionistas ou contribuintes com mais de 65 anos à data da venda do imóvel podem ficar isentos do pagamento de mais-valias. Para tal, têm de reinvestir o dinheiro da venda num contrato de seguro, como um Plano de Poupança-Reforma (PPR), ou num fundo de pensões aberto que assegure um rendimento regular periódico. 

A mesma regra aplica-se se o reinvestimento consistir em contribuições para um regime público de capitalização, em que se incluem os certificados de reforma, nos seis meses posteriores à transação.

À exceção dos certificados de reforma, o resgate destes produtos terá sempre de ser feito em regime de rendas periódicas, com o limite anual de 7,5% do total investido.

Último ano de isenção para quem quer amortizar o crédito

Se vendeu uma casa adquirida com recurso a um crédito à habitação contratado antes de 31 de dezembro de 2014, a mais-valia obtida com essa venda está isenta de imposto, desde que seja usada para amortizar o empréstimo. 

No entanto, esta regra deixará de vigorar após 2020. Além disso, só é válida se o contribuinte não for proprietário de outra casa de habitação. Caso use apenas uma parte da mais-valia para pagar o empréstimo, o restante ficará sujeito a imposto.

 

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