Registar terrenos de forma simplificada com o BUPi

Quem tem terrenos deve assegurar-se de que estão devidamente registados. Segundo a lei, as propriedades cujos donos são desconhecidos são consideradas propriedade do Estado. É a seu favor que ficam registadas as propriedades sujeitas ao procedimento de reconhecimento de prédio sem dono conhecido.

A inscrição junto das Finanças não basta. É o registo na Conservatória do Registo Predial que vale. Mesmo quem tem as suas propriedades devidamente registadas junto da Autoridade Tributária deve complementar a informação com a identificação dos limites dos terrenos na plataforma online BUPi ou, em alternativa, presencialmente num balcão.

A medida surgiu na sequência dos incêndios dos últimos anos e dos problemas apresentados pelo cadastro da propriedade rústica (terreno) em Portugal. Se o seu terreno ainda não está registado, tem até 31 de dezembro de 2025 para regularizar a situação.

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Porque devo registar o meu terreno?

É obrigatório registar uma propriedade se pretender, por exemplo, vendê-la ou arrendá-la. Ao registar o seu terreno na Conservatória do Registo Predial assegura a proteção dos seus direitos de proprietário perante a lei. Se é proprietário, mas não fizer o registo, não tem direitos sobre o mesmo.

A registo do terreno nas Finanças é suficiente?

A inscrição dos terrenos nas Finanças não é suficiente para garantir os seus direitos de propriedade. Para isso, devem estar registados na Conservatória do Registo Predial.

Também deve fazê-lo no BUPi, para que não restem dúvidas sobre a localização e os limites da propriedade.

Como verificar se o terreno está registado?

Para saber se a sua propriedade já está registada, verifique se consta como proprietário na respetiva certidão de registo predial.

Caso não tenha esse documento, deverá dirigir-se a uma Conservatória do Registo Predial e indicar o seu nome e o número de matriz (número que surge no topo da caderneta predial das Finanças). Pode igualmente pedir a certidão permanente da propriedade através da internet, no Registo Predial online. Após o pagamento da taxa (15 euros para os pedidos online e 20 euros para os presenciais), a certidão ainda demora cerca de 48 horas a ser emitida.

Como registar um terreno?

Além de registar a propriedade na Conservatória do Registo Predial, deve identificá-la no BUPi. A identificação georreferenciada da propriedade será, depois, averbada no registo.

Para registar uma propriedade, tem obrigatoriamente de a identificar previamente com a representação gráfica georreferenciada (RGG), o que pode ser feito:

• através da plataforma online do Balcão Único do Prédio (BUPi); 
• junto de um técnico habilitado do município onde o terreno está localizado;
• ou recorrendo a um solicitador habilitado, mediante o pagamento do serviço.

Veja a lista de técnicos e solicitadores habilitados no município do seu terreno. 

O que é o BUPi, Balcão Único do Prédio?

O BUPi (Balcão Único do Prédio) é uma plataforma online que reúne informação sobre as propriedades. Também permite fazer a georreferenciação da propriedade e iniciar ou atualizar o registo dos seus terrenos.

Começou em 2017 como projeto-piloto em dez municípios, mas tem sido expandido a todo o País. Neste momento, há 155 municípios no BUPi e 173 em adesão.

Embora possa recorrer a técnicos habilitados, é preferível fazer o registo e identificação do terreno online. Evita a deslocação até a um balcão presencial, além de que o processo é simples, como pode ver adiante.

Quem pode fazer a localização e o registo no BUPi?

O cadastro simplificado do terreno pode ser feito pelo proprietário, por um arrendatário, por quem tem direito de superfície ou pelo município. Pode também fazer-se representar por alguém, mediante a procuração simplificada do BUPi.

Podem aderir os titulares de propriedades localizadas em municípios aderentes. A lista de municípios aderentes ao BUPi tem aumentado. Mas pode identificar os limites da sua propriedade mesmo quanto a prédios que se situem num município sem cadastro predial.

A localização de propriedades pode ser efetuada pelo interessado através da plataforma online BUPi. Selecione o seu município e veja se já é possível registar a sua propriedade.

Pode igualmente ser atendido num balcão BUPi, presencialmente, com um técnico habilitado. Veja a lista de balcões BUPi.

Caso efetue a localização e identifique os limites da sua propriedade online, o processo será encaminhado para um técnico, que verificará a conformidade da informação.

Quais os documentos para registar terrenos no BUPi?

Para iniciar o processo online, precisa de ter consigo o cartão de cidadão ou a chave móvel digital (CMD) – veja como pedir a CMD, se ainda não dispõe dela – e de reunir a documentação sobre a sua propriedade.

Documentos necessários:

• cartão de cidadão (ou bilhete de identidade e NIF);
• caderneta predial com o número das matrizes ou informação para consulta no Portal das Finanças;
• se o interessado se fizer representar, precisa de uma procuração simplificada modelo BUPi ou formal. Descarregue a procuração simplificada do BUPi, preencha e guarde no computador. 

Documentos facultativos:

• levantamento topográfico, caso tenha na sua posse as coordenadas do terreno;
• documento que comprove a titularidade do direito de propriedade, se existir, ou formulário modelo IRN para justificação do pedido de registo.

Antes de iniciar o esboço do terreno no BUPi, verifique:

• se já tem um levantamento topográfico com as coordenadas do terreno;
• se existe informação na plataforma que possa ajudar a identificar o seu terreno;
• se o desenho da sua propriedade se sobrepõe com um bem de domínio público (estrada, rede hidrográfica, entre outras). Se isso acontecer, o técnico habilitado vai recusar a representação gráfica georreferenciada (RGG);
• se a sua propriedade está sobreposta ou confina com propriedades que não estão georreferenciadas. Neste caso, pode iniciar o procedimento especial de registo. A sobreposição ou a ausência de informação não impede o registo da propriedade, ficando a RGG validada com reserva;
• caso necessite de ajuda de um técnico habilitado ou não tenha CMD, pode dirigir-se a um balcão BUPi.

Como fazer com terreno sem documentos ou herdado?

Se tiver uma propriedade, mas não tem um documento comprovativo nem tem condições de o obter, pode invocar o usucapião – descarregue a carta-tipo para o efeito – e iniciar um procedimento especial de justificação. Terá de comprovar que vive ou explora a propriedade e que tem condições para a registar em seu nome.

Mesmo que o estatuto do usucapião não seja aplicável, pode iniciar um procedimento especial de justificação para demonstrar que vive ou explora a propriedade em condições que permitem registá-la em seu nome. Para mais informações, entre em contacto com a Conservatória do Registo Predial mais perto de si.

Como proceder com um terreno herdado?

Caso o terreno tenha sido herdado, o registo e a localização deve ser efeito pelo herdeiro que representa a herança (cabeça-de-casal), devendo ser apresentada uma das seguintes informações:

• NIF da herança (em regra consta da caderneta). Caso não disponha deste número, contacte a Autoridade Tributária (217 206 707);
• participação do imposto do selo;
• ou habilitação de herdeiros.

O representante da herança deverá identificar os restantes herdeiros, se conhecidos.

Quem pode localizar propriedades?

É o respetivo promotor (representante da herança) ou o próprio titular, através do desenho do polígono sobre um mapa digital, levantamento GPS no terreno ou carregamento de um ficheiro, que pode proceder à localização do terreno.

Posso retificar ou atualizar a área de um terreno?

Pode. Se o prédio rústico (terreno) se situar em concelhos que não dispõem de matriz cadastral, e onde já vigore o Sistema de Informação Cadastral Simplificada, deverá começar por proceder às representações gráficas georreferenciadas com a área correta do prédio. Depois, deverá dirigir-se a uma Conservatória do Registo Predial e requerer a retificação/atualização da área do prédio rústico, declarando que pretende que a área da RGG seja a considerada para efeitos de registo, por ser esta a correta.

Como mapear e registar terrenos no BUPi?

O processo é simples. Basta preencher o formulário que lhe é apresentado e, na altura de identificar as suas propriedades, pode optar por desenhar um esboço ou carregar um ficheiro (upload).

Passo-a-passo para mapear o terreno

• Aceda à plataforma do Balcão Único do Prédio (BUPi).
• Autentique-se com a chave móvel digital (CMD) ou com o cartão de cidadão.
• Selecione a opção Iniciar um esboço.
• Insira os dados da propriedade.
• Insira os dados do proprietário, representado (se aplicável) e dos comproprietários (se existirem).
• Adicione os dados dos documentos obrigatórios.
• Antes de iniciar o desenho, confirme que o mapa corresponde ao local do seu terreno, faça zoom, utilizando o ícone + ou o rato, até ter a precisão necessária para georreferenciar.
• Para georreferenciar o terreno, desenhe o polígono correspondente (caso seja fácil reconhecer a localização e o formato das suas propriedades num mapa) ou carregue um ficheiro a partir da “Ferramenta de desenho” (formato KML, Shape ou GPX com extensão *.zip), se dispuser de um levantamento topográfico com as coordenadas do terreno.
• Selecione a opção Imprimir Termo de Responsabilidade e assine.
• Selecione a opção Adicionar Termo, para o submeter na plataforma e clique em Submissão para concluir o processo.

No final, aguarde que o processo seja validado pelo técnico habilitado do município onde está localizado o terreno.

Uma vez validado, pode avançar com o registo na Conservatória do Registo Predial. Este processo é gratuito, pelo menos, até ao fim de 2025, se apresentar a localização da sua propriedade no BUPi.

Caso necessite de atendimento personalizado para localizar e desenhar o polígono da sua propriedade, dirija-se a um balcão de atendimento BUPi do município onde se localiza a sua propriedade. 

Como mapear com a app BUPi?

Também é possível mapear o terreno no local, usando a aplicação BUPi para smartphones. Descarregue a app BUPi no Google Play para Android ou na App Store para IOS.

Passo-a-passo para mapear o terreno na app

• Na app, marque os vértices da propriedade, como indicado.
• Insira dos dados do terreno: designação, matriz, NIF do proprietário e descrição.
• Partilhe a informação pela aplicação, através do e-mail gerado automaticamente com as coordenadas e informação da propriedade.
• Aguarde que seja validado pelo técnico do município onde está localizado o terreno.

Como consultar estado do processo?

Na plataforma BUPi, na sua área de cidadão, pode consultar o estado do processo.

• Se o processo estiver no estado Aguarda Registo, deve dirigir-se à Conservatória do Registo Predial para pedir o registo do prédio, e só nessa altura é que o processo RGG fica concluído.
• Se o processo estiver no estado Aguarda Análise, será validado e concluído pela Conservatória, sem necessidade da sua intervenção.

Como registar terrenos na Conservatória?

Após validação do pedido de georreferenciação das suas propriedades no BUPi, deve dirigir-se à Conservatória do Registo Predial para o registo.

Leve consigo documentação que comprove que o terreno lhe pertence:

• Escritura de compra e venda ou de doação ou escritura de habilitação de herdeiros;
• Decisão judicial que lhe atribua o direito de propriedade;
• Lei ou outro tipo de diploma legal que lhe atribua esse direito;
• Nos municípios com cadastro predial, necessitará também da caderneta predial.

Quanto custa registar terrenos?

Se é proprietário de terrenos rústicos ou mistos (com ou sem imóvel construído no terreno, respetivamente), tem direito a registar ou regularizar os registos prediais e, consequentemente, as inscrições matriciais sem pagar qualquer emolumento ou coima. A isenção das taxas associadas ao registo está assegurada até 31 de dezembro de 2025.

A localização de propriedades, através do BUPi (online ou num balcão), é gratuita, pelo menos, até 31 de dezembro de 2025.

O registo predial de propriedades que nunca tenham sido registadas numa Conservatória, ou cujo registo não esteja atualizado, também é gratuito, pelo menos, até 31 de dezembro de 2025.

O que acontece se não registar o terreno?

Findo o prazo para registar terrenos (31 de dezembro de 2025), as propriedades que não forem identificadas no BUPi nem registadas na Conservatória estão sujeitas ao procedimento de reconhecimento de prédio sem dono conhecido e ficam, a partir de 2026, provisoriamente registadas em nome do Estado. Ainda que não possam ser vendidas ao longo desse período, podem, por exemplo, ser arrendadas. Se não forem reclamadas num prazo de 15 anos (ou seja, até 2041), passam para o património público.

O registo predial é obrigatório para a generalidade dos atos que implicam transmissão da propriedade ou outra estruturação fundiária, nomeadamente se:

• Comprar ou vender um terreno;
• Arrendar;
• Doar;
• Desanexar e emparcelar propriedades, entre outros factos sujeitos a registo.

Para saber se a sua propriedade já está registada, poderá verificar se tem a respetiva certidão de registo predial. Caso não a tenha, poderá dirigir-se a uma Conservatória do Registo Predial ou pedir o documento por via eletrónica.

Para efetuar o registo da sua propriedade, precisa da caderneta predial, que é o documento emitido pela Autoridade Tributária que contém as informações mais relevantes sobre o prédio, tais como a identificação do mesmo, a sua localização, eventuais confrontações e a descrição, entre outros elementos. Este documento obtém-se no portal das Finanças e é gratuito.

Caso seja necessário definir os limites da propriedade, proceda à representação gráfica georreferenciada (RGG) recorrendo à plataforma online ou à app BUPi. Em alternativa, pode recorrer a um técnico habilitado num balcão BUPi, para que o ajude a identificar a propriedade e a obter a sua representação gráfica georreferenciada (RGG).

A identificação das suas propriedades no BUPi e o seu registo são a única forma de marcar os limites dos seus terrenos e garantir a sua titularidade. O processo é gratuito, pelo menos, até fim de 2025. Proteja já o seu terreno no BUPi.