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Casas pré-fabricadas e modulares: licenciamento é obrigatório

A instalação de casas pré-fabricadas ou modulares está obrigatoriamente sujeita a licenciamento por parte da câmara municipal. Saiba quais os procedimentos a ter em conta e que cuidados deve ter no que toca ao financiamento deste tipo de habitação.

04 julho 2022
casa pré-fabricada ou modular em construção

iStock

Casas modulares, de madeira, contentores... o licenciamento é imprescindível para dar início à instalação de qualquer tipo de casa pré-fabricada e obter a autorização de utilização. O processo de licenciamento é em tudo semelhante ao que é exigido na construção de casas convencionais, em alvenaria.

À semelhança dos restantes imóveis, as casas pré-fabricadas estão também sujeitas ao pagamento do imposto municipal sobre imóveis (IMI), pelo que a habitação deve estar inscrita na Autoridade Tributária e dispor de caderneta predial. 

Explicamos, mais abaixo, como tratar de todas as formalidades relativas ao licenciamento de casas pré-fabricadas ou modulares. Saiba ainda quais as opções de financiamento que existem atualmente para este tipo de construção.

Etapas do processo de licenciamento de casas pré-fabricadas ou modulares

  1. Características do terreno: é necessário saber previamente o que está previsto no Plano Diretor Municipal do respetivo município e se existe alguma limitação à construção no terreno em causa, designadamente, se se encontra inserido na Reserva Ecológica Nacional ou na Reserva Agrícola Nacional.
  2. Pedido de informação prévia: embora não seja obrigatório, qualquer interessado (mesmo que não seja o proprietário do terreno) pode solicitar à câmara, a título prévio, informação sobre a viabilidade para realizar determinada obra, ou seja, se é possível construir, o que é possível construir e se existem condicionantes legais. Este procedimento, quando favorável, é vinculativo.
  3. Projetos de arquitetura e especialidades: o projeto de arquitetura inclui, por exemplo, os cortes, as plantas e os alçados do edifício. Já os projetos das especialidades incluem os planos de distribuição de energia elétrica ou de instalação de gás, entre outros. Alguns fornecedores de habitações pré-fabricadas fornecem estes serviços e tratam de todas as formalidades, por um valor adicional.
  4. Pedido de licença: o pedido de licença de construção implica a apresentação do projeto de arquitetura e dos projetos das especialidades, que podem ou não ser entregues em conjunto. Se não forem, após a aprovação do projeto de arquitetura, o prazo para apresentação dos segundos é de seis meses, podendo ser prorrogado apenas uma vez, por três meses.
  5. Deliberação da câmara municipal: a câmara deve deliberar sobre o projeto de arquitetura, no prazo de 30 dias, a partir da data de receção. Já sobre o pedido de licenciamento, o prazo é de 45 dias, a contar da apresentação dos projetos das especialidades (e outros estudos) ou da data da aprovação do projeto de arquitetura se o interessado os tiver apresentado em conjunto.
  6. Pedido de autorização de utilização: depois de concluída a obra, segue-se o pedido de autorização de utilização, junto do serviço de urbanismo da autarquia. Este pedido tem como objetivo verificar a conformidade da obra com os projetos de arquitetura e de especialidade e os arranjos exteriores que foram aprovados.

Sem licença, obra é ilegal

Sem a devida licença, a obra é considerada ilegal e, em caso de fiscalização, poderá ser embargada. O incumprimento da ordem de embargo (bem como de demolição ou de cessação de utilização) constitui crime de desobediência e é punido com pena de prisão até um ano ou com pena de multa até 120 dias.

Dependendo dos casos, é possível proceder-se à legalização ou à demolição da obra. No limite, se o imóvel já estiver a ser utilizado, a sua utilização deve terminar. E, como a falta de licença também constitui um processo de contraordenação, há que juntar a estas sanções o pagamento de uma coima. 

Poucas soluções de financiamento

Atualmente, existe apenas um produto específico para financiar casas pré-fabricadas, comercializado pela Caixa Geral de Depósitos. A generalidade das instituições bancárias financia este tipo de construção através de crédito à habitação tradicional. Em princípio, a avaliação é feita caso a caso, e tem em conta a durabilidade e a qualidade da construção, bem como o facto de a casa ser ou não amovível. Por exemplo, no caso de uma habitação que possa ser deslocável, dificilmente o banco aceitará o imóvel como garantia.

Nos casos em que o crédito à habitação não é uma possibilidade, há quem considere o crédito pessoal. Atenção, neste caso, às taxas de juro muito mais elevadas, assim como prazos de pagamento mais curtos. Tal poderá resultar numa prestação mensal muito pesada para o orçamento familiar. 

Alguns fabricantes afirmam garantir o acesso a financiamento até 100% do valor do imóvel. Antes de aderir a este tipo de soluções, verifique que instituições de crédito estão envolvidas e quais as condições propostas. Não se esqueça: atenção à TAEG, que reflete a totalidade de custos do crédito.  

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