Amortizar crédito habitação: comissões entravam flexibilidade
As comissões sobre reembolsos antecipados do crédito à habitação podem desincentivar a mudança de banco, bem como poupanças substanciais na prestação mensal. A DECO PROteste exige a redução do valor das comissões para garantir maior flexibilidade.
Antes de contrair um empréstimo para comprar casa, é importante comparar diferentes propostas e escolher a que melhor se adequa à sua situação. Pesam nesta decisão, sobretudo, o orçamento disponível e as condições do crédito. Contudo, a análise não pode centrar-se no "aqui e agora".
Um dos conselhos recorrentes da DECO PROteste é que, no caso dos créditos com taxa variável, sujeitos às flutuações do mercado, simule o que um aumento de alguns pontos percentuais na taxa pode implicar na prestação mensal. Conseguirá, ainda assim, cumprir o seu compromisso com o banco? Como se viu nos anos mais recentes, tal pode representar um problema grave para muitos consumidores.
Outro aspeto a considerar são as comissões por amortização antecipada. O crédito à habitação é o encargo mais pesado para as famílias que o contraem. É normal que, sempre que possível, tentem reduzir o valor total a pagar, fazendo entregas ocasionais superiores ao montante da prestação mensal. Por vezes, os subsídios de férias e/ou de Natal, bem como o reembolso do IRS, são utilizados para este fim.
O benefício é uma poupança nos juros totais pagos ao banco e um alívio no orçamento mensal, pela diminuição da prestação. Mas trata-se de um esforço penalizado pelos bancos, através da aplicação de comissões.
Aumento dos juros trouxe mudanças no mercado
A partir do início de 2022, a subida da inflação teve como resposta, por parte do Banco Central Europeu, o aumento das taxas diretoras, que levou à subida das taxas de juro dos créditos. As consequências foram devastadoras para muitos consumidores com contratos de crédito à habitação com taxa variável.
Uma das medidas implementadas pelo anterior Governo para apoiar as famílias em dificuldades foi eliminar temporariamente a comissão de amortização antecipada dos créditos para compra de habitação própria permanente com taxa variável. Desde então, de acordo com dados do Banco de Portugal, o número de reembolsos antecipados aumentou, tanto parciais como (e principalmente) totais. Se o atual Governo nada fizer em contrário, esta isenção irá terminar no final do ano, voltando o efeito dissuasor das comissões ao reembolso antecipado.
Outra consequência da subida das prestações nos contratos de taxa variável foi o aumento da procura de créditos com taxa fixa (a mesma durante todo o contrato) e, sobretudo, com taxa mista (combina um período inicial de taxa fixa com o remanescente a taxa variável). Em agosto de 2022, 87% dos novos empréstimos para habitação própria permanente tinham taxa variável. Em junho de 2024, representavam apenas 17% dos novos contratos. Por seu lado, a taxa mista estava em 78% dos novos créditos à habitação.
Comissões podem representar centenas de euros
As comissões sobre o montante amortizado variam consoante o tipo de taxa. Os bancos podem cobrar até 0,5% nos contratos de taxa variável e 2% nos de taxa fixa (incluindo o período inicial dos empréstimos de taxa mista).
Façamos algumas contas. Um consumidor consegue pôr de lado 2000 euros e decide amortizar o crédito à habitação. Num contrato de taxa variável, nada pagará até 31 de dezembro de 2024.
Se o fizer a partir de 1 de janeiro de 2025, em princípio, suportará até 10 euros de comissão (2000 × 0,5%). No caso de um contrato de taxa fixa, a comissão ascende aos 40 euros (2000 × 2%).
Se pensarmos num valor mais elevado, digamos 10 mil euros, o peso das comissões cresce: até 50 euros no contrato de taxa variável e 200 euros no de taxa fixa.
O impacto maior acontece quando se faz o reembolso total do crédito e o valor em dívida ainda é substancial. Tal é necessário, por exemplo, em caso de venda do imóvel, ou quando se pretende transferir o crédito para outro banco que ofereça melhores condições.
Imaginemos um consumidor que pretende liquidar totalmente o empréstimo, tendo ainda em dívida 110 mil euros. Irá pagar, pela comissão de reembolso antecipado, no caso de um contrato de taxa fixa, 2200 euros (110 000 × 2%); ou até 550 euros se for de taxa variável (110 000 × 0,5%).
Esta comissão é, no fundo, uma penalização monetária por retirar o empréstimo da instituição de crédito antes de ter suportado todo o valor em juros previsto no contrato.
Atualmente, a maioria dos bancos tem campanhas que suportam os custos totais com a transferência, exceto a comissão de amortização quando o crédito original tem taxa fixa. Fica do lado do consumidor a tarefa de perceber se a mudança compensa o encargo com a comissão.
DECO PROteste exige redução do valor das comissões de amortização antecipada
Por as amortizações antecipadas possibilitarem uma poupança significativa às famílias, a DECO PROteste exige, uma vez mais, que a isenção da comissão nos créditos com taxa variável se torne permanente, e não uma medida transitória destinada a terminar no final de 2024.
Quanto aos contratos com taxa fixa, a organização reclama que deve ser reduzida: até 0,5% naqueles em que falte mais de um ano para o término; e até 0,25% quando falte menos de um ano para o prazo terminar.
Com esta alteração, os consumidores sentirão menos constrangimentos para fazerem o reembolso antecipado, abrindo caminho à poupança nas prestações mensais.
Aumentará também a concorrência, uma vez que estas comissões desincentivam, principalmente nos contratos com taxa fixa, a transferência do crédito de um banco para outro com melhores condições.
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