Habitação em Portugal: o que propõe o Governo?

A subida da taxa de inflação no último ano, a reduzida oferta de habitação e o aumento das prestações dos créditos à habitação têm feito com que a compra de casa pareça, cada vez mais, um sonho impossível de alcançar para as famílias, especialmente para aquelas com baixos rendimentos. E, no arrendamento, o valor de algumas rendas já atingiu, para muitos, valores incomportáveis. O tema é prioritário para o País, de acordo com o primeiro-ministro, António Costa.

Para ajudar a solucionar o problema, Portugal prepara-se para receber 2700 milhões de euros para a habitação, no âmbito do Plano de Recuperação e Resiliência (PRR). Além disso, a 16 de fevereiro realizou-se um Conselho de Ministros dedicado à temática da habitação depois do qual foram anunciadas algumas medidas que estarão em consulta pública até 10 de março para que possam ser posteriormente aprovadas. De acordo com o comunicado do Conselho de Ministros, que aprovou o programa Mais Habitação, as medidas vêm “concretizar o desígnio de ter um parque habitacional capaz de garantir habitação digna a toda a população”.

O que propõe o novo programa do Governo para a habitação

Aumentar a oferta de imóveis para habitação

A medida propõe a conversão do uso de imóveis de comércio ou serviços para uso habitacional e a disponibilização de imóveis (prédios ou terrenos) do Estado em regime de contrato de desenvolvimento de habitações (CDH), para que, por exemplo, cooperativas possam desenvolver habitações a custos acessíveis.

Simplificar os processos de licenciamento

A aprovação de projetos mediante o termo de responsabilidade dos projetistas e o pagamento de juros de mora (a benefício do promotor) em caso de incumprimento dos prazos de licenciamento são outras das medidas apresentadas.

Aumentar o número de casas no mercado de arrendamento

O Estado pretende arrendar, de forma voluntária, as casas de privados que estejam disponíveis a preço de mercado durante cerca de cinco anos. O objetivo é depois subarrendar estas casas a preços acessíveis: o preço de renda mensal deve corresponder a uma taxa de esforço máxima de 35% do rendimento médio mensal do agregado, nos mesmos termos do Programa de Apoio ao Arrendamento.

Por outro lado, o Estado irá assumir o pagamento das rendas aos senhorios após três meses de incumprimento. Durante a apresentação das medidas, o primeiro-ministro explicou que caberá ao Estado avaliar a situação do inquilino e fazer a cobrança dos valores em falta. Caso se verifique que o incumprimento se deve, por exemplo, a uma causa “socialmente atendível”, o Estado deverá apoiar o arrendatário e garantir uma resposta habitacional. Com esta solução o Governo quer reforçar a confiança dos senhorios para colocar as casas no mercado.

Aumentar a oferta pública de habitações para arrendamento acessível

O Executivo pretende ainda criar um regime de isenção de tributação, em sede de IRS, sobre as mais-valias que resultem da venda de imóveis ao Estado. Estes imóveis serão depois disponibilizados pelo Estado em programas de arrendamento acessível.

Promover o arrendamento acessível

O Governo pretende criar uma linha de financiamento para que os municípios executem obras coercivas. Deste modo não será necessário que os municípios disponibilizem capitais próprios para realizarem essas obras.

Outra das medidas passa por incentivar a transferência das casas em regime de alojamento local para habitação. Nesse sentido, a emissão de novas licenças de alojamento local fica suspensa, com exceção das licenças de alojamentos rurais, não tendo sido por enquanto anunciado em que critérios. Já as licenças atualmente existentes serão alvo de uma reavaliação em 2030 e, depois disso, a cada cinco anos.

Também está prevista a possibilidade de os condomínios porem termo a licenças de alojamento local emitidas sem a sua aprovação. Contudo, o documento que se encontra em discussão pública não concretiza a forma como tal poderá ser realizado, permanecendo dúvidas sobre o âmbito de aplicação de tal medida.

Arrendamento obrigatório de casas devolutas

Esta medida tem sido, até agora, a mais contestada, especialmente por alguns proprietários. De acordo com o Governo, o Estado poderá mobilizar casas devolutas através do arrendamento por entidades públicas que depois as irão subarrendar por preços acessíveis, mediante o pagamento da renda ao proprietário da casa. Ficam excluídas as seguintes situações:

• casas de férias;
• casas de emigrantes ou de pessoas deslocadas devido a razões de saúde, profissionais ou formativas;
• e casas cujos proprietários se encontrem num lar ou prestem cuidados permanentes (por exemplo, cuidadores informais).

Incentivos fiscais

O programa prevê também a redução do imposto pago pelos rendimentos prediais com base na duração do contrato de arrendamento:

• até cinco anos de contrato, a taxa passa para 25%;
• entre cinco e dez anos passa para 15%;
• entre dez e 20 anos passa para 10%;
• e se for de mais de 20 anos passa para 5 por cento.

Atualmente, este imposto está fixado em 28% para contratos com menos de dois anos.

A comunicação do contrato de arrendamento e do imposto do selo, que atualmente só pode ser feita pelo senhorio, passa também a poder ser feita pelo arrendatário (desde que não seja feita pelo senhorio).

O Governo propõe ainda: 

• taxa de 6% de IVA para empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis maioritariamente afetas ao Programa de Apoio ao Arrendamento (pelo menos 70% afetos ao PAA);
• isenção de IMT na aquisição para reabilitação se após a reabilitação a fração for afeta ao PAA.
• isenção de IMI por três anos após aquisição, construção ou reabilitação para PAA, prorrogável por mais cinco anos.

Combater a especulação imobiliária

Para combater a especulação no mercado imobiliário, o Governo pretende colocar um ponto final nos vistos Gold. Quem já tem um visto Gold poderá renová-lo, a cada dois anos, se o imóvel estiver alocado a residência própria e permanente do proprietário ou de um descendente ou se a casa for objeto de contrato de arrendamento para habitação própria e permanente por prazo não inferior a cinco anos.

Garantia de renda justa em novos contratos

O Executivo propõe ainda estabilizar o valor das rendas nos novos contratos de arrendamento, de acordo com as rendas fixadas nos contratos anteriormente celebrados. As habitações que já se encontravam no mercado de arrendamento nos últimos cinco anos não podem ter uma renda superior a 2% nos novos contratos de arrendamento face à renda anterior. Contudo, podem acrescer os coeficientes de atualização dos três anos anteriores (desde que não tenham sido aplicados), sendo certo que em 2023 deve considerar-se que esse valor foi de 5,43 por cento.

Proteger as famílias

É ainda proposta a isenção de mais-valias para amortização de crédito à habitação do próprio ou de descendentes. Além disso, os bancos passam a ter a obrigatoriedade de oferecerem taxa fixa no crédito à habitação. 

O Governo prevê também a criação de um apoio extraordinário ao pagamento das rendas. Serão elegíveis os agregados com taxas de esforço superiores a 35%, até ao sexto escalão de rendimento (IRS), até aos limites de renda do Porta 65 e para contratos de arrendamento registados na Autoridade Tributária (AT) até 31 de dezembro de 2022. O apoio corresponderá à diferença entre a taxa de esforço real e a taxa de esforço final de 35% no primeiro ano, com um limite de prestação mensal de 200 euros. A taxa de esforço final vai aumentando ao longo do período de atribuição do apoio: será de 40% nos segundo e terceiro anos e de 45% nos quarto e quinto anos.

Que soluções já existem no arrendamento

No mercado do arrendamento, o cenário não é o mais animador: o valor das rendas disparou nos últimos anos, sobretudo nos grandes centros urbanos. No entanto, têm sido aprovadas algumas medidas para mitigar estes efeitos junto de quem não pode comprar casa, porque não tem possibilidade de recorrer ao crédito à habitação ou quem por opção prefere arrendar.

Limite aos aumentos das rendas

Para mitigar os efeitos da inflação, o Governo impôs um limite à atualização das rendas em 2023, fixando o coeficiente de atualização do arrendamento em 1,02, o que corresponde a 2 por cento. Os senhorios, por seu lado, são compensados através da redução das taxas de IRS e IRC. Contudo, para muitas famílias, qualquer aumento na renda representa um esforço financeiro acrescido, uma vez que as rendas cobradas no início do contrato são, desde logo, elevadas.

Cauções não podem ultrapassar duas rendas

O atual valor das rendas faz com que, para muitas famílias, seja difícil pagar a caução e a antecipação de rendas. Além disso, a garantia bancária, mecanismo que pode ser utilizado para salvaguarda de situações de incumprimento, não é uma opção para alguns agregados. Por esse motivo, o Orçamento do Estado para 2023 alterou as normas do Código Civil, determinando que, a partir de 1 de janeiro, as cauções nos arrendamentos não podem ser superiores ao valor correspondente a duas rendas. Isto aplica-se, ainda, à antecipação de rendas: não podem ser antecipados mais de dois meses.

Programa de Apoio ao Arrendamento

O Programa de Apoio ao Arrendamento, anteriormente conhecido por Programa de Arrendamento Acessível, dá acesso a habitação com rendas compatíveis com os rendimentos das famílias da classe média e sofreu recentemente algumas alterações para ter mais adesão por parte dos proprietários. Entre as vantagens conta-se a isenção de impostos, para os senhorios, e a estabilidade no arrendamento, obrigando à contratação de seguros tanto para o senhorio como para o arrendatário. Outra das vantagens está no facto de os contratos, no âmbito deste programa, terem a duração de cinco anos.

Porta 65

Já para os mais jovens, Portugal conta com o programa Porta 65. Os candidatos devem ter entre 18 e 35 anos e é dada prioridade àqueles com rendimentos mais baixos. O Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana calcula o subsídio mensal a atribuir em função dos rendimentos e do número de pessoas que compõem o agregado, e as rendas não podem ultrapassar o limite geral de preços de renda por tipologia previstos na lei. Este programa também foi recentemente alvo de alterações, nomeadamente a atualização dos tetos máximos das rendas, bem como um aumento da dotação orçamental, através do Orçamento do Estado para 2023. Pretende-se, desta forma, abranger imóveis que ficavam, à partida, excluídos.