Mais Habitação: guia para entender as principais propostas

A subida da taxa de inflação no último ano, a reduzida oferta de habitação e o aumento das prestações dos créditos à habitação têm feito com que a compra de casa pareça, cada vez mais, um sonho impossível de alcançar para as famílias, especialmente para aquelas com baixos rendimentos. E, no arrendamento, o valor de algumas rendas já atingiu, para muitos, valores incomportáveis. O tema é prioritário para o País, de acordo com o primeiro-ministro, António Costa.

Para ajudar a solucionar o problema, Portugal prepara-se para receber 2700 milhões de euros para a habitação, no âmbito do Plano de Recuperação e Resiliência (PRR). Além disso, a 30 de março, o Conselho de Ministros aprovou vários diplomas, no âmbito do programa Mais Habitação, que irão seguir para a Assembleia da República para discussão. Em vigor estão já os apoios extraordinários de apoio às famílias para pagamento da renda e prestação de contratos de crédito.

O que propõe o programa Mais Habitação

Aumentar a oferta de imóveis para habitação

A medida propõe a disponibilização, em regime de contrato de desenvolvimento de habitações (CDH), de solos ou edifícios públicos para construção, reconversão ou reabilitação de imóveis para que, por exemplo, cooperativas possam desenvolver habitações a custos acessíveis.

Simplificar os processos de licenciamento

A aprovação de projetos mediante o termo de responsabilidade dos projetistas e o pagamento de juros de mora (a benefício do promotor) em caso de incumprimento dos prazos de licenciamento são outras das medidas apresentadas. Esta medida ainda está son consulta pública.

Aumentar o número de casas no mercado de arrendamento

O Estado pretende arrendar, de forma voluntária, as casas de privados que estejam disponíveis. O objetivo é depois subarrendar estas casas a preços acessíveis: o preço de renda mensal deve corresponder a uma taxa de esforço máxima de 35%, dando prioridade aos casos de quebras de rendimento, famílias monoparentais e jovens.

Por outro lado, o Estado irá assumir o pagamento das rendas aos senhorios após três meses de incumprimento, desde que o senhorio tenha dado entrada de um pedido no balcão de arrendamento. Caso se verifique que o incumprimento se deve, por exemplo, a uma causa relativa a “carência de meios”, o Estado deverá apoiar o arrendatário e garantir uma resposta habitacional em articulação com a Segurança Social. Com esta solução o Governo quer reforçar a confiança dos senhorios para colocar as casas no mercado.

Aumentar a oferta pública de habitações para arrendamento acessível

O Executivo pretende ainda criar um regime de isenção de tributação, em sede de IRS e IRC, sobre as mais-valias que resultem da venda de imóveis ao Estado, autarquias locais e regiões autónomas. Estes imóveis serão depois disponibilizados pelo Estado em programas de arrendamento acessível.

Suspensão de novas licenças para alojamento local

O Governo pretende suspender novas licenças para alojamento local até que o município aprove a Carta Municipal de Habitação (para territórios que não se enquadrem em baixa densidade). As licenças atuais serão reapreciadas em 2030. Já as novas licenças passam a ter uma validade de cinco anos.

Também está prevista a possibilidade de os condomínios porem termo a licenças de alojamento local emitidas sem a sua aprovação. Contudo, não se sabe ainda de que forma, permanecendo dúvidas sobre o âmbito de aplicação desta medida.

Por outro lado, os proprietários que convertam os alojamentos locais em arrendamento habitacional tradicional, passam a beneficiar de uma isenção de rendimentos prediais em sede de IRS e IRC, até ao final de 2029. Para beneficiar desta isenção é necessário que o registo do alojamento tenha sido efetuado até 31 de dezembro de 2022 e que o contrato de arrendamento seja celebrado e registado até ao final de dezembro de 2024 (até 31 de dezembro).

Arrendamento obrigatório de casas devolutas

Esta medida tem sido, até agora, a mais contestada, especialmente por alguns proprietários e será aplicada aos apartamentos devolutos que já tenham sido classificados pela câmara municipal (não se aplica aos territórios que não se enquadrem no conceito de baixa densidade, ou seja, serão abrangidos os concelhos do litoral e Algarve).

Assim, no caso de apartamentos que já tenham sido classificados devolutos (com IMI agravado) há mais de dois anos, os municípios devem notificar o proprietário para:

• efetuar obras de conservação, sob pena de o município pode recorrer à realização de obras coercivas;
• ou concretizar o uso do imóvel (no prazo de 90 dias). Se essa proposta for rejeitada pelo proprietário, o município pode propor o arrendamento ou proceder ao arrendamento forçado.

Ficam excluídas as seguintes situações:

• casas de férias;
• casas de emigrantes ou de pessoas deslocadas devido a razões de saúde, profissionais ou formativas;
• e casas cujos proprietários se encontrem num lar ou prestem cuidados permanentes (por exemplo, cuidadores informais).

Incentivos fiscais

O programa prevê também a redução do imposto pago pelos rendimentos prediais com base na duração do contrato de arrendamento:

• até cinco anos de contrato, a taxa passa para 25%;
• entre cinco e dez anos passa para 15%;
• entre dez e 20 anos passa para 10%;
• e se for de mais de 20 anos passa para 5 por cento.

Atualmente, este imposto está fixado em 28% para contratos com menos de dois anos.

Está prevista ainda a dedução dos seguros de renda ao rendimento bruto da categoria F.

Também está prevista a isenção de IRS e IRC sobre as mais-valias da venda de imóveis ao Estado, autarquias locais e regiões autónomas, exceto os residentes com domicílio fiscal em países mais favoráveis, bem como os ganhos que resultem do exercício do direito de preferência.

A comunicação do contrato de arrendamento e do imposto do selo, que atualmente só pode ser feita pelo senhorio, passa também a poder ser feita pelo arrendatário (desde que não seja feita pelo senhorio no prazo de dois meses).

Combater a especulação imobiliária

Para combater a especulação no mercado imobiliário, o Governo pretende colocar um ponto final nos vistos Gold, embora se mantenha a possibilidade de autorizações de residência para investimento de acordo com a lei geral. Assim, a partir de 16 de fevereiro de 2023 deixou de ser possível atribuir vistos Gold.

Contudo, no que diz respeito aos pedidos que já foram solicitados sem que tenham sido atribuídos, estes serão tramitados através do regime de autorização de residência para imigrantes empreendedores. Relativamente à renovação dos vistos que foram atribuídos, a mesma fica salvaguardada a cada dois anos pela reconversão da autorização de residência em autorizações para emigrantes empreendedores. .

Garantia de renda justa em novos contratos

O Executivo propõe ainda estabilizar o valor das rendas nos novos contratos de arrendamento, de acordo com as rendas fixadas nos contratos anteriormente celebrados. As habitações que já se encontravam no mercado de arrendamento nos últimos cinco anos não podem ter uma renda superior a 2% nos novos contratos de arrendamento face à renda anterior, exceto nas rendas que se enquadrem dentro dos limites do Programa Arrendamento Acessível. Contudo, podem acrescer os coeficientes de atualização dos três anos anteriores (desde que não tenham sido aplicados), sendo certo que em 2023 deve considerar-se que esse valor foi de 5,43 por cento. Este regime irá vigorar durante sete anos.

No caso de obras realizadas por obras de remodelação ou restauro profundos (atestados pelo município), o aumento pode ser de 15 por cento.

Os imóveis que não tinham qualquer contrato de arrendamento até à data não são abrangidos por esta limitação.