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Despejo: tudo o que precisa de saber

02 maio 2018
despejo

02 maio 2018
O Balcão Nacional de Arrendamento demora pouco mais de três meses a decidir. Mas quase metade dos requerimentos entregues pelos senhorios são recusados. Antes de iniciar o processo, saiba quais os passos a dar.

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A guerra que opõe senhorios a inquilinos é antiga. Todos esgrimem argumentos e reclamam que a lei não os protege o suficiente. O despejo é, provavelmente, o maior foco de discórdia e origina milhares de processos todos os anos. Para libertar os tribunais, o Governo criou, em 2013, o Balcão Nacional de Arrendamento (BNA), com o objetivo de acelerar o processo de desocupação do imóvel e obter uma solução rápida.

Segundo os últimos dados do Ministério da Justiça, a taxa de sucesso do chamado Procedimento Especial de Despejo, que permite também o pagamento de rendas e despesas em atraso do inquilino, foi positiva. O BNA é mais célere do que os tribunais. A duração média do procedimento, em 2016, foi de 102 dias. Em contrapartida, as ações de despejo duraram, em média, 216 dias. Nesse ano, foram emitidos 1931 títulos de despejo.

Apesar da celeridade, há um elevado número de pedidos recusados. De acordo com o Governo, o BNA recebeu 20 806 requerimentos, entre janeiro de 2013 e novembro de 2017, mas recusou 8304.

Veja quais são os obstáculos que impedem que o processo avance:

  • não indicar o fundamento do despejo nem juntar os documentos obrigatórios;
  • não indicar o valor da renda;
  • não indicar a modalidade de apoio judiciário ou não juntar documento comprovativo do seu pedido ou da sua concessão;
  • não indicar o lugar de notificação do inquilino;
  • é comum as partes não mencionarem no contrato de arrendamento a morada que será utilizada para comunicações. Quando isso acontece, o senhorio deve indicar no requerimento o local arrendado como o lugar onde deve ser feita a notificação;
  • não identificar as partes. É bastante comum nos contratos antigos o contrato de arrendamento estar apenas em nome de um dos membros do casal. Nos mais recentes, pode dar-se o caso de o arrendatário se casar depois de celebrar o contrato de arrendamento. Ora, quando se trata de cônjuges, os dois têm de ser indicados no requerimento;
  • ausência de contrato de arrendamento escrito. Este é um pretexto para o BNA não aceitar a pretensão do proprietário, situação frequente no caso dos contratos antigos que não foram depositados na Autoridade Tributária. Por exemplo, arrendamentos transmitidos com o consentimento do senhorio para familiares do inquilino;
  • falta de comprovativo do pagamento do imposto de selo. É muito comum nos contratos anteriores a 1990 e constitui um entrave para os senhorios recorrerem ao BNA. Com a alteração da lei em 2015, basta que apresentem o comprovativo da liquidação do IRS ou do IRC dos últimos quatro anos, de onde constem as rendas pagas pelo locatário. 

Inquilino: oponha-se apenas se tiver razão

Se é inquilino e está a ser alvo de um processo, não se oponha a menos que esteja convicto de que a razão está do seu lado. Neste caso, o processo, que tem um caráter especial e urgente, segue obrigatoriamente para tribunal. No prazo de 15 dias, deve apresentar a oposição. Para isso, tem de contratar um advogado, sob pena de pagar uma multa.

Os custos para se opor ao procedimento especial de despejo são mais elevados do que os do senhorio. A intenção do legislador terá sido evitar que o inquilino se sirva desta possibilidade apenas para atrasar o processo. Além de pagar um mínimo de 306 euros da taxa de justiça, é obrigado a constituir advogado, sob pena de pagar uma multa de 204 euros. Mais: em caso de atraso nas rendas superior a dois meses consecutivos ou a oito dias por mais de quatro vezes (seguidas ou interpoladas) durante um ano, paga ainda uma caução que pode chegar a seis meses de renda.

Pode sempre pedir apoio judiciário se não tiver rendimentos para os honorários ou para as custas judiciais. Caso não beneficie de apoio, tem de depositar uma caução no valor das rendas e despesas em atraso e pagar a taxa de justiça no valor de 306 euros (se o valor da oposição for inferior ou igual a 30 mil euros) ou 612 euros, se for superior. Como calcular? O valor corresponde ao valor da renda de dois anos e meio, acrescido do montante das rendas em dívida.

Se não lhe for dada razão, continua a ter de abandonar o imóvel e ainda tem de pagar os prejuízos ao senhorio, bem como uma multa que pode ascender a mais de três mil euros. Enquanto o processo decorrer, e mesmo que decida contestar o despejo, pague sempre as rendas que forem vencendo.

Pode ainda pedir ao tribunal o adiamento da desocupação por razões sociais imperiosas. Por exemplo, não ter outra habitação para morar, estar doente, ter uma idade avançada ou uma situação económica e social precária. Cabe ao tribunal avaliar as provas e ouvir as testemunhas (não mais do que três), para decidir se os argumentos são válidos. O adiamento nunca pode ultrapassar cinco meses.


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