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Arrendar casa: inquilinos estão mais protegidos

As recentes alterações legislativas ao arrendamento prometem equilibrar as relações entre arrendatários e senhorios. Inquilinos mais vulneráveis ganham maior proteção.

  • Dossiê técnico
  • Sofia Lima
  • Texto
  • Maria João Amorim
23 abril 2019
  • Dossiê técnico
  • Sofia Lima
  • Texto
  • Maria João Amorim
pessoa a assinar um contrato de arrendamento

iStock

Com a entrada em vigor, em fevereiro, da lei que introduz alterações ao regime do arrendamento, os inquilinos passaram a ter à disposição ferramentas legais “destinadas a corrigir situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios, a reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano e a proteger arrendatários em situação de especial fragilidade”, pode ler-se no diploma.

Inverteu-se o ciclo. As alterações introduzidas em 2012 (a chamada “lei Cristas”) contribuíram para liberalizar o mercado do arrendamento urbano – a lei deixou, por exemplo, de prever um prazo mínimo para os contratos – e libertar os proprietários de constrangimentos – os despejos tornaram-se mais céleres, passando a correr, na maior parte dos casos, de forma extrajudicial. Agora são os arrendatários que ficam mais protegidos.

Saiba o que de novo a lei trouxe ao eternamente problemático setor do arrendamento em Portugal. Entre retificações e alterações, o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado em 2006, já vai em mais de nove versões...

Maior proteção para arrendatários mais vulneráveis

Os contratos passam a ter um prazo mínimo de um ano e, na primeira renovação, têm de ser mantidos por mais três anos, exceto se o senhorio precisar da casa para si ou para os filhos.

A proteção dos arrendatários mais vulneráveis com contratos de prazo limitado celebrados na vigência do Regime de Arrendamento Urbano (RAU) foi reforçada: só se quiser fazer obras profundas na casa – não é pintar as paredes ou mudar as loiças da casa de banho – ou demolir o edifício é que o proprietário pode opor-se à renovação ou denunciar o contrato de um inquilino com 65 ou mais anos ou grau de deficiência igual ou superior a 60% que lá resida há mais de 20 anos.

E os senhorios que pressionem ilegitimamente os inquilinos (retirar as caixas do correio, por exemplo), para verem o imóvel desocupado, podem agora ser punidos.

Novo regime fiscal para os senhorios

Há medidas também para os proprietários. Quanto mais tempo durar o contrato de arrendamento, menor a taxa de IRS a aplicar às rendas obtidas. A taxa atual do imposto, de 28%, pode ser reduzida até 10 por cento. Basta que o contrato seja igual ou superior a dois anos para haver, logo no primeiro ano, uma redução de 2% no imposto a pagar sobre as rendas.

A cada renovação, pelo mesmo prazo, será aplicada nova redução de 2%, até ao limite de 14 por cento.

Os contratos de arrendamento iguais ou superiores a cinco anos e inferiores a dez começam por pagar menos 5% de IRS, ou seja, 23 por cento. Aqui, bastam duas renovações por iguais períodos para chegar ao limite de 14 por cento.

Quem celebrar um contrato com duração igual ou superior a 10 anos e inferior a 20 beneficia, logo no primeiro ano, da taxa de 14 por cento.

E há ainda um escalão de bonificação máxima, no qual a taxa de IRS aplicável é de 10%, para contratos de arrendamento superiores a 20 anos.

IRS para rendas recebidas 
 

 

Renovação: três anos, mínimo

Para os contratos de arrendamento assinados após a entrada em vigor da nova lei (13 de fevereiro), há a garantia de renovação automática por três anos, caso a sua duração seja inferior a três anos e nada tenha sido estipulado em contrário (por exemplo, uma renovação por períodos de igual duração). Ou seja, se o contrato for de dois anos, este é, salvo decisão contrária, renovado por três anos. Se for de cinco anos, renova-se por cinco anos. E por aí fora.

E, a não ser que precise da casa para si ou para os filhos – outra novidade da lei –, o senhorio não pode opor-se à primeira renovação do contrato durante três anos.

Por seu lado, os inquilinos podem terminar o arrendamento em qualquer altura, bastando-lhes para tal dar conhecimento ao proprietário. Idealmente, no prazo legal, para evitar pagar as rendas correspondentes ao período de pré-aviso. Porém, estipula a nova lei, em casos extremos, como desemprego involuntário ou outras situações graves (ver em baixo), podem ficar livres desta obrigação.

Caso o senhorio decida vender a casa, os arrendatários têm prioridade na compra. O prazo para poderem exercer o chamado direito de preferência diminuiu. Também aqui a nova lei favoreceu os inquilinos, reduzindo-o de três para dois anos.

O que muda

1. Um ano de contrato no mínimo

Com as alterações à lei, os contratos de arrendamento para habitação permanente passam a ter a duração mínima de um ano. No caso de serem celebrados por períodos inferiores, serão, automaticamente, alargados ao prazo mínimo. Até agora os contratos não tinham um prazo mínimo de duração.

2. Inquilino pode provar que usou a habitação

Os contratos têm de ser obrigatoriamente reduzidos a escrito. Porém, se tal não acontecer, serão válidos, desde que não tenha sido o inquilino o responsável pela falta de contrato no papel, e prove que usou a habitação com o acordo do senhorio e pagou renda durante seis meses. Antes da alteração à lei, um contrato que não estivesse por escrito podia ser considerado nulo.

3. Indemnização baixa para 20%

Em caso de atraso por parte do arrendatário, a nova lei reduz a indemnização a pagar ao senhorio de 50% para 20% do valor devido. Se a situação se prolongar, e houver fiadores, o senhorio tem 90 dias após o atraso para os notificar sobre as quantias em falta.

4. Obrigatório carta registada com aviso de receção

O senhorio pode terminar o contrato em caso de atraso no pagamento da renda superior a oito dias, por mais de quatro vezes (seguidas ou não), durante 12 meses, mas, ao contrário do que acontecia até agora, tem de informar obrigatoriamente o arrendatário por carta registada com aviso de receção, após o terceiro mês de atraso no pagamento da renda, de que pretende terminar o arrendamento.

5. Renovação por três anos

Com a nova lei, se os contratos para habitação permanente forem inferiores a três anos, e nada tiver sido fixado em contrário, consideram-se renovados por um mínimo de três anos. Se forem superiores, renovam-se por períodos sucessivos de igual duração. Até agora, os contratos renovavam-se, automaticamente, por períodos sucessivos e de igual duração. Por exemplo, num contrato de um ano, a renovação era feita por mais um ano.

6. Primeiro contrato? Senhorio tem de renovar

Na primeira renovação, o senhorio não pode agora opor-se à sua continuidade durante três anos, exceto se precisar da casa para si ou para os filhos.

7. Alívio para situações extremas

Em caso de desemprego involuntário, incapacidade permanente para o trabalho ou morte do arrendatário ou de pessoa com quem viva em economia comum há mais de um ano, o inquilino pode terminar o contrato sem pagar as rendas correspondentes ao período de pré-aviso, possibilidade que não existia até agora.

8. Obras têm de ser justificadas

Mantém-se a possibilidade de o senhorio terminar o contrato de duração indeterminada por motivo de obras ou necessidade do imóvel para si ou para os filhos. Mas agora, em caso de remodelação, o proprietário tem de justificar que esta é de caráter profundo. Não pode apenas pintar a casa, por exemplo. Esta limitação abrange também os contratos de prazo limitado celebrados na vigência do Regime de Arrendamento Urbano (RAU) de inquilinos que vivam no imóvel há mais de 20 anos quando a lei entrou em vigor (13 de fevereiro), com 65 anos ou mais ou grau de deficiência igual ou superior a 60 por cento.

9. Dois anos de espera para poder comprar a casa

O inquilino pode exercer o direito de preferência, caso o senhorio queira vender a casa, ao fim de dois anos a viver em habitação arrendada e não três, como estava estipulado antes da nova lei.   

Pela primeira vez na lei

Senhorios não podem criar “ambiente intimidativo”

Os senhorios que pressionem os inquilinos de forma ilegítima (arrancando as caixas do correio ou os corrimãos da escada do prédio, por exemplo), para verem o imóvel desocupado, podem agora ser punidos. A lei proíbe o chamado assédio no arrendamento - comportamentos que criem um “ambiente intimidativo” ou “hostil”, ou que impeçam ou prejudiquem “gravemente o acesso e a fruição do imóvel”.

Caso se sinta assediado, o inquilino pode intimar o senhorio a adotar as medidas necessárias para pôr fim a tais atitudes, como corrigir as deficiências no imóvel ou nas partes comuns do edifício que representem um risco grave para a saúde ou segurança de pessoas e bens.

O arrendatário pode ainda dirigir-se à autarquia competente e requerer uma vistoria ao imóvel para constatar as situações que possam estar a prejudicar a utilização da habitação.

Ninguém pode ser discriminado

O acesso ao arrendamento não pode ser vedado por motivos de sexo, ascendência ou origem étnica, língua, território de origem, nacionalidade, religião, crença, convicções políticas ou ideológicas, género, orientação sexual, idade ou deficiência.

Os anúncios para arrendar imóveis ou qualquer outra forma de publicidade não podem conter restrições, especificações ou indicar algum tipo de preferência, no que aos inquilinos diz respeito, baseado nas características mencionadas.

Inquilinos podem exigir valores que não lhes sejam devidos

Para os casos em que os inquilinos suportem despesas que não são da sua responsabilidade, como obras urgentes, a lei criou a injunção em matéria de arrendamento (IMA). Trata-se de um meio que permite ao inquilino exigir esses valores ao senhorio

 

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